Los alquileres de viviendas se dolarizan en Buenos Aires por la inflaci¨®n y la incertidumbre electoral

Los anuncios de viviendas en alquiler est¨¢n en v¨ªas de extinci¨®n en las inmobiliarias de Buenos Aires. Tambi¨¦n escasean en las plataformas digitales. Una de cada tres familias que vive en la capital argentina alquila, pero en los ¨²ltimos tres a?os la oferta formal se ha reducido m¨¢s de un 70% y lo poco que se encuentra est¨¢ en d¨®lares, a precios inaccesibles para gran parte de una poblaci¨®n que cobra en pesos.

La dolarizaci¨®n de muchos alquileres ¡ªhasta hace poco reservada al sector de viviendas de lujo¡ª evidencia la gravedad de la crisis habitacional que atraviesa Buenos Aires y otras grandes ciudades de Argentina. La situaci¨®n ha empeorado a¨²n m¨¢s desde las primarias del 13 de agosto, en las que el peronismo gobernante qued¨® como tercera fuerza, con el 27% de los votos. El salto inflacionario que provoc¨® la brusca devaluaci¨®n del peso el lunes postelectoral y la incertidumbre de cara a las elecciones generales del 22 de octubre han paralizado el mercado.

Los propietarios est¨¢n a la espera de ver qu¨¦ pasa con la Ley de alquileres aprobada a mitad de 2020, durante la pandemia de covid-19. La C¨¢mara de Diputados vot¨® este mi¨¦rcoles a favor de reducir los contratos de tres a?os a dos y permitir que las actualizaciones del alquiler se hagan de forma trimestral y no anual, como ahora. Los cambios deben ser aprobados por el Senado para que entren en vigor.

¡°No tenemos nada¡±, repiten todas las inmobiliarias del c¨¦ntrico barrio de Montserrat, en los alrededores del Congreso argentino. ¡°Est¨¢ dif¨ªcil. Cuando aparece algo en pesos lo reservan al toque porque tenemos muchas llamadas por d¨ªa¡±, advierte uno de los empleados.

En las plataformas digitales, las viviendas en alquiler en d¨®lares ¡ªa la cotizaci¨®n paralela, de 725 pesos por unidad estadounidense¡ª son la norma. Por un departamento de 60 metros cuadrados en Villa Urquiza, a diez kil¨®metros del centro, piden 400 d¨®lares; en uno de los barrios m¨¢s de moda de la ciudad, Villa Crespo, por ese precio se encuentran monoambientes de 35 metros cuadrados. Esos 400 d¨®lares equivalen hoy a unos 300.000 pesos, casi el triple que el salario m¨ªnimo.

La normativa actual fue pensada para proteger a los inquilinos y ha cumplido ese objetivo con aquellos que han logrado firmar un contrato. Los gastos iniciales corren por cuenta del due?o y la actualizaci¨®n anual del alquiler en un pa¨ªs con una inflaci¨®n superior al 110% permite que los ¨²ltimos meses de contrato supongan una carga muy inferior a la de los primeros.

El problema es que la oferta formal se ha contra¨ªdo desde que se aprob¨® y muchos se han visto obligados a alquilar por fuera de la ley. Por un lado, a trav¨¦s de alquieleres temporales, renovables cada tres meses, o con contratos informales firmados entre due?os y conocidos o amigos de conocidos, lo que complica la b¨²squeda para los reci¨¦n llegados que carecen de esas redes de contactos.

Un grupo de inquilinos se acerc¨® el mi¨¦rcoles al Congreso para protestar contra la modificaci¨®n de la ley. Entre ellos estaba Laura, de 47 a?os, que vive con sus dos hijas en un departamento de 75 metros cuadrados por el que paga 80.000 pesos (unos 110 d¨®lares). El contrato de tres a?os le vence en dos meses y la inmobiliaria le ha avisado que se lo renueva por el triple. El precio est¨¢ algo por debajo del valor de mercado pero queda fuera del alcance de esta dise?adora gr¨¢fica. Un par de veintea?eros se mostraban resignados a volver a casa de sus padres si no encontraban en breve alg¨²n contacto con una vivienda disponible.

¡°Tenemos un problema habitacional muy grande, que afecta especialmente a los m¨¢s j¨®venes, cerca del 40% no se puede ir de su casa¡±, advierte el economista Federico Gonz¨¢lez Rouco. En Argentina, la mayor¨ªa de inmuebles se venden en efectivo, en d¨®lares. El acceso a cr¨¦ditos hipotecarios siempre ha sido escaso, pero este 2023 est¨¢ en m¨ªnimos hist¨®ricos: ha ca¨ªdo hasta el 0,2% del PIB. En Brasil supera el 10% del PIB y en Chile, el 20%. Los argentinos que no disponen de ahorros suficientes para comprar una propiedad recurren al alquiler, pero hoy en d¨ªa esa opci¨®n es un calvario.

Soledad Balay¨¢n, titular de Maure Inmobiliaria y analista del mercado inmobiliario, compara la situaci¨®n actual con la vivida en 2012. Hace una d¨¦cada, las restricciones cambiarias impuestas por el Gobierno influyeron en una ca¨ªda de las ventas de inmuebles. ¡°En ese momento lo que estaba a la venta y no se vend¨ªa se volc¨® al mercado locativo. Ahora nos encontramos con una situaci¨®n mucho m¨¢s compleja¡±, advierte y apunta a la ley de alquileres como la principal responsable. ¡°El alquiler es el ¨²nico precio de la econom¨ªa que durante un a?o no puede aumentar, el ¨²nico precio que queda congelado mientras todo lo dem¨¢s sube. Eso ha hecho que se vuelva poco atractiva la inversi¨®n¡±, destaca.

Un estudio del Instituto de Vivienda de la ciudad detect¨® hace un par de a?os la existencia de m¨¢s de 130.000 unidades vac¨ªas en Buenos Aires. No hay datos m¨¢s actuales, pero todo indica que la cifra ha aumentado desde entonces. Los gastos de tener una vivienda vac¨ªa son elevados, pero muchos propietarios esperan el resultado electoral antes de tomar una decisi¨®n. Los dos principales candidatos a presidente de la oposici¨®n ¡ªel ultraliberal Javier Milei y la conservadora Patricia Bullrich¡ª han prometido derogar la ley vigente si llegan a la Presidencia.

Los economistas ven en la dolarizaci¨®n un s¨ªntoma de un mercado asfixiado por la incertidumbre econ¨®mica que atraviesa el pa¨ªs. ¡°En Argentina el valor de las propiedades es en d¨®lares porque son transacciones a largo plazo y el largo plazo en pesos no existe¡±, dice Rouco. ¡°La dolarizaci¨®n de los alquileres es el reflejo del descalabro macroecon¨®mico de Argentina¡±, se?ala, ¡°tres a?os ya parecen largo plazo¡±.

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