12.000 d¨®lares al a?o por asegurar una casa en Florida: p¨®lizas fuera de control por el riesgo de huracanes e inundaciones

Cuando en 2017 Mohammed Syed compr¨® su casa de 3.600 pies cuadrados (335 metros) en Pinecrest, en el condado de Miami-Dade, en Florida, no se fij¨® en que estaba situada en un ¨¢rea de inundaciones. Hasta entonces hab¨ªa vivido a 10 minutos de su nueva residencia y nunca se hab¨ªa planteado si la altura del terreno sobre el que se asentaba era menor o mayor que el nivel del mar. En poco tiempo, se dio de bruces con la realidad. La hipoteca le obligaba a contratar una p¨®liza de seguros contra las inundaciones. ¡°Ahora me toca pagar 4.000 d¨®lares al a?o de seguro por eso¡±, se lamenta Syed. El problema es que a esa p¨®liza le suma otras dos: la derivada del riesgo de da?os por el viento y la general de la casa, lo que elev¨® su presupuesto de seguros para el hogar del a?o pasado a 16.000 d¨®lares. Esa cantidad es el doble de lo que pagaba cuando compr¨® la vivienda, pero menos de lo que pagar¨¢ este a?o. La semana pasada recibi¨® la notificaci¨®n de que la prima del seguro general pasa de 6.791 a 8.198 d¨®lares. ¡°Los seguros est¨¢n tan fuera de control que la gente se est¨¢ yendo¡±, afirma.

Y es que los precios de los seguros inmobiliarios se han disparado en los ¨²ltimos a?os en Florida, por encima del resto del pa¨ªs, causando una crisis que afecta a propietarios y aseguradoras. Las primas medias alcanzaron los 10.996 d¨®lares en 2023, seg¨²n datos de Insurify, frente a una media de 918 d¨®lares en todo el pa¨ªs. Para este a?o prev¨¦n un aumento del 7%, hasta los 11.759 d¨®lares. Desde 2021, los seguros se han encarecido m¨¢s de un 100%.

La crisis de los ¨²ltimos a?os ha hecho que m¨¢s de una docena de aseguradoras se hayan declarado insolventes desde 2019, que varias hayan abandonado voluntariamente el Estado y que las que a¨²n operan se nieguen a asegurar muchos inmuebles por el elevado riesgo que implica su ubicaci¨®n.

¡°Es dif¨ªcil calcular el riesgo y las aseguradoras acumulan a?os de p¨¦rdidas. Tiene que ver con el aumento de la poblaci¨®n. Ahora hay m¨¢s gente que est¨¢ construyendo casas en ¨¢reas de alto riesgo, lo que quiere decir que est¨¢s m¨¢s expuesto una vez que el desastre ocurre¡±, afirma Latisha Nixon-Jones, profesora asociada de la Universidad de Derecho de Jacksonville.

Cambio clim¨¢tico

Florida es una pen¨ªnsula rodeada por el Oc¨¦ano Atl¨¢ntico y el Golfo de M¨¦xico y m¨¢s de la mitad de los huracanes que han tomado tierra en Estados Unidos lo hacen en este Estado. El cambio clim¨¢tico y el calentamiento de los oc¨¦anos ha empeorado la situaci¨®n y la probabilidad de que haya desastres naturales ha aumentado. La previsi¨®n para esta temporada es de que haya 23 tormentas tropicales severas, 11 huracanes y cinco de ellos de gran intensidad. La introducci¨®n a la temporada lleg¨® hace poco m¨¢s de una semana, cuando se registraron inundaciones en varias zonas de Miami por las fuertes lluvias registradas.

El a?o pasado la zona no sufri¨® grandes da?os, s¨®lo un hurac¨¢n, Italia, toc¨® tierra en Florida, pero si nos remontamos al anterior, el hurac¨¢n Ian dej¨® un rastro de destrucci¨®n de 60.000 millones de d¨®lares, solo por detr¨¢s del hurac¨¢n Katrina, cuyos da?os superaron los 100.000 d¨®lares actuales.

