El arte de ponerle precio a tu casa en Internet

A los propietarios que ponen su casa en alquiler a trav¨¦s de Airbnb les gustar¨ªa dominar la ciencia secreta de subir y bajar los precios. Un arte que sirve para justificar la monta?a rusa de alzas y ca¨ªdas de tarifas de los billetes de avi¨®n y las noches de hotel.

Clarisa, una propietaria que comenz¨® a alquilar su segunda residencia en una zona de costa recuerda que su m¨¦todo para poner precio a su vivienda no fue nada sofisticado. "Todo mi algoritmo consisti¨® en mirar c¨®mo pon¨ªan los precios los vecinos que tambi¨¦n ten¨ªan su casa en Airbnb, con esa referencia marqu¨¦ mis tarifas. En temporada bajo lo pongo todo casi a la mitad".

Cada vez un mayor n¨²mero de viviendas son gestionadas por menos personas. El?alquiler de estancias cortas en casas particulares se profesionaliza y con ello surgen servicios que ponen en manos de los propietarios particulares unas herramientas similares a las que emplean los hoteles o las aerol¨ªneas para jugar con los precios ¡ªellos lo llaman optimizar¡ª y as¨ª sacar m¨¢s partido a las habitaciones de su vivienda.???

Beyond Pricing, una start up con sede en San Francisco, acaba de lanzar sus servicios en Madrid. En Barcelona, donde la oferta de Airbnb es el doble, ya estaba desde principios de a?o. Su misi¨®n es ofrecer a los prioritarios de las viviendas en alquiler en el portal el mismo "software sofisticado que disfrutan los hoteles para manejar los precios seg¨²n sus necesidades. De esta manera, los peque?os propietarios estar¨¢n en mejores condiciones para competir con las grandes corporaciones".

Los alquileres de corta estancia en apartamentos crecer¨¢n a buen ritmo

Cuenta su fundador,?Ian McHenry, que pueden hacerlo porque "cruzan datos de m¨²ltiples fuentes, como la ocupaci¨®n hotelera, el clima, las llegadas de vuelos a la ciudad en cuesti¨®n, los d¨ªas de la semana, los eventos, que les permiten predecir la demanda y optimizar los precios". Por ejemplo, sus datos avisan de que agosto en Madrid es temporada baja. Toca bajar precios en Airbnb".

Beyond Pricing calcul¨®, por ejemplo, que durante la Marat¨®n de Boston se pod¨ªan subir los precios de Airbnb un 300% y a¨²n as¨ª garantizar la ocupaci¨®n. Al principio hab¨ªan calculado un 250% pero luego recomendaron a los anfitriones un precio m¨¢s alto. Las cifras de Beyond Pricing indican que sus clientes pueden ver incrementados sus beneficios desde un 26% hasta un 40%.

El ecosistema de Airbnb en Madrid se compone de alrededor de 6.000 unidades, seg¨²n las cifras de Beyond Pricing (en Barcelona, son unas 15.000). Este n¨²mero se duplic¨® en 2014 y en la capital se espera un patr¨®n similar de crecimiento para este 2015.

La aplicaci¨®n cruza datos de la ocupaci¨®n hotelera, el clima, las llegadas de vuelos a la ciudad en cuesti¨®n, los d¨ªas de la semana, los eventos, que les permite predecir la demanda y optimizar los precios

Propietarios de apartamentos en alquiler, tomen nota: seg¨²n el algoritmo de Beyond Pricing, los precios m¨¢s altos de Airbnb en Madrid deber¨ªan ser entre abril y junio, unos meses en los que la ocupaci¨®n es extremadamente alta. En julio y agosto con las subidas de las temperaturas llegar¨ªa la temporada baja y el momento de reducir el precio. En esa ¨¦poca, la demanda se disparar¨ªa en la costa, en Barcelona y en Lisboa. "Si hay algo peculiar en Madrid es que mantiene una alta demanda durante los fines de semana, est¨¢ entre las m¨¢s altas del mundo tanto en hoteles convencionales como en Airbnb", informa McHenry. Durante las Navidades la ocupaci¨®n de Madrid es alta como en la mayor¨ªa de las grandes capitales del mundo. Sin embargo, la nochevieja no es el momento de mayor demanda (en 2014 se alcanz¨® un 74% en Madrid), los d¨ªas de mayor ocupaci¨®n fueron los coincidentes con el Puente de la Constituci¨®n, en la primera semana de diciembre, y el puente del D¨ªa de la Hispanidad, en octubre.

Con estos datos el software de Beyond Pricing actualiza los precios autom¨¢ticamente y el anfitri¨®n no se tiene que romper la cabeza ni espiar las cuentas del vecino. Si usted est¨¢ en el lado de los visitantes no tendr¨¢ acceso a esta informaci¨®n pero tambi¨¦n se beneficiar¨¢ de unos precios m¨¢s ajustados. "Estamos equilibrando el mercado para que los peque?os propietarios tengan las mismas herramientas que los grandes hoteles, y ajusten sus precios de un modo m¨¢s sofisticado y disponiendo de m¨¢s datos. Como tenemos cientos de usuarios en todas las ciudades del mundo usamos el machine learning (aprendizaje autom¨¢tico) para refinar constantemente nuestro modelo y ayudar a poner precios cada vez m¨¢s justos", explica Ian McHenry.

Los pron¨®sticos de Beyond Pricing apuntan que dada que la recuperaci¨®n del turismo tras las crisis est¨¢ siendo muy r¨¢pida, los alquileres de corta estancia en apartamentos crecer¨¢n a buen ritmo. "Creo que tenemos una oportunidad interesante de arbitraje para que los due?os de pisos que alquilan en Airbnb puedan sacar m¨¢s partido a su inversi¨®n y puedan garantizar una buena ocupaci¨®n todo el a?o jugando con precios, tal y como hacen los profesionales del sector".