Est¨¢ avisado: su casa no es un hotel

El denostado turismo de sol y playa es hoy una de las pocas actividades econ¨®micas que resiste una comparaci¨®n con el a?o anterior. E incluso arroja n¨²meros verdes. Espa?a recibi¨® el a?o pasado 57,7 millones de viajeros extranjeros, un 2,1% m¨¢s que en 2011, y este a?o la tendencia sigue al alza. El sector mantiene el tipo a pesar de que el n¨²mero de viajes del turista nacional sigue en ca¨ªda libre. Y hacia ese sector, convertido en un refugio, han acudido empresarios o profesionales de otros sectores en declive o trabajadores que se han quedado en paro. La ¨²nica infraestructura necesaria es un inmueble de su propiedad, en ocasiones, incluso una habitaci¨®n, reconvertidos en alojamiento tur¨ªstico. El Gobierno ahora se lo pondr¨¢ mucho m¨¢s dif¨ªcil al excluir del ¨¢mbito de aplicaci¨®n de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) las viviendas de uso tur¨ªstico para luchar contra ¡°situaciones de intrusismo y competencia desleal en el sector¡±.

La patronal hotelera estima que en Espa?a hay cerca de 1,5 millones de viviendas tur¨ªsticas al margen de la norma. Son alegales porque no se ajustan ni en exigencias de calidad ni de servicios a las que s¨ª est¨¢n sometidas los hoteles, campings, casas rurales o apartamentos reglados. Ese c¨¢lculo, sin embargo, se podr¨ªa haber ido engrosando durante los ¨²ltimos a?os. Los hoteleros, que han abanderado la lucha contra los apartamentos alegales, advierten de que en los ¨²ltimos a?os han pasado al mercado vacacional muchas viviendas vac¨ªas que inmobiliarias e inversores ¡ªespa?oles e internacionales¡ª no pudieron vender. Y ahora a ellos se a?aden los de particulares que necesitan ingresos para llegar a fin de mes. Seg¨²n los datos del Anuario Econ¨®mico de La Caixa, el a?o pasado en Espa?a hubo m¨¢s 1.128 millones de pernoctaciones tur¨ªsticas. Y una abrumadora mayor¨ªa de viajeros lo hicieron en alojamientos no reglados: 764 millones de noches en establecimientos alegales frente a 364 millones de pernoctaciones en hoteles, campamentos o apartamentos que se ajustan a la ley.

Las comunidades aut¨®nomas y algunos Ayuntamientos llevan a?os tratando de poner coto a esos alojamientos, con resultados m¨¢s bien discretos. Ahora, a esa batalla se a?ade el Gobierno central. ¡°Son una gran cantidad y no est¨¢n identificados¡±, afirma Bruno Hall¨¦, socio de la consultora hostelera Magma Tri. Las comunidades, que tienen competencias en turismo, se topaban con que los propietarios de las viviendas pod¨ªan acogerse a la LAU, que en su art¨ªculo 3.2 reconoce los arrendamientos ¡°celebrados por temporada¡±, ya sea de verano o cualquier otra ¨¦poca.

El pre¨¢mbulo del proyecto de la Ley de Medidas de Flexibilizaci¨®n y Fomento del Alquiler se?ala que ¡°en los ¨²ltimos a?os se viene produciendo un aumento cada vez m¨¢s significativo del uso del alojamiento privado para el turismo¡±, lo cual podr¨ªa dar ¡°cobertura¡± al ¡°intrusismo¡±. El Gobierno ha decidido, seg¨²n el borrador de la ley, modificar la LAU para dejar al margen de la aplicaci¨®n de la ley ¡°la cesi¨®n temporal de uso de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato¡± que comercialice o promocione en ¡°canales de oferta tur¨ªstica y realizada con finalidad lucrativa¡± para que quede sujeto a la normativa sectorial.

La decisi¨®n del Gobierno, convienen tanto partidarios como detractores de la medida, conducir¨¢ a una restricci¨®n de esos alojamientos. Eso ser¨¢ as¨ª porque hasta ahora esos alquileres estaban regidos por la LAU, pero ahora esta dejar¨¢ de ampararlos. En su lugar, lo har¨¢ la legislaci¨®n ¡°sectorial¡±, seg¨²n el proyecto, que est¨¢ en manos de las comunidades aut¨®nomas. Y estas ya han puesto en marcha normativas m¨¢s restrictivas, como el caso de Catalu?a, o bien han anunciado que lo har¨¢n, como Madrid. De hecho, las Administraciones llevan a?os debatiendo c¨®mo poner coto a estas viviendas. Pero si quedaba alguna duda, el Gobierno deja claras sus intenciones en el pre¨¢mbulo del proyecto: recogiendo el diagn¨®stico del Plan Nacional e Integral de Turismo 2012-2015, que cifra el crecimiento de los turistas alojados en apartamentos en el 15% anual, el proyecto considera que esa proliferaci¨®n de viviendas vacacionales podr¨ªa ir en contra de la ¡°calidad de los destinos tur¨ªsticos¡±.

