Las ventas de vivienda en Colombia se despe?an en un 45% en 2023

M¨¢s de 29.000 familias colombianas de escasos recursos debieron desistir en su empe?o de comprar una vivienda nueva a lo largo de 2023. Las tasas crediticias se dispararon de golpe con el alza de la inflaci¨®n y los tipos de inter¨¦s del Banco de la Rep¨²blica. Miles de anhelos quedaron truncados. El segmento denominado vivienda de inter¨¦s social (VIS) se hundi¨® un 49,7% con respecto a 2022 y de paso jalon¨® las cifras globales de ventas hasta caer un 44,9%. Son algunas de las conclusiones del informe anual de Camacol, el mayor gremio nacional de empresas constructoras.

El frenazo ya se anunciaba desde el primer trimestre de 2023, pero los expertos aguardaban esperanzas de que la tendencia revirtiera. Camacol se?ala que el curso pasado se vendieron 106.554 viviendas nuevas menos en su lectura interanual.

Las cifras de Camacol constatan la merma en todos los frentes. Si para finales de 2022 se hab¨ªa iniciado la construcci¨®n de un total de 193.387 viviendas, el pasado diciembre se registraron 138.418, una variaci¨®n de -28,4%. Y para el cierre del a?o pasado se contabilizaron unas 131.000 unidades de viviendas estancadas en su fase constructiva, el dato m¨¢s bajo desde 2011. Las ventas generales cayeron, as¨ª mismo, durante 18 meses consecutivos: ¡°En un lapso de un a?o y medio se perdi¨® m¨¢s de una d¨¦cada de crecimiento en la vivienda en Colombia¡±, se?alan voceros desde el gremio, que se apoya en una encuesta a 1.929 proyectos activos para confeccionar su informe.

Adem¨¢s del encarecimiento de los cr¨¦ditos hipotecarios, que en su momento m¨¢s cr¨ªtico subieron hasta un 70%, m¨²ltiples problemas se han cruzado en el camino para los beneficiarios de programas subsidiados como Mi Casa Ya. Desde los gremios de la construcci¨®n se han quejado varias veces de los lineamentos del Gobierno de Gustavo Petro en la materia.

Centrado en acelerar el desembolso de las ayudas en las zonas m¨¢s alejadas del pa¨ªs, el Gobierno ha terminado por ralentizar el proceso para todos los interesados durante buena parte del a?o pasado. Y de paso ha a?adido demoras con varios cambios a la f¨®rmula para evaluar a los aspirantes a beneficiarios de los subsidios de vivienda familiar. De cualquier forma, el experto y docente en Urbanismo de la Universidad Nacional de Colombia Carlos Alberto Torres asegura que el retroceso que arrojan las cifras de Camacol es parcial, y que los problemas de acceso a vivienda son m¨¢s profundos y vienen desde hace por lo menos 15 a?os atr¨¢s. No son, afirma, exclusivamente los que expone la entidad, ya que no se abordan las dificultades de acceso que tiene la poblaci¨®n de menores ingresos y en condiciones de mayor vulnerabilidad. Es decir, la mayor¨ªa de la poblaci¨®n.

A su juicio, el deterioro de las cifras no retrata con precisi¨®n los matices de un negocio a¨²n rentable, que en Colombia tiene acento privado en su l¨ªnea de provisi¨®n de viviendas de protecci¨®n inter¨¦s social-VIS: ¡°Desde la crisis de finales de los noventa, estos proyectos funcionan bajo la l¨®gica en la cual los recursos se captan en las fiducias. La gente deposita all¨ª los recursos correspondientes al valor de la cuota inicial, en proyectos que nos son entregados antes de 36 meses. As¨ª, la obra arranca su ejecuci¨®n cuando financieramente ya se ha alcanzado el punto de equilibrio financiero, por tanto, no hay p¨¦rdidas. Cuando los proyectos no alcanzan este punto de equilibrio, no se inician o se desiste de ellos, situaci¨®n que en muy pocas ocasiones sucede. ?D¨®nde est¨¢n entonces las p¨¦rdidas de los promotores inmobiliarios y los constructores si econ¨®micamente bajo esta figura siempre han estado cubiertos?¡±, se pregunta el tambi¨¦n arquitecto.

