La EMVS malvende 1.860 pisos protegidos

Un anuncio publicado en EL PA?S el 3 de mayo sellaba el destino de 18 edificios con 1.860 pisos de protecci¨®n social, ocupados por menores de 35 a?os con un alquiler reducido, que la Empresa Municipal de la Vivienda (EMVS) ha decidido vender a inversores. Si todo sale seg¨²n lo previsto, esta operaci¨®n de emergencia (deb¨ªa cerrarse en dos semanas) permitir¨¢ ingresar 38 millones de euros. Es, sin embargo, una maniobra ruinosa: la empresa municipal perder¨¢ 10 millones al vender los pisos por debajo de su valor.

Esta es la primera de una cascada de medidas desesperadas para reflotar a la EMVS. El plan de salvamento presentado al ¨¢rea municipal de Hacienda plantea un ultim¨¢tum: o el Ayuntamiento le compra suelos por valor de 233 millones de euros y le inyecta otros 196 millones de aqu¨ª a 2017, o tendr¨¢ que instar un concurso de acreedores y, finalmente, liquidar la empresa. Dado que actualmente las competencias de vivienda son municipales, el Ayuntamiento deber¨ªa asumirlas una vez malvendido el resto de suelo y pisos para pagar a los acreedores.

El plan de viabilidad de la EMVS, al que ha tenido acceso EL PA?S, parte del an¨¢lisis de la consultora PricewaterhouseCoopers, que concluy¨®: la empresa no es viable, tiene una deuda insostenible, su plantilla est¨¢ sobredimensionada y sufre severos problemas de liquidez. Para ¡°colocarla en situaci¨®n de equilibrio financiero¡±, se ha dise?ado un ¡°plan de acci¨®n¡± de cinco puntos, que debe ser validado a¨²n por Hacienda.

1. Vender 1.860 viviendas. La EMVS tiene 6.152 pisos de alquiler, de los que vende 1.860 para hacer caja. Son viviendas protegidas: los inversores que adquieran los edificios deber¨¢n mantener esos alquileres reducidos durante unos a?os; luego, podr¨¢n cobrar lo que crean oportuno. Aquellos inquilinos (652) con opci¨®n de compra deber¨¢n negociar con ellos, aunque habr¨¢ un precio m¨¢ximo. Para la EMVS es un negocio ruinoso: pierde las rentas de alquiler, y coloca las viviendas por 120 millones cuando su valor contable es de 162 millones. Una vez descontada la deuda hipotecaria (81 millones), le quedar¨¢n 38 millones para gastos urgentes; pero habr¨¢ perdido 10 millones.

2. El suelo, al Ayuntamiento. La EMVS planea colocar al Ayuntamiento 20 parcelas valoradas en 166 millones pero con una deuda hipotecaria de 234 millones. Para cubrir la diferencia (el suelo se ha depreciado), a?adir¨¢ al trato otras 13 parcelas sin hipoteca.

3. Renegociar la deuda. Esas dos operaciones permitir¨ªan a la EMVS reducir su deuda de 626 a 315 millones. Para aliviar el resto, pretende usar la carencia de tres a?os aprobada por el Gobierno para propietarios agobiados. En ese plazo, espera deshacerse de todos sus pisos en venta (2.450). Pero, entre tanto, conf¨ªa en renegociar con las entidades financieras la deuda hipotecaria que pesa sobre los pisos en venta (160 millones).

La EMVS debe adem¨¢s 28 millones al Ayuntamiento y tres m¨¢s al IVIMA regional, que espera aplazar hasta capear al temporal.

4. Financiar las obras. La empresa municipal tiene 14 promociones en marcha, con un total de 1.542 pisos por terminar. Seis de ellas carecen de financiaci¨®n, y ahora conseguirla es imposible porque la EMVS ha pasado a considerarse parte del sector p¨²blico y, por tanto, no puede endeudarse m¨¢s. Para lograr los 69 millones que necesita para terminar las obras, su plan pasa por suscribir deuda a corto plazo, aprovechando que las obras deben concluir este mismo a?o, e ir nov¨¢ndola hasta vender los pisos; o lograr un permiso del Ministerio de Hacienda para suscribir pr¨¦stamos.

5. Evitar un ERE. La EMVS ha aparcado su proyecto de recortar la plantilla de 338 a 38 empleados. El plan de viabilidad contempla prescindir de las 46 plazas de interinos, lo que, junto a las excedencias forzosas o voluntarias, dejar¨ªa la plantilla en 268 personas, con un ahorro de 13,5 millones.

Aun cumpli¨¦ndose todos los supuestos del plan de viabilidad, la EMVS necesitar¨¢ ayuda adicional del Ayuntamiento para evitar su quiebra y disoluci¨®n. La empresa precisa de 144 millones en subvenciones municipales para evitar ¡°incurrir en p¨¦rdidas excesivamente elevadas¡± de aqu¨ª a 2017. Adem¨¢s, su penosa situaci¨®n de tesorer¨ªa ¡°supone la necesidad de las siguientes aportaciones adicionales¡±: 52 millones de aqu¨ª a 2015. Es decir, el Ayuntamiento tendr¨ªa que hacerse cargo de una hipoteca de 234 millones por suelo y, adem¨¢s, inyectar 196 millones de euros. ?Y si no?

La empresa plantea tres escenarios: si se quieren mantener las funciones actuales, ¡°lo ¨²nico viable¡± es aplazar los pagos a entidades financieras y proveedores. En caso de no lograrlo (PricewaterhouseCoopers lo considera ¡°complicado¡±), se instar¨ªa un concurso de acreedores ¡°con el fin de evitar, entre otras circunstancias, la responsabilidad de los consejeros y administradores¡± (entre ellos, varios concejales).

Por ¨²ltimo, se instar¨ªa la disoluci¨®n y liquidaci¨®n de la empresa, saldando su patrimonio para hacer frente a las deudas. Ese escenario plantea ¡°un cambio en la forma de gesti¨®n del servicio p¨²blico¡±, que pasar¨ªa a ser competencia directa del Ayuntamiento, tal y como ha planteado el portavoz municipal socialista, Jaime Lissavetzky. Apuesta Lissavetzky por transformar la EMVS en una agencia municipal de vivienda, evitando as¨ª que su funci¨®n social se supedite al logro de beneficios; y propone adem¨¢s que se trasladen al Ayuntamiento todos sus activos. Adem¨¢s, pide que se trabaje con los bancos rescatados para crear una bolsa de pisos de alquiler social.