La crisis ha elevado la oferta de inmuebles privados en alquiler

Una de las nuevas en este sector es Mireia O., que se ha quedado en paro y con una hipoteca a cuestas de cerca de 650 euros por su piso del barrio del Born de Barcelona. Estuvo a punto de alquilar una habitaci¨®n de su piso, pero finalmente decidi¨® que podr¨ªa aprovechar su vivienda, lo ¨²nico que le quedaba, para trampear mientras encuentra un trabajo. Se fue a vivir con su madre y puso su piso en alquiler en varias webs. Solo para turistas y a cambio de una tarifa diaria que va cambiando dependiendo de la ¨¦poca del a?o. Pero si ahora su piso no encaja en los requisitos que fija la legislaci¨®n, no podr¨¢ seguir alquil¨¢ndola o se ver¨¢ abocada a la ilegalidad.

El sector hotelero denuncia precisamente la bolsa de econom¨ªa sumergida que supone ese negocio alegal. ¡°Nos parece bien que los turistas se alojen en apartamentos, no se le pueden poner puertas al campo. Pero nos oponemos a que una parte muy importante del turismo espa?ol se aloje en establecimientos que queden fuera de regulaci¨®n y de las obligaciones fiscales, con el menoscabo que eso supone para las arcas de las comunidades aut¨®nomas¡±, afirma el secretario general de la Confederaci¨®n Espa?ola de Hoteles y Alojamientos Tur¨ªsticos (CEHAT), Ram¨®n Estalella.

Los pisos quedar¨¢n fuera del ¨¢mbito de aplicaci¨®n de la ley de arrendamientos

Los hoteleros, que est¨¢n trabajando en un compendio de normas internacionales y sus consecuencias para proponer a las comunidades que adopten las que han resultado m¨¢s efectivas, explican que muchos inversores brit¨¢nicos que adquirieron una casa en la costa y luego no pudieron revenderla para obtener plusval¨ªas han acabado por alquilarlas por temporadas. Esos pisos, dicen, hoy est¨¢n anunciados en multitud de p¨¢ginas web de Reino Unido, en las que propietarios y turistas de ese pa¨ªs se ponen de acuerdo, sin que se tribute en Espa?a.

Las ¨²ltimas estimaciones de los t¨¦cnicos del Ministerio de Econom¨ªa y Hacienda (Gestha), de 2010, se?alan que el fraude en los alquileres asciende casi a 2.926 millones de euros, de los que destacan los alquileres de temporada en zonas costeras. ¡°La rentabilidad es bastante mayor en las viviendas vacacionales que en el resto de los alquileres, as¨ª que resulta m¨¢s rentable arrendarlas por dos semanas o un mes que todo el a?o¡±, asiente el director del Servicio de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, Manuel Gandarias.

La lucha contra esa bolsa de apartamentos ha sido un quebradero de cabeza para las direcciones generales de turismo de las comunidades aut¨®nomas, en especial las m¨¢s tur¨ªsticas. Algunas comunidades han legislado recientemente al respecto y otras se disponen a hacerlo. Catalu?a, que estima que tiene un mill¨®n de camas en alojamientos alegales frente a 600.000 en establecimientos reglados, lo hizo el pasado mes de diciembre.

La mayor parte estancias tur¨ªsticas son en alojamientos no reglados

La normativa catalana distingue entre apartamentos tur¨ªsticos, que est¨¢n en edificios destinados por completo a ese uso, y viviendas vacacionales, que son pisos o casas sueltas. Para estas, la legislaci¨®n impone unos m¨ªnimos de calidad, como que deben estar amuebladas o bien deben hallarse en buenas condiciones higi¨¦nicas. ¡°Ser¨¢ muy complicado identificar todos esos pisos¡±, sostiene Hall¨¦. La tarea, pues, consiste en hacer aflorar ese mill¨®n de plazas.

