Airbnb ya no es dominante en el mercado de viviendas tur¨ªsticas

Airbnb se fund¨® hace una d¨¦cada. Entonces, en 2008, la mayor¨ªa de apartamentos tur¨ªsticos estaban en la costa y se alquilaban por tel¨¦fono o mediante agencias. Solo 10 a?os despu¨¦s, hay 22 millones de anuncios de viviendas tur¨ªsticas en todo el mundo en las principales plataformas de Internet. La cifra no implica que todas sean residencias ¨²nicas: muchas se ofrecen en m¨¢s de una plataforma. Pero el n¨²mero total supera ampliamente los 10 millones. Airbnb, con su variedad de oferta, ofrece cinco millones. Para poner esa cifra en perspectiva, cinco de las grandes cadenas de hoteles (Marriott, Hilton, Intercontinental, Wyndham y Accor) ofrec¨ªan en diciembre de 2016 menos de 4 millones de habitaciones en todo el mundo.

En su web, Airbnb cuenta que su plataforma "ha dado poder a millones de personas en todo el mundo para que liberen y moneticen sus espacios, pasiones y talentos". Y ciertamente lo han hecho. El sector se ha movido desde la c¨¦lebre econom¨ªa colaborativa a la profesionalizaci¨®n en pocos a?os.

Los gestores de viviendas tur¨ªsticas se multiplican en el sector. y re¨²nen en sus carteras desde una pocas viviendas a miles. La mayor¨ªa de las empresas lleva la gesti¨®n de propiedades de terceros, pero los m¨¢s grandes poseen tambi¨¦n viviendas propias. Su labor se centra en la relaci¨®n con los clientes, limpieza y mantenimiento, y marketing y distribuci¨®n en Internet.

En Europa hay unos 7.000 gestores profesionales de viviendas tur¨ªsticas. El 37% empez¨® su labor hace menos de tres a?os y otro 32% lleva desde 2010. Casi un 70% naci¨® a la estela de Airbnb, sobre todo en zonas urbanas, donde este tipo de alquileres apenas exist¨ªa.

Estos datos proceden de la primera encuesta a gestores de viviendas tur¨ªsticas de toda Europa que ha hecho Transparent, una start-up espa?ola que analiza todos los anuncios de viviendas tur¨ªsticas.? La encuesta, respondida por 513 gestores europeos (algo m¨¢s de un 7% aproximadamente del total), se hace p¨²blica en Espa?a por primera vez.

"No representamos al propietario privado que publicita su casa en los portales, sino que aceptamos a quien lo hace de manera profesional"

Airbnb ha sido el abanderado del ¨¦xito y de las cr¨ªticas en el sector. Sin embargo, ya no es el l¨ªder omnipotente de la distribuci¨®n para los profesionales. Seg¨²n la encuesta, el dominio se reparte a partes iguales con Booking. Entre ambas, dominan el 60% de la distribuci¨®n. La tercera opci¨®n preferida es el trato directo, con un 26%. La web HomeAway, bien implantada en Estados Unidos, tiene un papel residual en Europa (con un 8%) excepto en Francia, donde controla un 21%. Los pa¨ªses con m¨¢s oferta de vivienda tur¨ªstica son, por orden, Estados Unidos, China, Italia, Francia, Espa?a y Croacia.

M¨¢s profesionales, m¨¢s Booking

La encuesta demuestra que cuanto m¨¢s profesional es el gestor m¨¢s conf¨ªa en Booking, que hasta hace poco era un canal exclusivo de hoteles. Su movimiento hacia los apartamentos es similar al que han hecho las grandes cadenas hoteleras: "El mundo est¨¢ cambiando en esta direcci¨®n. Tambi¨¦n lo ha entendido Booking, que ha abierto una secci¨®n especializada en apartamentos", dice Stefano Bettanin, presidente de Property Managers Italia, la principal asociaci¨®n italiana, con 150 empresas y 66.000 viviendas. Y m¨¢s plataformas que llegar¨¢n, por ejemplo desde China, seg¨²n los gestores.

Los profesionales han detectado que hay un sector de turistas que prefieren este modelo: "Con la irrupci¨®n de Internet y la democratizaci¨®n del turismo, la gente se mueve m¨¢s. Antes era m¨¢s dif¨ªcil viajar", dice Patricia Valenzuela, directora de Fevitur. Es gente, seg¨²n fuentes del sector, que valora m¨¢s la privacidad, el precio para los que se mueven en grupo o familias, el espacio y los servicios, como la cocina.

