La Operaci¨®n Chamart¨ªn obligar¨¢ a la inversi¨®n p¨²blica de 2.100 millones

Tras m¨¢s de un a?o de negociaciones secretas, la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento de la capital y las empresas estatales Renfe y Adif firmaron el 22 de enero un convenio con la promotora Distrito Castellana Norte (conocida antes como Duch; el BBVA posee el 75,5%, y la constructora San Jos¨¦ el 24,5%) para extender el paseo de la Castellana 3,7 kil¨®metros al norte y redibujar un ¨¢rea de 3.114.336 metros cuadrados (similar a la superficie de Sol, Malasa?a, Chueca, ?pera y Cortes).

El plan, ideado hace 20 a?os como Operaci¨®n Chamart¨ªn, prev¨¦ hacer 17.699 viviendas, 56 hect¨¢reas de zonas verdes (la mitad del Retiro) y un ¨¢rea financiera con rascacielos tan altos como el edificio Chrysler de Nueva York.

Pero el convenio urban¨ªstico, al que ha tenido acceso EL PA?S, modifica adem¨¢s autopistas y estaciones de tren y metro, obliga a reubicar manzanas enteras de edificios (algunos protegidos), altera las tuber¨ªas que alimentan de agua potable la capital...

Las cifras del proyecto, reveladas a este peri¨®dico por fuentes del proyecto, estiman que el BBVA y San Jos¨¦ invertir¨¢n 4.245 millones (incluidos 1.200 para comprar suelo). Las Administraciones aportar¨¢n 2.066 millones. El valor patrimonial del ¨¢mbito una vez acabado rondar¨¢ los 5.900 millones, de los que 1.208 corresponden a suelo en manos p¨²blicas.

?De qui¨¦n es el suelo? El nuevo convenio sustituye al de noviembre de 2011, de igual forma que el Plan Parcial de Reforma Interior aprobado hace una semana por el Ayuntamiento (que conf¨ªa en concluir su tramitaci¨®n antes de las elecciones de mayo) reemplaza el ordenamiento de febrero de 2011, anulado por dos sentencias judiciales en 2013.

Renfe y Adif poseen 1.963.515 metros, pero han firmado un contrato con el BBVA y San Jos¨¦ para venderles 1.919.017 metros cuadrados una vez finalice la tramitaci¨®n del plan urban¨ªstico por 1.200 millones de euros. Ser¨¢n due?os as¨ª del 61,6% del suelo.

Otros 557.205 metros cuadrados (el 17,9%) corresponde a peque?os propietarios. Por tanto, el 79,5% del suelo est¨¢ en manos privadas, y el 20,5% se lo dividen las tres Administraciones de esta manera: el Ayuntamiento, 319.418 metros cuadrados (10,3%); el Ministerio de Fomento, 148.814 (4,8%); el Canal de Isabel II, 118.250 (3,8%); y la Comunidad, 51.589 (1,7%).

?Qui¨¦n pagar¨¢ las obras? La inversi¨®n total prevista asciende a 5.974 millones de euros. En primer lugar, son necesarios 1.204 millones para urbanizar el ¨¢rea y construir infraestructuras (estaciones de tren, canalizaciones de agua, carreteras, etc¨¦tera). Ese dinero lo aportan los propietarios del suelo: 964 millones de inversores privados y 240 millones de dinero p¨²blico. Adem¨¢s, el BBVA y San Jos¨¦ deber¨¢n pagar, aparte, 138 millones para el metro. Ninguna de estas cifras incluye IVA o el efecto de la inflaci¨®n.

Una vez el terreno est¨¦ listo para construir, la norma urban¨ªstica obliga a entregar parte al Ayuntamiento para equipamientos p¨²blicos (colegios, polideportivos, hospitales, etc¨¦tera). Ser¨¢n 286.059 metros cuadrados (el 9,4%), sobre los que las Administraciones se comprometen a invertir 1.103 millones en equipamientos a lo largo de 20 a?os, al ritmo y de la forma que crean oportunos.

El resto del suelo con uso lucrativo albergar¨¢ 17.699 viviendas y 1.386.175 metros cuadrados de oficinas, tiendas y hoteles.

Construir esos edificios costar¨¢ 3.529 millones, de los que 2.173 corresponder¨¢n al BBVA y San Jos¨¦, 632 millones al resto de propietarios privados, y 723 millones a las Administraciones.

?Qui¨¦n gana dinero? El BBVA y San Jos¨¦ gastar¨¢n 1.200 millones en comprar el suelo de Adif y Renfe, 872 millones en urbanizaci¨®n e infraestructuras, y 2.173 millones en edificios. En total, 4.245 millones. El resto de propietarios privados gastar¨¢n 216 millones en urbanizaci¨®n e infraestructuras y 632 millones en edificios; en total, 848 millones. Las Administraciones aportar¨¢n 240 millones para urbanizaci¨®n e infraestructuras, 723 para edificios y otros 1.103 millones para equipamientos; en total, 2.066 millones.

