La paradoja de la vivienda vac¨ªa

La d¨¦cada prodigiosa en la que la burbuja inmobiliaria se infl¨® hasta explotar se sald¨® en la Comunidad de Madrid con 416.354 viviendas m¨¢s, seg¨²n el Censo de Poblaci¨®n y Viviendas 2011 que acaba de publicar el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Un dato es relativamente menor al barajado en la estimaci¨®n realizada por el Ministerio de Fomento, con un desfase de casi 91.700 viviendas.

Un incremento del parque residencial de casi el 17% como consecuencia de las centenas de desarrollos urban¨ªsticos acometidos en la mayor¨ªa de los 179 municipios de la regi¨®n. Y se puede decir, a la vista de los datos, que la inmensa mayor¨ªa, el 85% de los casi 2,9 millones de viviendas ¡ªtanto las construidas a lo largo de la d¨¦cada como otras edificadas antes del a?o 2001¡ª, est¨¢n ocupadas, en venta o alquiler, o, siguiendo la terminolog¨ªa censal, son principales. En el otro extremo, est¨¢n las identificadas como viviendas vac¨ªas por el INE. Al cierre del censo se contabilizaban 263.279; de ellas, casi 46.000 fueron edificadas en la d¨¦cada en que ha convivido el boom y el ajuste brusco.

Un mill¨®n de habitantes (57% de extranjeros) crea 600.000 hogares

Despu¨¦s de todo lo que se ha hablado y escrito acerca de cu¨¢ntas viviendas hay sin vender y desocupadas, el INE llega a la conclusi¨®n, tras la muestra realizada, de que en la Comunidad de Madrid solo hay 425.301 viviendas sin ocupar o no principales. Son 179.052 menos que en 2001 debido, seg¨²n el organismo aut¨®nomo adscrito al Ministerio de Econom¨ªa, a los casi 600.000 nuevos hogares formados por ese mill¨®n m¨¢s de habitantes, el 57% extranjeros.

Madrid es la regi¨®n donde, seg¨²n los responsables del INE, mejor se percibe el aumento enorme en el n¨²mero de hogares por la, seg¨²n ellos, "emancipaci¨®n masiva de la poblaci¨®n", que lleva a incrementos de las viviendas ocupadas que, en municipios como Rivas-Vaciamadrid o Coslada, ofrecen un parque residencial pr¨¢cticamente ocupado en su totalidad, con porcentajes que rondan el 97%.

No obstante, hay algunas dudas sobre todo por el baj¨®n registrado en las viviendas secundarias, propiciado por un incremento del alquiler. "Fomento suma el 12% de hogares en alquiler y el 6% de cesiones y sube a 18% pero no son equiparables" seg¨²n Julio Rodr¨ªguez, del Consejo Superior de Estad¨ªstica. Destaca que, al contrario que en censos precedentes, sumando a las viviendas de 2001, las terminadas entre 2002 y 2011 salen m¨¢s que en el censo 2011. "Todo apunta a una subestimaci¨®n de las viviendas existentes".

En general, la mayor¨ªa de las 33 localidades madrile?as con una poblaci¨®n superior a los 20.000 habitantes, la foto fija que ofrece el INE, a fecha 1 de noviembre de 2011, viene a mostrar un crecimiento de las viviendas ocupadas en una media ligeramente superior al 30%.

Por debajo, Tres Cantos apenas aumenta un 15% sus viviendas principales, debido al retraso que ha supuesto el desarrollo de la ¨²nica actuaci¨®n urban¨ªstica contemplada en su plan general, en la que, a la fecha del cierre del censo, en noviembre de 2011, no contaba con ninguna vivienda terminada en este ¨¢mbito. Fuenlabrada, que hab¨ªa crecido de manera exponencial en el censo anterior, ve ahora c¨®mo tampoco logra incrementar sus viviendas ocupadas m¨¢s all¨¢ del 18,6%.