Entre las empresas de gesti¨®n m¨¢s grandes, con m¨¢s de 100 apartamentos, Booking controla el 34% de la distribuci¨®n. Airbnb es solo tercero, con el 26%, incluso por detr¨¢s de la venta directa. Airbnb es, en cambio, dominante entre los gestores que manejan menos de 10 propiedades.

El esp¨ªritu colaborativo

Airbnb mantiene el esp¨ªritu inicial colaborativo: los anfitriones pueden alquilar su propia casa, una habitaci¨®n, conversar con los futuros hu¨¦spedes, rechazarles o bloquear d¨ªas variables. Esa parte menos profesional la sigue controlando este portal. Pero otros se han movido hacia la profesionalizaci¨®n: "No representamos al propietario privado que publicita su casa en los portales, sino que aceptamos a quien lo hace de manera profesional", dice Bettanin. "Esto no significa que deban tener 20, 30 o 50 viviendas. Pueden tener 1 o 2, pero lo importante es que sean aut¨®nomos, tengan una sociedad y sigan todas las reglas", a?ade, es decir, que no lo hagan como un sobresueldo en negro. Tambi¨¦n es importante que est¨¦ claro cu¨¢ndo la vivienda est¨¢ disponible.

Seg¨²n la encuesta de Transparent, el crecimiento del n¨²mero de viviendas de estas empresas es extraordinario: en los ¨²ltimos 12 meses crecieron un 27% de media, pero en los pr¨®ximos 12 esperan hacerlo un 63%. Entre los pa¨ªses grandes, Espa?a es el que espera un aumento menor de residencias, con un 20%, y Reino Unido, el mayor, con 93%.

Las asociaciones piden a las Administraciones unas reglas del juego claras donde todo apartamento tenga su licencia. El 88% cree que seguir la regulaci¨®n es importante o muy importante. Si logran hacer que todas las plataformas obliguen a los propietarios a poner su n¨²mero de licencia y otros datos legales y confirmarlos, ser¨¢ una victoria. Los propietarios que quieran mantenerse por debajo del radar legal lo tendr¨¢n m¨¢s dif¨ªcil: "Las reglas deben ser iguales para todos. No puedes jugar un partido de f¨²tbol donde una porter¨ªa es tres veces mayor que la otra", dice Bettanin.

La batalla por la responsabilidad sobre el futuro de los centros hist¨®ricos tambi¨¦n se juega aqu¨ª

Intereses cruzados

Los intereses est¨¢n claramente cruzados. Las asociaciones presionan para aclarar un sector que ya tiene a cadenas hoteleras entre sus protagonistas: Accor compr¨® Onefinestay, Wyndham adquiri¨® LoveHomeSwap, Hilton ha comprado participaciones en empresas de viviendas tur¨ªsticas, Meli¨¢ construye 80 apartamentos en Zaragoza, la creaci¨®n de BeMate. "Hay un movimiento de las grandes cadenas hoteleras a involucrarse en este sector mediante adquisici¨®n o directamente", seg¨²n fuentes de la asociaci¨®n brit¨¢nica de alojamiento para estancias breves (STAA, en sus siglas en ingl¨¦s).

Mientras, las Administraciones no acaban de encontrar un modelo aceptable: "En cada comunidad aut¨®noma hay una regulaci¨®n distinta", dice Valenzuela. La batalla por la responsabilidad sobre el futuro de los centros hist¨®ricos tambi¨¦n se juega aqu¨ª. Para los gestores, los gobiernos municipales no pueden esconder su culpa: "Los pol¨ªticos se esconden y dicen que la gente se va del centro porque se ha convertido todo en viviendas tur¨ªsticas y ya no vive nadie. Pero este fen¨®meno no es de los ¨²ltimos tres a?os, sino de hace 10 o 20. El verdadero motivo por el que la gente se va del centro es la falta de pol¨ªticas para los ciudadanos: en Venecia, por ejemplo, hay dificultad en el transporte, no encuentras supermercados, no hay parques ni escuelas", se defiende Bettanin.

La profesionalizaci¨®n no se detiene con la gesti¨®n. Desde el Reino Unido ya hay nuevas empresas que dan m¨¢s servicios a este sector: "Hay ya proveedores secundarios emergentes para la industria, que ofrecen servicios de seguros o de hipotecas" a estas empresas, seg¨²n fuentes de la STAA.