Mediaci¨®n para evitar (algunos) desahucios

Los dramas de miles de personas que est¨¢n siendo desahuciadas de sus viviendas se han ido colando en la agenda de pol¨ªticos, expertos y entidades bancarias. Al c¨®digo de buenas pr¨¢cticas impulsado por el Gobierno se han sumado otras propuestas que llegan desde distintos frentes: Ayuntamientos, Colegios de Abogados, cooperativas y tambi¨¦n desde el sector privado. La mediaci¨®n va ganando adeptos como una f¨®rmula para evitar, si no todos, algunos desahucios.

El pasado 9 de enero abr¨ªa las puertas en Terrassa ¡ªlocalidad de 212.000 habitantes de la provincia de Barcelona¡ª la primera Oficina de Intermediaci¨®n Hipotecaria, un proyecto pionero impulsado por el Ayuntamiento de la localidad (gobernada por el PSC e ICV) junto a su Colegio de Abogados y cuyo objetivo es mediar entre los afectados por las hipotecas y las entidades bancarias, facilitando que lleguen a acuerdos que satisfagan a ambas partes y reducir los desahucios.

El detonante del proyecto, cuenta Miquel S¨¤mper (decano del Colegio de Abogados de Terrassa), fue constatar que hab¨ªa una familia con dos menores durmiendo en un coche. Y ha sido posible por el empe?o de la concejal de Vivienda, Lluisa Melgares (PSC), que tiene la intenci¨®n de crear un parque p¨²blico de viviendas con parte de los pisos de las entidades, aquellos que llevan a?os vac¨ªos.

Parte del ¨¦xito de la oficina de Terrassa es que cuenta con fuerte apoyo pol¨ªtico

Este viernes, durante una jornada organizada por el Consejo General de la Abogac¨ªa Espa?ola (CGAE) dedicada a la problem¨¢tica de los desahucios ¡ªAlternativas al desahucio de los deudores hipotecarios¡ª, S¨¤mper hizo balance de los primeros dos meses y medio de vida de esta joven Oficina de Intermediaci¨®n Hipotecaria. Desde el 9 de enero y hasta el 22 de marzo, los dos abogados que trabajan en ella atendieron 348 llamadas de tel¨¦fono e iniciaron 116 expedientes en distintas etapas del problema: afectados que prev¨¦n van a incurrir en impagos, que ya han fallado en alguna cuota o que tienen fecha de desahucio. De los 51 casos que han cerrado, la mayor¨ªa (el 68%) ha tenido una resoluci¨®n positiva: la entidad ha ofrecido una alternativa al usuario (acuerdos de refinanciaci¨®n, de carencia, daci¨®n en pago o suspensi¨®n del plazo procesal de lanzamiento).

¡°Al principio la relaci¨®n con los bancos era... chocante¡±, dice Francesc Preixiens, uno de los dos abogados de esta oficina. ¡°Pero poco a poco ha mejorado, est¨¢n siendo m¨¢s receptivos y se van consiguiendo cosas. No siempre se llega a soluciones. Si el piso ya est¨¢ subastado es muy dif¨ªcil, aunque tambi¨¦n lo hemos conseguido en alg¨²n caso, e incluso hemos firmado alg¨²n alquiler social, aunque por lo general son reacios¡±. ¡°A muchos de los afectados que se sobreendeudaron nadie les alert¨® de que estaban haciendo una locura, la banca lo sabe, como sabe que ahora no se puede ir de rositas¡±, contin¨²a S¨¤mper. ¡°As¨ª que la acogida no ha sido mala, no les interesa adjudicarse m¨¢s casas. Se da un escenario social tal que podemos mediar en favor de los necesitados sin ser contrarios a postulados bancarios¡±, concluye.

Preixiens y su compa?era atienden desde un despacho que ha cedido el Colegio de Abogados de Terrassa. Los martes y jueves tambi¨¦n hacen visitas a domicilio. ¡°Extra?amente nos llega gente con todo tipo de problemas. Que est¨¢n pagando sus cuotas pero preven problemas, que solo quiere informaci¨®n... Si me preguntas qu¨¦ tipolog¨ªa se repite m¨¢s, ninguna en concreto. Lo que s¨ª vemos es que la gente est¨¢ muy desinformada, y muchas veces porque les han informado mal. Mi funci¨®n es ser imparcial, intentar buscar una soluci¨®n y acompa?ar a la persona en todo el proceso¡±.

