El calvario de alquilar en Buenos Aires: 130.000 pisos vac¨ªos que nadie oferta

En los alrededores de la calle Jorge Luis Borges, una de las arterias principales del coraz¨®n cool de Buenos Aires, las agencias inmobiliarias trabajan a puerta cerrada. ¡°No tenemos nada, pero estamos atentos a la p¨¢gina web¡±, dice un agente consultado sobre la calle Borges un lunes de abril. ¡°Subimos algo y como tiene 300 visitas en la primera hora se reserva en el d¨ªa¡±, revela. El agente invita a pasar a su oficina y toma los datos del posible inquilino, aunque sabe que no har¨¢ negocio con ¨¦l. Los empleados cumplen el horario mientras las ofertas caducadas en vitrina se despintan al sol. Algunas llevan expuestas m¨¢s de dos a?os. A dos cuadras del Jard¨ªn Bot¨¢nico de la ciudad, ya por la tarde, otra empleada asoma apenas la cabeza por la puerta entreabierta. ¡°?Vio esa pareja que se acaba de ir?¡±, apunta con la nariz calle abajo. ¡°?Reservaron el ¨²nico departamento que ten¨ªamos!¡±.

La capital argentina tiene m¨¢s de 130.000 viviendas vac¨ªas (el 9,2% del total), seg¨²n el Instituto de Vivienda de la Ciudad, pero estos d¨ªas las agencias no tienen nada para ofrecer. Los aumentos anuales del alquiler trepan hasta el 75%, los gastos de servicios han llegado a valer lo mismo que un mes de renta y los salarios ya no cubren un alquiler b¨¢sico. La econom¨ªa argentina lleva m¨¢s de tres d¨¦cadas bajo la sombra de la inflaci¨®n (este a?o supera el 50%), pero nunca, como ahora, supuso un gran problema para el mercado inmobiliario. La ley de alquileres, en vigencia desde julio de 2020, ha dinamitado el mercado.

Argentina se convirti¨® en el primer pa¨ªs de Latinoam¨¦rica en regular un mercado tradicionalmente opaco e informal. La norma elev¨® de dos a tres a?os el contrato m¨ªnimo de locaci¨®n, dej¨® en manos del Estado la actualizaci¨®n anual del costo del alquiler basado en la inflaci¨®n y los salarios y relaj¨® las garant¨ªas exigidas a quien busca piso. Oblig¨® adem¨¢s a los propietarios a declarar el contrato ante el fisco, es decir, a pagar impuestos por el dinero recibido cada mes.

Para las agrupaciones de inquilinos, la ley fue una victoria para los nueve millones de argentinos cuya suerte habitacional estaba atada al humor de un arrendador. Pero las cosas no salieron como se esperaban. La combinaci¨®n de m¨¢s plazos, garant¨ªas m¨¢s laxas, mayor presi¨®n fiscal y, sobre todo, una econom¨ªa en pesos cada vez m¨¢s imprevisible ahuyent¨® en manada a los due?os de pisos. Una mayor¨ªa prefiri¨® vender o mantener sus casas vac¨ªas antes que someterse a la nueva regulaci¨®n.

La calle Borges conecta la avenida Santa Fe, una de las principales de la zona rica de la ciudad, con el Palermo que re¨²ne bares, galer¨ªas de arte, plazas con olor a marihuana y caf¨¦s llenos a media semana. Jorge Luis Borges, el poeta definitivo de la Argentina, naci¨® aqu¨ª, en la antigua calle Serrano que ahora lleva su nombre. ¡°Una manzana entera pero en mit¨¢ del campo / expuesta a las auroras y lluvias y sudestadas¡±, escribi¨® Borges sobre el barrio de su infancia, rebautizado por la industria inmobiliaria como Palermo SoHo.

