La venta de viviendas en Colombia cae a la mitad

Paola Jim¨¦nez tiene 32 a?os, es madre soltera de una hija, y trabaja como ni?era. En su acento meridiano de C¨®rdoba, departamento caribe?o del norte de Colombia, recuerda su desilusi¨®n cuando supo que no podr¨ªa continuar pagando el cr¨¦dito de un apartamento de 45 metros cuadrados al occidente de Bogot¨¢. ¡°Yo ten¨ªa un pr¨¦stamo aprobado y desde octubre de 2021 ven¨ªa marchando todo sobre ruedas¡±, recuerda por celular, ¡°pero en diciembre pasado, cuando empez¨® toda esta locura, la tasa de inter¨¦s del banco subi¨® y mi capacidad de endeudamiento baj¨®¡±.

Hoy se encuentra a la espera de que la constructora le reembolse los 12 millones de pesos que hab¨ªa adelantado tras la promesa de compraventa. Su objetivo ahora es ahorrar y embarcarse en otro proyecto de vivienda de inter¨¦s social cuando la coyuntura econ¨®mica sea favorable: ¡°Era lo mejor¡±, asegura, realista y contundente. Sin mayores alternativas present¨® la carta de desistimiento, pero por lo pronto la ¨²nica noticia que ha tenido es que la constructora le descontar¨¢ un 20% del reembolso que a¨²n espera. Entiende que muchas personas est¨¢n en la misma situaci¨®n y ¡°nadie est¨¢ en capacidad de devolverle la plata a todo el mundo al mismo tiempo¡±, remata.

Como Paola, miles de compradores de renta baja se han visto atrapados en los ¨²ltimos meses ante la perspectiva de desistir en el pago de sus cuotas, debido a la subida de las tasas de inter¨¦s y la inflaci¨®n. Hoy en Colombia hay 100.000 viviendas de inter¨¦s social prevendidas cuya construcci¨®n est¨¢ estancada por una coyuntura que se asomaba desde enero, cuando el sector experiment¨® un retroceso en las ventas del 48% con respecto al mismo per¨ªodo del a?o pasado (en febrero lleg¨® al 54%, seg¨²n cifras de la firma de an¨¢lisis e investigaci¨®n Galer¨ªa Inmobiliaria).

El diagn¨®stico de varios analistas subraya tres factores para explicar el frenazo que se ha ensa?ado, especialmente, con ciudadanos como Paola. Adem¨¢s de las medidas de pol¨ªtica monetaria del Banco de la Rep¨²blica para contener la inflaci¨®n, se han sumado modificaciones en los criterios para asignar los subsidios de vivienda Mi Casa Ya. Cambios que gestiona la administraci¨®n Petro y que, debido a otras variables a¨²n por clarificar, no han avanzado, sumiendo al sector en una especie de suspenso vertiginoso.

Francisco Jos¨¦ Mutis, gerente de planeaci¨®n de la constructora Valor, asegura que la intenci¨®n del Gobierno de redireccionar una parte importante de las ayudas hacia los municipios m¨¢s necesitados es tan interesante como compleja de aterrizar. Las perspectivas de que los constructores y las entidades financieras se animen a otorgar cr¨¦ditos en esas zonas vulnerables no quedan claras para ¨¦l. Reconoce que ya ha escuchado posturas de promotores reacios a vender inmuebles a personas que lleguen hasta sus puertas con el denominado subsidio recurrente, una reuni¨®n de ayudas estatales para familias de renta baja.

Para Rafael Mar¨ªn, cofundador y presidente de la constructora santandereana Marval, una de las m¨¢s grandes del pa¨ªs, se trata de un hecho inquietante, dada cuenta de que el de inter¨¦s social es el segmento del mercado que concentra el grueso del desarrollo urban¨ªstico. En el ¨²ltimo a?o, sostiene Mar¨ªn, la demanda por unidades de viviendas de inter¨¦s social (VIS, las de bajo costo y cuya construcci¨®n recibe subsidios estatales v¨ªa sus compradores) ha representado un 72% del total de ventas en el sector. El constructor lamenta una realidad burocr¨¢tica del pa¨ªs: ¡°El corte anual del Gobierno nos tiene bloqueados. Esto ocurre todos los a?os y nos quita ritmo y continuidad porque se pierde buena parte del principio del a?o mientras definen presupuestos¡±.

Cuenta que por culpa de aquellos tejemanejes en el calendario estatal est¨¢n frenados los subsidios fundamentales para mover a un gigante que emplea a un mill¨®n y medio de personas e involucra a 34 industrias. ¡°El Gobierno entiende y sabe¡±, afirma Mar¨ªn, ¡°que esto no se puede caer porque nos estar¨ªamos abocando a un escenario muy complejo¡±. En el caso de Mi Casa Ya, dice Mutis, el desembolso de miles de cupos aprobados para 2023 se deb¨ªa haber hecho entre enero y febrero: ¡°El ministerio de Vivienda ha dicho que ya casi, que ma?ana¡­ pero hasta el momento no hay nada y no hemos podido escriturar¡±.

Detr¨¢s del cambio de ciclo tambi¨¦n hay movimientos en la compraventa de viviendas para las clases m¨¢s altas. Mutis concede que, si bien dentro del estrato que llama ¡°alto bajo¡± hay capacidad de endeudamiento y flexibilidad adquisitiva para amortiguar el alza del coste de las hipotecas y la inflaci¨®n, muchas familias han optado por ¡°invertir fuera del pa¨ªs¡±. Se?ala como causa los bandazos del plan de Gobierno de Gustavo Petro. Otros, agrega, se han refugiado en un arriendo y han puesto sus ahorros a rentar en ¡°un CDT al 20%¡±. Son formas, concluye, para escampar los cambios tributarios y las incertidumbres que despierta la primera administraci¨®n de izquierda en la historia reciente del pa¨ªs.

Sumado a todo esto, dice Mauricio Llano, de la constructora Convel, desde la pandemia confluyen dos factores que han abonado el terreno para llegar a la situaci¨®n actual. Por un lado, la fluctuaci¨®n constante en los precios de los materiales debido a los problemas en las cadenas de suministros y los altibajos en la tasa de cambio del d¨®lar. ¡°El acero, el concreto o el cemento, que dependen de la situaci¨®n en los puertos internacionales y han impactado en el sobrecosto de los materiales junto a la inflaci¨®n¡±. Por el otro, abunda sobre el encarecimiento de las tasas de inter¨¦s que han afectado a miles de usuarios finales que ¡°ya no tienen las condiciones para el cierre financiero que originalmente ten¨ªan hace tres a?os¡±.

Hasta el punto de que los problemas de miles de personas como Paola Jim¨¦nez empiezan ya a multiplicarse. Muchas de las penurias se han canalizado a trav¨¦s de una recolecci¨®n de firmas en Change.org, la mayor plataforma de peticiones del mundo, para exigir a la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, asegurar cuanto antes las asignaciones de subsidios para sacar de la crisis a ¡°7.000 familias afectadas¡±. En sus palabras se perciben los estragos de la ruina y la urgencia de una soluci¨®n: ¡°?C¨®mo una familia con ingresos de uno o dos (salarios) m¨ªnimos podr¨ªa cubrir en un mes un saldo faltante de 20 a 30 millones de pesos?¡±.

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