¡°Cada caso se trata de forma distinta¡±, contin¨²a S¨¤mper. ¡°La daci¨®n en pago es m¨¢s f¨¢cil de conseguir en los casos de familias con situaciones muy dif¨ªciles, que no tienen salida ni escapatoria. No es lo mismo un matrimonio joven en que uno de ellos est¨¢ en paro pero el otro es inform¨¢tico, que ves que en un tiempo razonable recuperar¨¢ su capacidad de solvencia, que una persona mayor sin ning¨²n tipo de ingresos ni capacidad de recuperarse... Pero siempre intentamos llegar a acuerdos. Como m¨ªnimo intentamos que les den periodos de carencia¡±.

El Colegio de Abogados de Terrassa est¨¢ intentando exportar su modelo a otras localidades. ¡°Los desahucios es el gran problema que tiene Espa?a ahora mismo, adem¨¢s del paro¡±, contin¨²a S¨¤mper. ¡°Terrassa no es excesivamente pobre, la renta media es alta, pero en Asuntos Sociales no ha hecho m¨¢s que aumentar la demanda de vivienda social. Esto va a ser una pelota cada vez m¨¢s grande y la abogac¨ªa no puede ser ni ciega ni sorda ante las estimaciones de la Defensora del Pueblo, que estima que 500.000 personas se van a quedar sin techo¡±.

?l est¨¢ convencido del ¨¦xito de un modelo que defiende por necesario, pero tambi¨¦n por rentable. Necesario porque en los primeros meses de vida de la oficina ha comprobado que solo el 7% de los afectados cumplen los requisitos que ha marcado el Gobierno para acogerse al c¨®digo de buenas pr¨¢cticas (que todos los miembros de la familia est¨¦n en paro, que las cuotas de la hipoteca superen el 60% sus ingresos, que el precio de la hipoteca no supere los 200.000 euros... ). Y rentable, porque seg¨²n sus c¨¢lculos las entidades abonan como m¨ªnimo 3.150 euros por cada expediente de ejecuci¨®n hipotecaria (m¨¢s los honorarios de los abogados). Su Oficina de Intermediaci¨®n Hipotecaria, sostiene, genera un coste de 166 euros por expediente. Este ahorro fue una de las razones que dio este viernes Jos¨¦ Luiz Rodr¨ªguez Pellitero, vicesecretario de la Asociaci¨®n Espa?ola de Banca, durante la jornada organizada por el CGAE para mostrar su apoyo a la iniciativa. ¡°Somos partidarios de este tipo de iniciativas siempre que no sea algo impuesto mano militari¡±, dijo.

A pesar de que el coste no es elevado, muchos Ayuntamientos han rechazado poner en marcha su oficina por falta de presupuesto. ¡°Si hubiese capacidad econ¨®mica, habr¨ªa ya 20 oficinas en marcha, pero est¨¢ todo m¨¢s tieso que la mojama¡±, dice S¨¤mper. ¡°Por eso desde el CGAE estamos intentando buscar recursos, adem¨¢s de en la Administraci¨®n local, en el Gobierno y en la banca¡±.

Por lo pronto, varias localidades van a exportar el modelo de Terrassa: Granada y Jerez de la Frontera ser¨¢n las primeras, seguidas de Girona, Almer¨ªa y tres localidades de Barcelona: Manresa, Matar¨® y Granollers. C¨¢diz tambi¨¦n ha firmado un convenio para sus localidades con menos de 20.000 habitantes y en Galicia se est¨¢ estudiando.

