El Suprem posa l¨ªmits al lucre de la banca despr¨¦s de vendre pisos embargats

El Tribunal Suprem?ha establert com a doctrina que els jutges consideraran enriquiment injust que una entitat obtingui una ¡°plusv¨¤lua significativa¡± de la venda d'un immoble executat. La decisi¨®, fixada en una sent¨¨ncia de la sala primera de l'alt tribunal, matisa la jurisprud¨¨ncia que hi havia fins ara i obre la porta a la daci¨® en pagament en els casos en qu¨¨ el banc treu importants beneficis venent un immoble que s'havia adjudicat despr¨¦s d'una execuci¨® hipotec¨¤ria.

El Suprem ha establert aquesta posici¨® en una sent¨¨ncia en qu¨¨ analitza el recurs presentat pel BBVA contra una resoluci¨® de l'Audi¨¨ncia Provincial de C¨°rdova, que va concedir la daci¨® en pagament d'una parella a qui havien embargat una finca. La subhasta per a l'execuci¨® hipotec¨¤ria va quedar deserta i el banc se la va adjudicar pel 50% del valor de taxaci¨®, una soluci¨® que preveu l'article 671 de la Llei d'enjudiciament civil.

El deute no queda saldat si l'entitat compra una casa despr¨¦s d'una subhasta deserta

En una sent¨¨ncia de la qual ha estat ponent el magistrat Ignacio Sancho Gargallo, el Suprem no comparteix la decisi¨® de l'Audi¨¨ncia Provincial i admet el recurs del banc. Els jutges de la sala civil confirmen el criteri del jutjat de primera inst¨¤ncia de Pe?arroya (C¨°rdova), que va dictaminar que el BBVA no va obtenir un enriquiment injust en aquest cas, perqu¨¨ l'adjudicaci¨® de l'immoble pel 50% del seu valor de taxaci¨® despr¨¦s d'una subhasta que queda deserta est¨¤ prevista en la llei. ¡°En la mesura que amb el valor de l'adjudicaci¨® no se satisf¨¤ la totalitat del deute, persisteix per la quantia pendent de pagament i el creditor t¨¦ dret a reclamar-la¡±, assenyala el tribunal, que considera que si la subhasta ha quedat deserta, a la pr¨¤ctica cal suposar que no hi ha l'opci¨® de treure beneficis amb una venda posterior de l'immoble i per aix¨° ning¨² licita per l'habitatge.

El Suprem creu aix¨ª que l'enriquiment injust no pot raure ¡°¨²nicament i exclusivament¡± que l'import pel qual es va taxar el b¨¦ ¨¦s molt superior al valor de la taxaci¨®, en concret un 50%, perqu¨¨ aquesta situaci¨® est¨¤ expressament acceptada en la llei (encara que la normativa s'ha reformat per augmentar aquest percentatge fins al 70% en el cas que l'immoble executat fos l'habitatge habitual).

El tribunal avisa el banc que no pot vendre despr¨¦s a un preu molt superior

Malgrat aix¨°, els jutges de la sala civil aprofiten la sent¨¨ncia per matisar la jurisprud¨¨ncia i fixar doctrina sobre altres casos que es veuen sovint als tribunals: l'entitat que s'ha adjudicat un immoble pel 50% del seu valor de taxaci¨® el ven poc temps despr¨¦s a un tercer per un preu molt superior. En aquests casos, assenyala l'alt tribunal, s'ha de considerar que existeix un enriquiment injust per part del banc.

Aquesta nova doctrina nom¨¦s es podr¨¤ aplicar quan, despr¨¦s de l'adjudicaci¨®, l'entitat posi a la venda l'habitatge ¡°en un lapse de temps relativament proper¡±, i obtingui una plusv¨¤lua ¡°molt rellevant¡±. Per¨° els jutges no concreten ni el temps m¨¤xim que ha de transc¨®rrer entre l'adjudicaci¨® de l'immoble i la seva posterior venda ni a partir de quina xifra es considerar¨¤ que hi ha un benefici excessiu.

El tribunal empara la seva posici¨® en jurisprud¨¨ncia recent (cita una sent¨¨ncia del Suprem de setembre del 2014) que ja seguia la l¨ªnia de ¡°refor?ar la just¨ªcia contractual¡±. Aix¨ª mateix, assenyala que la reforma de la llei de mesures per refor?ar la protecci¨® als deutors hipotecaris, aprovada al maig del 2013, ja preveu a la pr¨¤ctica que es pugui considerar injust l'enriquiment que obt¨¦ un banc en vendre per un preu molt superior al de l'adjudicaci¨® un immoble executat. En aquests casos, el Suprem interpreta que el deutor a qui van embargar l'habitatge es pot beneficiar ¡°proporcionalment¡± de la plusv¨¤lua obtinguda per l'entitat.