El posible beneficio de una operaci¨®n de 20 a?os es dif¨ªcil de cuantificar, pero se calcula que el valor patrimonial final del suelo rondar¨¢ los 5.900 millones de euros, de los que 1.208 corresponder¨ªan a suelo en manos p¨²blicas y 3.630 millones a la parte del BBVA y San Jos¨¦ (¡°no s¨¦ si ser¨¢ rentable para el banco¡±, dijo en enero el presidente del BBVA, Francisco Gonz¨¢lez). Aparte, las Administraciones prev¨¦n ingresar 3.363 millones por tributos (IBI, ICIO, IAE...) durante todo el desarrollo.

Las obras de urbanizaci¨®n. Prolongar 3,7 kil¨®metros el paseo de la Castellana (un trecho equivalente al que media de Atocha al museo de Ciencias Naturales) implica demoler viario, mover tierras, pavimentar calles, poner se?ales, distribuir redes de saneamiento, agua, gas, telecomunicaciones y electricidad, adaptar las zonas verdes... A los costes de urbanizaci¨®n se suman cuatro calles transversales sobre las v¨ªas de tren que no se entierren: al final de la calle de Mauricio Legendre; entre la avenida de Llano Castellano y la avenida de Fuencarral a Hortaleza; como continuaci¨®n de la avenida de Herrera Oria hacia Las Tablas; y en el eje de la calle de Monasterio de Arlanza y la avenida de Santo Domingo de la Calzada (en las cercan¨ªas habr¨¢ una pasarela peatonal). El coste total asciende a 451 millones, m¨¢s 26 millones por la afecci¨®n a servicios ya existentes.

Demolici¨®n de edificios. Gran parte de las edificaciones del ¨¢mbito ser¨¢n demolidas. Hay tres inmuebles protegidos por su valor hist¨®rico, de los que se conservar¨¢n la ermita de Nuestra Se?ora de Lourdes (en la avenida de Nuestra Se?ora de Valverde) y los antiguos laboratorios Profiden (en la calle isla de Java). La ermita de San Roque se trasladar¨¢ pr¨¢cticamente piedra a piedra.

En cuanto al resto de inmuebles, se ver¨¢n afectadas la calle de Rodr¨ªguez Ja¨¦n (¡°con una alta densidad de uso residencial¡±), el pol¨ªgono industrial de Malmea y sus estribaciones hasta el extremo norte del ¨¢mbito. Tambi¨¦n se ver¨¢n afectadas las instalaciones de Renfe y Adif, el edificio de Correos en Chamart¨ªn (que se tirar¨¢), la estaci¨®n de metro de Bego?a y las cocheras de la Empresa Municipal de Transportes (el Ayuntamiento recibir¨¢ 30 millones para su traslado). Todo ello conlleva un gasto de 179 millones.

El nudo norte. El nuevo paseo de la Castellana se construir¨¢ sobre el nudo norte, uno de los tramos con mayor intensidad de tr¨¢fico del pa¨ªs (conecta M-30, A-1, M-607 y M-11) y siempre atascado en hora punta, seg¨²n reconoce el propio convenio. El tr¨¢fico se reordenar¨¢, duplicando y separando las calzadas para que los veh¨ªculos se encarrilen desde la Castellana hacia las autov¨ªas antes de llegar a la salida correspondiente. Se construir¨¢n v¨ªas de servicio a ambos lados de la M-30 y la M-11. En superficie s¨®lo coincidir¨¢, en una glorieta de cuatro carriles, el tr¨¢fico de M-30 y Castellana. Se permitir¨¢n todos los giros excepto el que va desde la M-30 Este hacia Castellana Sur. El coste previsto asciende a 146 millones, sin incluir expropiaciones de suelo.

El nudo Fuencarral. La Castellana terminar¨¢ en el cruce con la M-40, M-603 y M-607. Debido a la escasez de espacio, se construir¨¢n cuatro estructuras superpuestas sobre la M-607, ampliando los carriles existentes y permitiendo todos los giros actuales excepto el que va de la M-603 a la M-607 o la M-40 (se considera inseguro y se sustituye por una glorieta en la nueva Castellana). La pasarela sobre la M-607 se trasladar¨¢ 100 metros, y con ella las paradas de autob¨²s. El coste, excluyendo expropiaciones, asciende a 68 millones.

Canal de Isabel II. Se ver¨¢n afectadas infraestructuras que canalizan el 80% del caudal de agua consumida por la capital. El dep¨®sito del Olivar se trasladar¨¢ a Valdelatas, ampli¨¢ndolo, y se cambiar¨¢ el trazado del Canal Alto y el Canal del Atazar, que discurrir¨¢n bajo el nuevo paseo de la Castellana. En total, estas actuaciones costar¨¢n 81 millones de euros.