Desde el sector privado ha surgido un proyecto similar al de Terrasa dirigido a la banca

Desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ven el proyecto con simpat¨ªa aunque tambi¨¦n con distancia. ¡°Nos parece bien siempre y cuando no nos quieran hacer creer que es la mejor soluci¨®n para los afectados¡±, dice Ada Colau, portavoz de la PAH. Colau destaca que el ¨¦xito de Terrassa se debe a la ¡°voluntad pol¨ªtica¡± que ha acompa?ado el proyecto. ¡°El Ayuntamiento se ha posicionado muy fuertemente desde hace tiempo, han dicho en numerosas ocasiones que consideran inaceptable que la banca mantenga 5.000 pisos vac¨ªos en la localidad y les han exigido que los pongan en alquiler. Digamos que la oficina ha estado acompa?ada de una interpelaci¨®n pol¨ªtica. Pero estas iniciativas marean la perdiz¡±, contin¨²a. ¡°Ante la incapacidad de la Administraci¨®n estatal de poner l¨ªmites a la banca se buscan soluciones no conflictivas y la intermediaci¨®n est¨¢ s¨²per de moda ahora¡±.

Colau recuerda el caso de Ofideute, la oficina de intermediaci¨®n entre afectados y entidades bancarias de la Generalitat, que vio la luz en 2010. ¡°Su papel se basa en la voluntariedad, y as¨ª se consigue poco¡±, dice. ¡°Les hemos enviado m¨¢s de 100 casos y no se ha resuelto casi ninguno. Les ofrecen como mucho refinanciaciones, que es lo que ya te ofrecen en las sucursales... A ver, de algo s¨ª sirve, por lo menos tenemos una interlocuci¨®n con las entidades y los afectados tienen a alguien con quien analizar bien las cl¨¢usulas de sus contratos y dem¨¢s cosas que tambi¨¦n hacemos en la PAH, nosotros se lo recomendamos para reforzar sus demandas¡±. Colau recuerda que desde las plataformas de afectados por las hipotecas tambi¨¦n se ha impulsado que los Ayuntamientos aprueben mociones para declararse activos contra los desahucios y creen comisiones mixtas para tratar el asunto. ¡°Se han creado varias, pero la mayor¨ªa de las veces son pura fachada¡±, reconoce.

No solo los abogados y los afectados han visto que la magnitud de los desahucios requiere de nuevas propuestas. Algunos incluso han visto en ello el germen de un posible nuevo negocio con beneficios sociales. Es el caso de Alteba, una empresa especializada en gesti¨®n inmobiliaria, que la semana pasada anunci¨® el lanzamiento de Viviremos, un proyecto ¡°de mediaci¨®n¡± con el que pretenden buscar soluciones para los deudores de las entidades bancarias desde las propias entidades bancarias. Alteba calcula que las ejecuciones hipotecarias le ha costado a la banca 6.000 millones de euros desde 2007 y creen que con ayuda de una estructura de asistentes sociales y estudiando uno a uno los casos de los deudores, podr¨ªan llegar a acuerdos (alquileres sociales, por ejemplo) y evitar el 50% de los desahucios que se producen recuperando por el camino parte de la ¡°reputaci¨®n social¡± que las entidades han perdido durante la crisis (en buena medida por los desahucios). ¡°Nuestra propuesta es humanizar la resoluci¨®n de los problemas financieros¡±, dice Rafael Mart¨ªn Sanz, su presidente. Alteba est¨¢ en negociaciones con varias entidades bancarias y ha puesto en marcha tres proyectos piloto de los que aun no hay resultados.

Esta propuesta pone alerta a Colau: ¡°Supone que un gestor privado haga lo que deber¨ªa estar haciendo la Administraci¨®n p¨²blica y eso es un fracaso para todos¡±, dice. Ella se muestra m¨¢s partidaria de las posibles soluciones a los desahucios que se est¨¢n estudiando desde el mundo cooperativista. ¡°En Catalu?a lo est¨¢n intentando desde la Cooperativa Integral Catalana y desde Sostre Civic. La idea es adquirir por medio de la cooperativa viviendas para habitarlas en r¨¦gimen de cesi¨®n de uso. Tiene las ventajas de la propiedad y las del alquiler. Por un lado, eres el residente permanente y puedes ceder el uso de la vivienda en herencia, pero, por otro, no eres propietario de la vivienda y no puedes especular con ella¡±. ¡°Pero estas propuestas, las oficinas de mediaci¨®n... Solo son parches que resolver¨¢n algunos casos pero que posponen el momento en que se tenga que resolver el problema de fondo, porque tener a medio mill¨®n de familias en la econom¨ªa sumergida es un drama econ¨®mico de tal magnitud que es un problema de estado¡±.