Una gran parte de Florida se encuentra por debajo del nivel del mar, lo que implica que grandes zonas del Estado est¨¢n expuestas a inundaciones. Los propietarios de casas en esas ¨¢reas, como Syed, tienen que contratar un seguro adicional para cubrir las inundaciones y, adem¨¢s del alto precio, se encuentran con el problema de que ninguna aseguradora quiere asumir el riesgo.

Seg¨²n una encuesta de Redfin realizada en febrero, un 11,9% de los encuestados que tiene planeado mudarse de Estado se?ala el coste del seguro como una de las razones. Y es que hay casos en los que el precio de la prima supera el pago mensual de la hipoteca. Adem¨¢s, m¨¢s de un cuarto de los encuestados afirm¨® que teme que su aseguradora deje de proporcionarles la cobertura.

Es el caso de Syed, le han cancelado la p¨®liza varias veces. La ¨²ltima fue el a?o pasado. ¡°La inspecci¨®n encontr¨® unas tejas sueltas y me cancelaron la p¨®liza. Se pod¨ªan haber arreglado, pero son muy estrictos con los da?os en el tejado¡±, explica.

Uno de los motivos por los que las aseguradoras han huido de Florida o dejan de asegurar a determinados clientes es la cantidad de demandas que han tenido que afrontar. ¡°Estamos viendo m¨¢s de 100.000 demandas por propiedad al a?o en Florida, m¨¢s del 80% del total de todo Estados Unidos. Es obviamente un nivel desproporcionado y adem¨¢s hab¨ªa mucho fraude¡±, explica Mark Friedlander, director de Instituto de Informaci¨®n de Seguros.

Nueva legislaci¨®n

Con el objetivo de atajar este problema los legisladores de Florida aprobaron una normativa nueva en diciembre de 2022 que, entre otras medidas, impide que terceras partes, no los propietarios, presenten las demandas. ¡°Infelizmente, algunas contratistas sin escr¨²pulos se aprovechaban de la situaci¨®n y reemplazaban tejados que no necesitaban cambiarse o cuyos da?os no se hab¨ªan producido por las tormentas¡±, explica Friedlander.

Los cambios legales aportan m¨¢s seguridad a las compa?¨ªas y Friedlander asegura que 10 aseguradoras no incrementar¨¢n sus precios este a?o y que nueve firmas entrar¨¢n en el mercado este ejercicio, aunque reconoce que a¨²n es un mercado vol¨¢til y los frutos de la nueva legislaci¨®n tardar¨¢n en llegar.

Seg¨²n Nixon-Jones, la crisis del mercado no proviene tanto del fraude, como de la imprevisibilidad. ¡°Las aseguradoras saben que puede haber desastres. Sin embargo, les es dif¨ªcil calcular los riesgos y cuando suceden, son mayores de lo que pensaban, por lo que ven sus beneficios reducidos¡±, explica.

El problema para los propietarios llega cuando no encuentran una aseguradora que quiera ofrecerles una p¨®liza, lo que pasa con frecuencia en las zonas de inundaci¨®n. En ese caso recurren a Citizens, que es la aseguradora respaldada con fondos p¨²blicos del Gobierno de Florida, que cubre las propiedades que ninguna empresa privada quiere asegurar. Para entrar en ella, es necesario probar que no hay m¨¢s opciones disponibles y 1,2 millones de clientes as¨ª lo han demostrado ya. Uno de ellos es Syed, que recurri¨® a Citizens para una de sus p¨®lizas una vez que fue cancelada por su aseguradora.

Florida intent¨® reducir el n¨²mero de personas que asegura Citizens, pero lo que ha sucedido es lo contrario. La empresa estatal recibe 5.000 nuevos asegurados cada semana. ¡°Muchos clientes todav¨ªa se enfrentan a seguros muy altos, cuentas para renovar sus p¨®lizas o problemas para encontrar cobertura en el mercado privado¡±, admite Friedlander.

El coste de los seguros se ha convertido en un problema tal que muchos propietarios han preferido cancelar su hipoteca y acabar de pagar su casa para no tener que cumplir con la obligatoriedad de contratar un seguro. Un lujo que, obviamente, solo est¨¢ al alcance de unos pocos.