La trampa de los avales p¨²blicos para vivienda en las regiones tensionadas: acceden los j¨®venes con rentas altas o los que compran en pareja

Un jueves de octubre, In¨¦s, de 35 a?os, aprovecha el descanso de media hora en su puesto de t¨¦cnica en el Ministerio de Justicia ¡ªno es funcionaria, sino personal laboral¡ª para acercarse a un banco y preguntar por el programa de avales de la Comunidad de Madrid que permite a los j¨®venes comprar una vivienda sin necesidad de tener ahorros, accediendo a una hipoteca en la que la financiaci¨®n puede llegar hasta el 100% del valor del inmueble. Su trabajo est¨¢ en el centro de Madrid, pero ha descartado comprarse la casa en la capital y lleva meses mirando en Fuenlabrada, con precios m¨¢s asequibles y donde su tope rondar¨ªa los 170.000 euros. La directora de una oficina de Unicaja le deja claro en pocos minutos el escenario: la cuota que tendr¨ªa que pagar al mes ser¨ªa de 808 euros, lo que supone el 48,9% de su salario (cobra 1.650 al mes). Eso quiere decir, le explica, que no pasa el control de riesgos de la entidad financiera, que exige que la cuota no supere el 35% de sus ingresos mensuales (necesitar¨ªa ganar m¨¢s de 2.300 euros). ¡°Tienes que estar dentro de nuestros par¨¢metros de endeudamiento, si no, pagar¨ªas tanto que apenas podr¨ªas vivir, ?hay posibilidad de que compres en pareja?, le lanza la directora de la oficina.

In¨¦s vuelve cabizbaja hacia su trabajo. Ten¨ªa la esperanza de poder entrar en ese programa. Vive con sus padres en Fuenlabrada y lleva meses d¨¢ndose de bruces contra el mercado inmobiliario. ¡°Me pillas de bajona, no tengo mi espacio, mi intimidad. No pienso pagar 800 euros por vivir de alquiler, no quiero compartir piso, y ni siquiera este programa que nos hab¨ªan vendido como la soluci¨®n me vale. ?A qu¨¦ perfil de joven va dirigido? ?Cu¨¢nto tiene que ganar?¡±, dice con rabia. En la web del programa de la Comunidad de Madrid se dice que se dirige a j¨®venes ¡°solventes¡± y con ¡°recursos¡± que no disponen del ahorro previo necesario para la adquisici¨®n de su primera vivienda.

Al menos siete autonom¨ªas tienen activos programas de avales destinados a que los j¨®venes puedan comprar su primera vivienda sin la necesidad de tener que aportar el 20% de la entrada, como exigen los bancos para conceder una hipoteca por el 80% del valor del inmueble. Murcia fue la pionera en 2021, le sigui¨® Madrid en 2022 y despu¨¦s se sumaron otras como Galicia, Castilla y Le¨®n, Andaluc¨ªa, Baleares y, recientemente, Extremadura y Comunidad Valenciana, todas ellas gobernadas por el PP.

Aunque las autonom¨ªas han vendido estos avales como una v¨ªa para mejorar el acceso de los j¨®venes a la vivienda, presentan un problema: en muchas de las entidades bancarias adheridas, el tipo de inter¨¦s para estos programas es hasta un punto superior al de las hipotecas a tipo fijo que se ofrecen de forma convencional aportando el 20% de ahorros. Algunos ejemplos son el caso de Unicaja, que ofrece un inter¨¦s fijo del 2,9% a una joven que solicita el 80% de financiaci¨®n, frente a un 3,5% en el caso del programa de avales (ambos ya bonificados); Caixabank, que ofrece el 2,3% para hipoteca del 80% a tipo fijo y sube al 2,75% para el programa de avales (ambas bonificadas); o Kutxabank, que da el 3,5% dentro del programa de avales frente al 2,5% fijo en caso de aportar el 20% de entrada (ambos ya bonificados). Eso se traduce en que el joven acaba pagando un importe mayor por la compra.