En Arroyomolinos, el parque residencial aument¨® un 367% en la ¨²ltima d¨¦cada

Por el otro lado, se percibe claramente c¨®mo los municipios que iniciaron la pasada d¨¦cada con la planificaci¨®n hecha de los desarrollos urban¨ªsticos que contemplaban los respectivos planes generales son los que, a finales de 2011, presentaban porcentajes de viviendas principales que doblaban ampliamente los registros de diez a?os antes. Ah¨ª est¨¢n para corroborarlo Rivas-Vaciamadrid, Valdemoro y, sobre todo, Arroyomolinos, con un aumento de las viviendas ocupadas del 367% por ese incremento de su parque residencial de las 2.876 viviendas que hab¨ªa en 2001 a las m¨¢s de 10.000 censadas hace un a?o.

El otrora peque?o municipio al sur de la autov¨ªa de Extremadura (A-5), entre M¨®stoles y Navalcarnero, fue uno de esos lugares donde la Comunidad de Madrid, primero con Alberto Ruiz-Gallard¨®n y luego con Esperanza Aguirre, puso todo su empe?o en potenciar su desarrollo. En primer lugar, con el parque comercial y de ocio Madrid Xanad¨², y luego, con varios desarrollos residenciales e industriales.

Pero, a la hora de la verdad, lo que el censo demuestra es que en Arroyomolinos no hac¨ªan falta tantas viviendas. No hab¨ªa demanda suficiente para cubrirlas. Aproximadamente un tercio de las viviendas construidas est¨¢n desocupadas, y de ellas, m¨¢s de 2.000 completamente vac¨ªas.

Y si de viviendas vac¨ªas hablamos, la vecina Navalcarnero no le anda a la zaga. Tal fue la fiebre recalificadora, que entre 2001 y 2011 pr¨¢cticamente duplic¨® su parque residencial, de 6.847 a 12.065 viviendas. Gracias, como suced¨ªa en Arroyomolinos, a los intereses de promotores privados ligados al entorno del Partido Popular. Hasta dos planes generales se llegaron a aprobar.

Hay municipios en los que pasan a?os y d¨¦cadas con su estructura urban¨ªstica pr¨¢cticamente inamovible, en los que poco o nada importa que se modifiquen los marcos legislativos, y otros cuya actividad recalificadora registra un ritmo fren¨¦tico, como Navalcarnero.

En 2004, sin haberse urbanizado pr¨¢cticamente ni uno solo de los 7,5 millones de metros cuadrados previstos, se inici¨® la revisi¨®n de un nuevo plan general con el fin de recalificar una superficie similar, aprovechando, pensaban entonces, la llegada inminente del tren desde M¨®stoles. Pero lleg¨® la crisis, y el ambicioso plan qued¨® reducido a un ¨²nico ¨¢mbito, el que se sac¨® adelante para evitar un roto de consideraci¨®n a Vallehermoso.

No obstante, a pesar de lo que ofrezca el censo, sus datos son los que son a fecha fija, pero su evoluci¨®n es continua. Esta semana, el INE ha publicado tambi¨¦n los datos del padr¨®n continuo, que, en el caso de la Comunidad de Madrid, reflejan un descenso de la poblaci¨®n en casi 10.000 personas entre enero de 2012 y enero de 2013. Con una incidencia de la salida de extranjeros especialmente apreciable, de 58.688 for¨¢neos menos. Un dato a tener en cuenta a la hora de evaluar un mayor n¨²mero de viviendas vac¨ªas, de unas 20.000 en el ¨²ltimo a?o.

Y la tendencia, de seguir la actual situaci¨®n de crisis, tiene todos los visos de ir en aumento. Ser¨¢ interesante ver en los pr¨®ximos a?os cu¨¢ntos de los 500.000 extranjeros llegados a la regi¨®n desde 2002, que todav¨ªa permanecen, lo seguir¨¢n haciendo. Hablamos de entre 150.000 y 200.000 viviendas ahora ocupadas y que podr¨ªan dejar de estarlo.