M¨¦s de 500.000 cases busquen propietari

Vuit anys despr¨¦s de l'esclat de la bombolla, Espanya continua de ressaca amb centenars de milers d'habitatges buits. Ara s¨®n el record d'una ¨¨poca d'excessos. "Hi ha al voltant de 700.000 cases noves sense vendre, per¨° entre 150.000 i 175.000 s¨®n necess¨¤ries per a un funcionament normal del mercat, sense tensions en els preus", assenyala Julio Gil, president de la Fundaci¨® d'Estudis Immobiliaris (FEI). Aix¨ª, la sobreoferta es mou entre els 525.000 i 550.000 habitatges. M¨¦s de la meitat est¨¤ en mans de les entitats financeres i de la Sareb o banc dolent. Coincideix l'economista i professor Gonzalo Bernardos, per qui l'excedent de cases habitables ¡ªmoltes porten cinc o sis anys abandonades¡ª ¨¦s de 500.000, de les quals 350.000 estan a mig construir.

Resulta complicat calcular la inversi¨® bloquejada en aquests projectes abandonats. "Podria superar els 35.000 milions d'euros", calcula Dar¨ªo Fern¨¢ndez, director de Residencial, Urbanismo y Suelo de JLL i ho fa basant-se en un cost mitj¨¤ de construcci¨® de 70.000 euros la unitat. Luis Rodr¨ªguez de Acu?a, director financer de R.R. de Acu?a & Asociados, xifra aquesta inversi¨® estancada en 44.000 milions d'euros en cases i 24.000 milions en s¨°ls.

Alguns d'aquests habitatges s'acabaran venent amb el temps. De fet, l'absorci¨® dels immobles heretats de la bombolla es va accelerar amb una caiguda del 6,9% el 2012 i del 3,3% el 2013. I, sobretot, un cop superada la incapacitat (o la negativa) dels bancs a recon¨¨ixer el preu real de mercat. Un bon exemple ¨¦s Sese?a (Toledo). "A principis de 2012 Altamira, encara 100% del Santander, va llan?ar una oferta sobre habitatges que havien anat a parar al balan? del banc. Pisos que el 2007 es venien per 180.000 euros es van posar a 65.000. Va afegir un finan?ament molt atractiu i pr¨¤cticament els van vendre tots en poques setmanes", explica Jos¨¦ Luis Bartolom¨¦, analista immobiliari i autor del llibre Vuelve, ladrillo, vuelve, que es publicar¨¤ d'aqu¨ª un mes.?

No tindr¨¤ la mateixa sort una altra part de l'estoc, aixecat en ciutats fantasma, que mai no trobar¨¤ comprador. D'aquest mig mili¨®, "prop del 41% (207.865 habitatges) es concentra en ¨¤rees deslocalitzades de la gran demanda", concreta Rodr¨ªguez de Acu?a. "Moltes estan en poblacions de menys de 20.000 habitants amb un exc¨¦s d'oferta per m¨¦s de 20 anys", calcula Bernardos. En aquest afany per "construir fins a l'infinit i m¨¦s enll¨¤, es van edificar promocions a la perif¨¨ria llunyana de les grans ciutats i a 40 o 50 quil¨°metres de la costa. L'¨²ltim que es va aixecar est¨¤ a la quinta forca", prossegueix.

Alguns experts s¨®n partidaris que els pisos buits dels bancs es destinin al lloguer social

El seu futur dependr¨¤ de "la dist¨¤ncia al nucli urb¨¤ m¨¦s important, dels accessos ja constru?ts, del motiu d'adquisici¨® dels potencials compradors i del seu grau de consolidaci¨®, ¨¦s a dir, de les infraestructures que tenen i la poblaci¨® que hi resideix", explica Elisa Morillo, directora d'Expansi¨®n de Foro Consultores.