Un empleado de uno de estos bancos explica que estos avales no est¨¢n funcionando bien, exceptuando el caso de los j¨®venes funcionarios. ¡°Se endurecen las condiciones y somos m¨¢s estrictos, es una m¨¢xima bancaria: cuanto mayor es el riesgo, m¨¢s alto es el tipo de inter¨¦s¡±, se?ala. En los convenios que las entidades bancarias firman con las autonom¨ªas para adherirse a estos programas no se especifica el tipo de inter¨¦s que se aplicar¨¢, depende de la estrategia comercial de cada banco. ¡°El banco contrae un riesgo mayor, por lo tanto, tiene sentido que el coste para el cliente sea mayor. Estas medidas no son masivas, otra cosa es el anuncio pol¨ªtico que se hace, que puede ser algo grandilocuente¡±, indica otro empleado de otra entidad financiera, que prefiere no identificarse y que considera que el problema de la vivienda no es de falta de financiaci¨®n.

Desde el Instituto Valenciano de Investigaciones Econ¨®micas, su director adjunto, Joaqu¨ªn Maudos, considera que ese incremento en el tipo de inter¨¦s ¡°es l¨®gico¡± porque la carga financiera es mayor en el caso de que el pr¨¦stamo sea equivalente al 100% del valor de la vivienda, y por tanto, ¡°la p¨¦rdida esperada por el banco tambi¨¦n es superior (la probabilidad de impago es mayor con m¨¢s carga financiera), y por ello debe cubrirse con una prima de riesgo¡±. Sobre el hecho de que los j¨®venes se vean obligados a comprar en pareja para poder cumplir con las ratios de endeudamiento exigidas por las entidades financieras, indica que ¡°es m¨¢s probable acceder a la compra de vivienda si el esfuerzo se reparte entre dos, y esto siempre es as¨ª independientemente de que haya o no avales p¨²blicos¡±.

Antonio Cabrales, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universidad Carlos III, cree que estos avales ¡ªpara los que las autonom¨ªas consignan una partida presupuestaria para posibles impagos de los perceptores de las hipotecas, pero son los bancos los que adelantan hasta el 100% del importe de compra-venta de la vivienda¡ª deber¨ªan disminuir el tipo de inter¨¦s precisamente para facilitar el acceso a los j¨®venes. A su juicio, esa subida de inter¨¦s puede responder al hecho de que el sector p¨²blico ¡°paga mal, tarde, protestando y con mucho papeleo¡± y eso hace que la garant¨ªa sea mucho menos valiosa, y por ello los bancos empeoran las condiciones de acceso. Seg¨²n datos del Banco de Espa?a, en el segundo trimestre de 2024 solo el 7,3% del total de las hipotecas concedidas superaron el 80% de financiaci¨®n por parte de la entidad bancaria.

No en todas las autonom¨ªas ese incremento en el tipo de inter¨¦s tiene los mismos efectos. En Castilla y Le¨®n, donde los precios de la vivienda est¨¢n muy por debajo de territorios como Madrid, Andrea ?lvarez, de 30 a?os, s¨ª ha podido comprar gracias al aval p¨²blico. El pasado septiembre adquiri¨® una casa en Le¨®n por 63.000 euros en la que ahora est¨¢ realizando algunas reformas. Es trabajadora social y cobra 1.500 euros al mes. ¡°He comprado para quitarme el problema de las subidas del alquiler, pero el proceso no ha sido f¨¢cil: algunos bancos me ped¨ªan otro avalista adem¨¢s de la Junta, o una n¨®mina de, al menos, 1.800 euros... no eres un cliente jugoso y para muchos eso es un problema¡±, cuenta. Su hipoteca, cerrada con Caixabank, es al 3,5% de inter¨¦s ya bonificado, con una cuota mensual de 260 euros al mes ¡ªpaga aparte los seguros de vida y hogar¡ª durante 30 a?os.

?A qu¨¦ porcentaje de la poblaci¨®n joven han llegado estos avales? Teniendo en cuenta que la totalidad de los j¨®venes no est¨¢n interesados en adquirir una vivienda, y ante la falta de datos de las administraciones sobre las peticiones que han sido rechazadas, en la Comunidad de Madrid ¡ªdonde el aval es para j¨®venes de hasta 35 a?os (recientemente se ha ampliado a 40) para viviendas de hasta 390.000 euros y sin l¨ªmite de renta¡ª hay 3.000 beneficiarios desde 2022, lo que supone que el aval ha sido utilizado por el 0,32% de la poblaci¨®n de entre 25 y 35 a?os. En este caso, las hipotecas concedidas son 1.500, lo que quiere decir que casi el 100% han comprado en pareja (seg¨²n la Consejer¨ªa de Vivienda, lo han hecho el 70%).