Los c¨¢lculos de Camacol tasan en 20 billones de pesos las p¨¦rdidas que dej¨® la reducci¨®n de ventas en 106.000 unidades de vivienda. ¡°La pol¨ªtica p¨²blica de vivienda con este Gobierno no ha cambiado en nada. Se sigue basando en que el 85% de los recursos p¨²blicos del rubro est¨¢n destinados a apalancar el sector de la construcci¨®n. Y lo que es peor es que algo falla porque las rentas m¨¢s bajas no logran acceder a una vivienda bajo la l¨®gica del cr¨¦dito hipotecario y, por lo tanto, tiene que arrendar o invadir terrenos para autoproducir sus viviendas en zonas vulnerables y marginales¡±, sentencia Torres.

La situaci¨®n para otros estudiosos del tema es que el pa¨ªs s¨ª ha avanzado enormemente en las tasas de cobertura de vivienda, mas no en la calidad. Un l¨ªo con especial acento en las viviendas rurales, donde para 2022 hab¨ªa un d¨¦ficit habitacional cualitativo (es decir, viviendas sin requisitos m¨ªnimos como pisos de tierra o falta de electricidad) del 65,5%. Lo anterior se traduce en que m¨¢s de dos millones y medio de hogares en el campo viven con deficiencias estructurales, seg¨²n cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estad¨ªstica (DANE).

Olga Ceballos, l¨ªder del grupo de investigaci¨®n Calidad y Habitabilidad de la Vivienda de la Universidad Javeriana, recuerda que para la ¡°econom¨ªa del pa¨ªs es preocupante que el rengl¨®n de la construcci¨®n se estanque¡±, pero al mismo tiempo se?ala la necesidad de ¡°replantear el modelo para atacar la penuria habitacional de los m¨¢s pobres. Hay que lograr involucrar a los constructores en t¨¦rminos m¨¢s solidarios, que entiendan que se pueden hacer cosas m¨¢s interesantes y m¨¢s pertinentes¡±.

Su lectura es que las pol¨ªticas de vivienda est¨¢n m¨¢s ¡°preocupadas en apalancar un sector productivo, que es cierto que genera muchos empleos, pero no est¨¢ resolviendo el problema de millones de personas que viven en la informalidad y no pueden acceder a cr¨¦ditos para una vivienda¡±. En su opini¨®n, los subsidios est¨¢n dise?ados para asalariados formales en un pa¨ªs donde casi la mitad de la poblaci¨®n activa se rebusca la vida en un mercado de trabajo sumergido. Jorge Torres, director del Centro de Estudios de la Construcci¨®n, concreta la discusi¨®n con una precisi¨®n idiom¨¢tica y prefiere hablar del sector de la ¡°edificaci¨®n¡±.

La desconexi¨®n general entre el Gobierno y los promotores inmobiliarios, que tiene como antecedente una enconada pelea entre los constructores privados y el hoy presidente cuando fue alcalde de Bogot¨¢ (2012-2015), plantea un desaf¨ªo para destrabar el panorama de un sector que genera 1,4 millones de empleos directos, 2,6 millones indirectos, e involucra a 34 industrias.

A Jorge Torres lo inquietan, en especial, los indicadores macroecon¨®micos. A pesar de que la inflaci¨®n ha cedido (9,28%), el desempleo va a la baja (9%) y el Banco de la Rep¨²blica ha empezado el descenso de las tasas de inter¨¦s (13%), el panorama a¨²n no est¨¢ despejado. Entre las preocupaciones que cita figura de primera la ¡°contracci¨®n de las iniciaciones de viviendas¡±. Seguida por los desistimientos: ¡°Las cuentas de Camacol ya reflejan una situaci¨®n complicada para los constructores y las empresas¡±. Concluye que las empresas tendr¨¢n que salir a buscar nuevos compradores. El crecimiento ser¨¢ moderado, se generar¨¢ menos empleo y habr¨¢ ¡°da?os grandes sobre la econom¨ªa general¡±.

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