Lo mismo pretende hacer la Comunidad de Madrid, que se propone regular ese sector despu¨¦s de que los hoteleros hayan inundado a las Administraciones local, auton¨®mica y central con denuncias. Juan Antonio Duro, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universidad Rovira i Virgili, advierte de la necesidad de que esos apartamentos se legalicen. ¡°No nos conviene tener actividades que no est¨¦n reguladas econ¨®micamente y que sean proclives al mercado negro. Y necesitamos tambi¨¦n el control estad¨ªstico de estos alojamientos para tener m¨¢s datos sobre la demanda, que en muchos sitios est¨¢ sesgada por el alto uso de estas viviendas¡±, avisa. El control estad¨ªstico no es balad¨ª, puesto que las localidades tur¨ªsticas necesitan conocer los flujos de poblaci¨®n para, por ejemplo, la gesti¨®n de residuos municipal.

Muchos ciudadanos alquilan su vivienda a viajeros para salir del apuro

Juan Antonio Duro opina que en legislaciones anteriores no ha sido posible hacer aflorar las viviendas tur¨ªsticas porque se dio demasiado peso a los Ayuntamientos, que ya se quejan de los problemas de financiaci¨®n para atender a los turistas. En esta ocasi¨®n, la Generalitat tambi¨¦n quiere involucrarlos en la tarea, pero con un caramelo: parte de lo que se recaude con la nueva tasa tur¨ªstica en cada localidad ir¨¢ a las arcas municipales.

Pero la decisi¨®n del Gobierno plantea interrogantes, sobre todo ante la posibilidad de que las comunidades sean muy restrictivas con las viviendas vacacionales. El presidente de la Asociaci¨®n de Gestores de Viviendas de Uso Tur¨ªstico de la Comunidad de Madrid (Asotur), David Tormos, para empezar cuestiona que el Ejecutivo central trate de sacar inmuebles del mercado negro al regulado con la modificaci¨®n de la LAU. Es m¨¢s, la patronal Asotur considera que esta solo servir¨¢ para que queden al margen de la ley otras 20.000 viviendas porque no todas las comunidades aut¨®nomas tienen su legislaci¨®n sobre apartamentos tur¨ªsticos.

La entidad atribuye la modificaci¨®n de la ley a la ¡°presi¨®n del lobby hotelero¡± ante el negocio de los apartamentos, que calculan que mueve alrededor de 2.000 millones de euros. Tormos denuncia que el proyecto de ley atenta contra el derecho de los ciudadanos de sacar un rendimiento a sus propiedades y el de los turistas a elegir el alojamiento tur¨ªstico que prefieran. ¡°Es un producto que pide el mercado. Muchos promotores ten¨ªan pisos vac¨ªos y los han sacado al mercado. Eso los ha ayudado a salir del apuro. Y lo hacen legalmente, aplicando retenciones, impuestos y cotizando. A muchos otros ciudadanos les ayuda a pagar hipotecas¡±, sostiene Tormos, quien admite que ¡°hay un mercado clandestino porque hay gente que no tributa¡±. ¡°As¨ª no se arregla¡±, abunda.

Las casas sin vender de la costa tambi¨¦n se destinan a fines tur¨ªsticos

Tambi¨¦n Manuel Gandarias, del portal pisos.com, opina que la salida al mercado de alquiler es una buena salida para las viviendas que no hallan comprador, pero apuesta por que ambos modelos, el hotelero y el residencial, puedan convivir. ¡°El sector hotelero es muy fuerte y potente en Espa?a, y reacciona ante el incremento de las plazas de apartamentos. Pero los dos modelos pueden convivir. Generalmente, cuando los turistas llegan el primer a?o se alojan en un hotel, mientras que el tercero y cuarto pasan ya a una vivienda¡±, se?ala.

La patronal insiste en que no propugnan el cierre de apartamentos, sino su regularizaci¨®n, pero se?ala que s¨ª hay un impedimento para la coexistencia entre los dos modelos. Y ese obst¨¢culo, dice, es el mismo que en Barcelona impidi¨® la convivencia con los vecinos del barrio del Raval. El Ayuntamiento lleg¨® a recibir una denuncia sobre un grupo de j¨®venes que ocupaba una vivienda vacacional y que estaba jugando un partido de f¨²tbol dentro del piso de madrugada.

Sin embargo, para Hall¨¦, los esfuerzos de la Administraci¨®n se concentran en eliminar el mercado negro del sector: ¡°Se trata de hacer aflorar propietarios que no declaran. Pero va a ser muy complicado hacerlo porque es complicado saber quienes son. No s¨¦ si van a hacer una amnist¨ªa inmobiliaria...¡±.