En Murcia, donde el aval es hasta los 40 a?os, el importe m¨¢ximo de la vivienda 175.000 y donde s¨ª hay un tope de renta de 45.360 euros anuales, hay 567 beneficiarios desde 2021, un 0,18% de los que tienen entre 25 y 40. En Castilla y Le¨®n, donde se lanz¨® en 2023 para j¨®venes de hasta 36 a?os, con un precio m¨¢ximo de 240.000 euros, 772 lo han usado, un 0,28%. En Galicia, hasta 36 a?os y con un m¨¢ximo de 240.000 euros, hay 196 beneficiarios desde 2023, un 0,06% de la poblaci¨®n entre 25 y 36. Andaluc¨ªa, que lo lanz¨® en 2023, hasta 35 a?os y un importe m¨¢ximo de 295.000 euros, suma 1.228 beneficiarios, un 0,11%. Y en Baleares, donde el importe son 270.000 euros y un salario m¨¢ximo de 60.667 euros, hay 309 beneficiarios de 20 a 39 a?os desde 2023, un 0,09% (en esta autonom¨ªa, el programa se extiende tambi¨¦n a otras edades, y se han concedido otras 129 hipotecas a ciudadanos de hasta 60 a?os). Todos estos datos los han facilitado las propias autonom¨ªas a este peri¨®dico para la realizaci¨®n de este art¨ªculo.

Desde el Consejo de la Juventud de Espa?a lamentan que este tipo de pol¨ªticas no est¨¢n teniendo un ¡°efecto real y suficiente¡± en la juventud. ¡°El problema no es solo que no podamos ahorrar la entrada para comprar la casa, es que tenemos tal nivel de precarizaci¨®n, inestabilidad y temporalidad que las entidades bancarias no nos conceden las hipotecas porque no podemos tener solvencia financiera¡±, opina Andrea Henry, presidenta de la plataforma, que cree que es mucho m¨¢s urgente dirigir las pol¨ªticas p¨²blicas a la regulaci¨®n del precio del alquiler para, adem¨¢s de ayudar a los j¨®venes, evitar la especulaci¨®n " de unos pocos¡±.

El ¡®Help to buy¡¯ de Reino Unido

En abril de 2013, el Gobierno de Reino Unido puso en marcha el programa Help to buy, destinado a la poblaci¨®n en general para la compra de la primera vivienda, con el que el Estado ofrece un pr¨¦stamo del 20% de entrada de la vivienda a un inter¨¦s cero en los primeros cinco a?os, de forma que el beneficiario adquiere dos deudas: una con la Administraci¨®n y otra con la entidad financiera (que es la que le presta el 80% restante). A partir del sexto a?o, se estipula un inter¨¦s fijo cercano al 1,75%, hasta que se devuelve al Gobierno la cantidad total. En el caso de Londres, con una situaci¨®n gravemente tensionada, el pr¨¦stamo se ampli¨® hasta el 40% del importe de compra de la vivienda. Este plan supuso, seg¨²n el estudio On the economic impacts of mortgage credit expansion policies: Evidence from help to buy publicado por tres investigadores de la London School of Economics en 2023, un aumento de la demanda en las zonas tensionadas de Londres. Y en consecuencia, de los precios. Aun as¨ª, los expertos consultados creen que esa pol¨ªtica de inter¨¦s cero durante los primeros a?os podr¨ªa ser m¨¢s efectiva, ya que los j¨®venes suelen incrementar su salario en la primera d¨¦cada de experiencia profesional.

¡°Lo positivo es que por fin hay medidas claras y directas para ayudar con la compra de vivienda, pero hay que estudiar muy bien la f¨®rmula, tendr¨ªa que haber un consenso con los bancos sobre el tipo de inter¨¦s... estamos en una situaci¨®n de semiemergencia nacional y al menos habr¨ªa que aplicar a los j¨®venes las mismas condiciones que a la poblaci¨®n general, no puede ser m¨¢s caro¡±, considera Alberto Alc¨¢zar, director de los programas inmobiliarios de IE Business School.