Qu¨¨ fem amb aquest excedent? La majoria dels experts coincideixen que la clau la tenen les entitats financeres i la Sareb. Sembla ser que els pisos de lloguer social que els bancs aporten al Fons Social de Vivendes (FSV), que s'acaba de prorrogar fins al 2016, s¨®n molt pocs. De moment, han acollit 1.465 fam¨ªlies.

"Els bancs estan regalant els pisos a fons voltors a preus rid¨ªculs, entre 30.000 i 40.000 euros, quan el normal seria la cessi¨® als municipis per fer pol¨ªtica social, sobretot, perqu¨¨ les entitats han estat rescatades pels ciutadans i molta gent est¨¤ al carrer amb una m¨¤ davant i una altra darrere", opina Bernardos. La seva proposta ¨¦s que els ajuntaments gestionin aquestes cases amb un lloguer simb¨°lic (entre 50 i 200 euros mensuals) i destinar l'import al manteniment de les finques per evitar-ne el deteriorament.

"No s'ha d'oblidar que el principal problema a Espanya s¨®n els desnonaments i que aquests desenvolupaments urban¨ªstics s¨®n una oportunitat per fer pol¨ªtiques socials que ajudin a pal¡¤liar el problema, que tamb¨¦ es va generar per les disfuncions del boom immobiliari", assenyala Jaime Cabrero, president del Consell General dels Col¡¤legis Oficials d'Agents de la Propietat Immobili¨¤ria d'Espanya. El tim¨® el tindria "una ag¨¨ncia p¨²blica descentralitzada que gestionaria un parc d'habitatges de lloguer social, protegits i privats", proposa El¨ªas Trabada Crende, soci¨°leg i urbanista.

Per altres experts, el lliure mercat ¨¦s el millor regulador de l'excedent d'habitatges

Tanmateix, hi ha qui ho veu poc factible. "Per convertir-ho en habitatge social els ajuntaments haurien d'expropiar i abonar als propietaris un preu just; estem parlant de molts milions d'euros, encara que nom¨¦s sigui de preu de cost", apunta la directora d'Expansi¨®n de Foro.

Per uns altres, el m¨¦s assenyat ¨¦s deixar parlar el mercat. "El lliure mercat hauria de ser el millor regulador, encara que seria desitjable m¨¦s flexibilitat en els preus de la Sareb i les entitats, la qual cosa permetria dinamitzar el mercat", diu el portaveu de JLL, qui es mostra en contra de mesures coactives -com l'expropiaci¨® o la sanci¨® per immobles buits plantejades per algunes comunitats aut¨°nomes-, que generen inseguretat jur¨ªdica, allunyen els inversors internacionals i inquieten els propietaris. La seva recepta: "tenir una c¨¤rrega impositiva molt menor d'IVA, ITP i AJD".

En la mateixa direcci¨® apunta Jos¨¦ Luis Bartolom¨¦. "Cal adaptar els preus a la realitat del mercat i proveir de finan?ament al comprador final. En llocs amb un exc¨¦s tan gran que ni amb preus baixos pugui desembussar-se podria plantejar-se'n la demolici¨® o la destinaci¨® a fam¨ªlies en risc d'exclusi¨®". Derrocar-los? En edificis que ni tan sols han aconseguit el 20% d'estructura, al propietari li pot compensar. En cas contrari, l'enderrocament ¨¦s un altre cost m¨¦s. "Seria una mesura excepcional per a immobles en els quals el cost de manteniment fos superior a les rendes que produeixen", indica Julio Gil.

Reordenar ¨¦s l'aposta de Manuel G¨®mez de Miguel, secretari de l'Associaci¨® Espanyola d'An¨¤lisis de Valor (AEV). "Per recol¡¤locar al mercat una part d'aquest estoc pot ser que calgui reorientar-ne la destinaci¨® (cap al lloguer o destinar a primeres resid¨¨ncies les dirigides inicialment a segona o viceversa)".

Sigui com sigui, "el creixement econ¨°mic d'un pa¨ªs no pot fonamentar-se en el sector immobiliari, ja que aquest deriva d'una necessitat", recalca Rodr¨ªguez de Acu?a.