Mir¨¢ndose en el espejo aspiracionista del bajo Manhattan de finales del siglo XX, donde los artistas de Nueva York se mudaron a un ¨¢rea renovada de la ciudad en lo que podr¨ªa ser el primer gran hito de la gentrificaci¨®n, Palermo SoHo se llen¨®, primero, de j¨®venes bohemios, y despu¨¦s de d¨®lares y tiendas de dise?o. La marca fue tan exitosa que al barrio adyacente donde se asentaron las productoras de cine y televisi¨®n le pusieron Palermo Hollywood.

Palermo es una de las zonas m¨¢s codiciadas de la ciudad de Buenos Aires, pero no es epicentro de la burbuja inmobiliaria. El coste de un alquiler en toda la capital argentina ha subido un 52,3% solo en 2021, seg¨²n el ¨²ltimo informe del Centro de Estudios Econ¨®micos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO). La subida alcanza hasta un 75% si el inquilino aspira a habitar un espacio algo m¨¢s grande que el lujo de una rec¨¢mara separada del ¨¢rea principal. En su informe de marzo de 2022, el CESO advierte que los costos no contemplan otro gasto obligado: sumadas el agua, la electricidad y los servicios comunes de la finca el costo final sube 18%.

Una ley fallida

En marzo de 2022, la oferta de inmuebles en alquiler toc¨® su piso con una ca¨ªda del 32%, seg¨²n un relevo de datos de la Inmobiliaria Maure. El descenso coincidi¨® con el aumento de las propiedades en venta, que se dispar¨® a casi el doble en junio de 2020. ¡°La ley fue sumamente da?ina para el propietario, pero en el fondo perjudica a todo el que interviene¡±, dice Soledad Balay¨¢n, la economista a cargo del estudio, que trabaja en el sector inmobiliario desde 1998. ¡°Antes, un contrato se acordaba entre las partes y se ten¨ªa claro cu¨¢nto se iba a pagar durante su duraci¨®n¡±, admite la analista. ¡°Tres a?os es mucho tiempo para depender de un ¨ªndice que calcula el Gobierno anualmente¡±, opina sobre la ley que rige actualmente, ¡°quien firma un contrato sabe ahora cu¨¢nto va a pagar el primer a?o, pero no los dos siguientes¡±.

La Inmobiliaria Maure trabaja en el barrio de Las Ca?itas, en el noreste de Palermo, donde Balay¨¢n admite que han pasado ¡°un marzo rar¨ªsimo¡±. ¡°Nunca nos hab¨ªa pasado esto de no tener alquileres¡±, relata. ¡°El mercado en general se est¨¢ moviendo poco. Hemos pasado de alquilar a vender, pero entre enero y febrero se han vendido solo 1.500 propiedades en una ciudad con casi tres millones de habitantes. No es nada¡±.

La ley de alquileres ha generado una crisis in¨¦dita que ha entrado en la agenda del Gobierno. Aprobada por el Congreso en 2020, recibi¨® un respaldo in¨¦dito de todo el arco pol¨ªticos. Estos d¨ªas, tanto el Ejecutivo como la oposici¨®n han vuelto a coincidir en que es urgente un cambio. Sergio Massa, presidente de la C¨¢mara de Diputados, admiti¨® en noviembre pasado que la norma hab¨ªa fracasado. ¡°Pretend¨ªa asegurar a inquilinos y propietarios y termin¨® disminuyendo la oferta¡±, dijo en una intervenci¨®n p¨²blica. El mismo presidente Fern¨¢ndez reconoci¨® la urgencia en un discurso frente al Congreso el pasado 2 de marzo. Un mes despu¨¦s, los diputados acordaron redactar un proyecto de reforma que ser¨¢ llevado al Congreso el 30 de abril.

El acuerdo termina ah¨ª. Entre al menos seis propuestas, tanto el peronismo gobernante como los sectores m¨¢s conservadores proponen desde la derogaci¨®n total de la norma hasta impuestos a la vivienda vac¨ªa y la compra estatal de viviendas para crear un programa de alquileres sociales. La demanda ya supera a la oferta mientras el reloj cuenta atr¨¢s en la necesidad de un acuerdo.

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