Seg¨²n los datos de la encuesta de estructura salarial del INE de 2022, los j¨®venes de 25 a 29 a?os tuvieron un salario medio bruto anual de 20.459 euros; los de 30 a 34 de 24.114, y los de 35 a 39 a?os obtuvieron 25.745, lo que muestra una ligera subida en el tiempo. El sueldo medio en Madrid para la poblaci¨®n general fue de 31.230 euros en 2022, frente a los 24.186 de Castilla y Le¨®n, los 23.851 de Murcia, los 24.169 de Galicia o los 24.094 de Andaluc¨ªa.

Comprar en pareja

La situaci¨®n m¨¢s frecuente entre los que han adquirido una hipoteca en 2024, es la de personas que viven con su pareja o hijos, un 36%, frente a un 13% de los que viven solos, seg¨²n el informe de Fotocasa Perfil del hipotecado espa?ol 2024. El 56% prefiri¨® una hipoteca a plazo fijo, y un 15% variable. Paula Navarro (34 a?os) y su novio Jos¨¦ Andreu (31) compraron una casa en Valencia hace un a?o cuando todav¨ªa no estaba desplegado el programa de avales. Critican que solo se beneficiaron de una ventaja por ser j¨®venes: la reducci¨®n del impuesto de transmisiones patrimoniales ligado a la compra del 10% al 8%. Vivieron cinco a?os en Barcelona de alquiler y fueron testigos de la vor¨¢gine de la subida de los precios. ¡°Ah¨ª empezaron los juegos del hambre, cada vez hab¨ªa m¨¢s desconfianza y los caseros nos exig¨ªan que nos avalaran nuestros padres pese a tener trabajos estables¡±, cuenta Paula.

Cuando llegaron a Valencia alquilaron un ¨¢tico con terraza por 900 euros al mes. ¡°Cada ma?ana sal¨ªa a ver las vistas y pensaba que menuda burbuja nos hab¨ªamos montado, en tres a?os nuestra casera lo iba a subir a 1.400, as¨ª que empezamos la b¨²squeda para comprar... los precios empezaron a subir como la espuma en cuesti¨®n de semanas, vimos unas 40 casas y volaban de un d¨ªa para otro¡±, cuenta ella, que trabaja en el sector de la comunicaci¨®n. Ambos sent¨ªan mucha frustraci¨®n, ninguna casa les convenc¨ªa, pero ten¨ªan miedo de quedarse sin un espacio digno en el que vivir. Al final se decantaron por una casa de los a?os setenta por 170.000 euros, reunieron sus ahorros y pidieron dinero a sus padres. Aportaron el 20% de la entrada y cerraron una hipoteca fija al 3,5% con la obligaci¨®n impuesta por la entidad bancaria de pagar una alarma por 50 euros al mes durante cuatro a?os para obtener parte de la bonificaci¨®n.

¡°Siento que nos han timado, pero tuvimos que pasar por el aro para que se nos quedara una cuota de 750 euros al mes entre los dos. Saber que vamos a pagar lo mismo los pr¨®ximos 30 a?os nos da algo de tranquilidad, si no tienes pareja, se va a llevar comprar con tus amigos; solo es imposible¡±, a?ade Paula, que ense?a con ilusi¨®n c¨®mo ha quedado la vivienda tras una peque?a reforma.

Otro de los escollos que encuentran los j¨®venes es la necesaria reforma que implican las viviendas a las que pueden acceder. ¡°No es por capricho, es por funcionalidad, las casas muy antiguas dejan de ser habitables por sus sistemas el¨¦ctricos anticuados, falta de aislamiento ante temperaturas cada vez m¨¢s extremas, o habitaciones que no cumplen la normativa de iluminaci¨®n y ventilaci¨®n natural... igual que reciclamos materiales y generamos el m¨ªnimo de basura, a los j¨®venes les preocupa minimizar el consumo de recursos en casa, pero, a diferencia de otros pa¨ªses europeos, en Espa?a de esto no se habla porque de forma err¨®nea se ve como un lujo¡±, explica Paula Mena, fundadora del estudio de arquitectura Yeye Estudio en Madrid.

Con informaci¨®n de Juan Navarro, Pedro P¨¦rez y Andr¨¦s Herrero Guti¨¦rrez.