El precio de la vivienda se dispara en el centro y se hunde en Vallecas

Los datos m¨¢s recientes sobre el mercado de la vivienda madrile?o certifican su reactivaci¨®n: el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) ha registrado en el tercer trimestre de 2015 una subida de un 6,9% de la tasa de variaci¨®n anual de los precios en la Comunidad. Una tendencia que confirman los informes sobre la capital de los principales portales y consultoras del sector, que sin embargo describen un mercado partido en dos: la subida de los precios se concentra en las zonas m¨¢s exclusivas y acomodadas, mientras los precios en los barrios m¨¢s desfavorecidos se mantienen estables, o incluso se reducen.

Seg¨²n el informe que el portal inmobiliario Idealista ha publicado esta semana, el a?o pasado se ha cerrado con una subida del precio de la vivienda usada en Madrid (aquellos pisos que han cambiado de propietario al menos una vez) de un 4,4% en comparaci¨®n con 2014. El valor de los inmuebles de la capital, sin embargo, se queda lejos del que alcanz¨® antes de la crisis: el precio medio por metro cuadrado en 2015 ascend¨ªa a 2.820 euros, con una ca¨ªda acumulada del 30,1% respecto al m¨¢ximo hist¨®rico alcanzado en el segundo trimestre 2007, en plena burbuja inmobiliaria, cuando un piso en Madrid val¨ªa en media 4.035 euros por metro cuadrado.

Aunque el mercado est¨¦ experimentando en su conjunto una mejora, el panorama de la vivienda madrile?o es heterog¨¦neo. Los precios elevados se concentran en determinadas zonas de la ciudad, mientras que en otras incluso se registran ca¨ªdas. Entre el precio medio del barrio m¨¢s caro de la ciudad, Recoletos, en el distrito de Salamanca (5.843 euros por metro cuadrado) y el San Cristobal, en Villaverde, el barrio m¨¢s barato, donde un piso vale en media 925 euros por metro cuadrado, hay 4.918 euros de diferencia.

Se trata de una polarizaci¨®n que seg¨²n Beatriz Toribio, responsable de Estudios del portal inmobiliario Fotocasa, refleja las dos velocidades a las que se est¨¢ moviendo la compraventa inmobiliaria madrile?a: ¡°El mercado no se est¨¢ recuperando, sino que se va normalizando despu¨¦s de a?os con fuertes ca¨ªdas de los precios, y la vuelta a la senda de crecimiento todav¨ªa es muy lenta. Se ha vuelto a abrir el grifo del cr¨¦dito ?[seg¨²n los datos del INE el capital prestado el pasado octubre en Madrid ascend¨ªa a 533 millones de euros, el 24% del total nacional y m¨¢s que en el resto de las autonom¨ªas] en un momento en el que los precios est¨¢n en los niveles m¨¢s bajos respecto a los m¨¢ximos de 2007, y eso ha hecho despertar cierta demanda latente. Pero el perfil de inversor que accede a los pr¨¦stamos bancarios es muy especifico, tiene poder adquisitivo y es muy solvente. Desde luego hoy en d¨ªa el ciudadano de a pie no puede comprar una casa¡±.

Para quienes quieren diversificar sus productos financieros, a?ade Toribio, la compra de un piso es una operaci¨®n ventajosa: ¡°La rentabilidad del alquiler en Madrid es de un 5%, ning¨²n producto financiero puede ofrecer una rentabilidad parecida. Pero el paro, sobre todo entre los j¨®venes, impide a la mayor¨ªa de la poblaci¨®n, sobre todo en las zonas m¨¢s desfavorecidas, adquirir una vivienda. As¨ª que lo ¨²nico que le queda es alquilarla¡±.

San Cristobal, el barrio madrile?o con los precios medios m¨¢s bajos, es tambi¨¦n el con la tasa de paro m¨¢s elevada de Madrid: un 28,20%, seg¨²n las estadisticas del Ayuntamiento.

Aumento en 12 de 21 distritos

El aumento del precio medio de las viviendas se ha registrado a lo largo de 2015 en 12 de los 21 distritos madrile?os. Centro es el donde los precios han subido m¨¢s (8,9%), seguido por Salamanca, que registra un incremento del 5,7%, Retiro con un 4,3% y Arganzuela con un 4,1%.

Los distritos que registran la mayor ca¨ªda, por el contrario, se concentran en el sur de la ciudad. Se trata de Puente de Vallecas, donde los precios se reducen en un 6,2%, y Villa de Vallecas donde la disminuci¨®n es de un 4,3%. Sigue Ciudad Lineal, un distrito que incluye tanto barrios acomodatos como zonas m¨¢s populares, cuyo valor medio disminuye un 2,3% respecto a 2014.

¡°En 2014 todos los distritos de Madrid capital cerraron con bajadas de precio interanuales. Hoy 12 cierran con subidas y en ninguno de estos registramos ca¨ªdas de precio de dos d¨ªgitos, mientras en 2014 10 de ellos cerraron con disminuciones superiores al 10%. El panorama ha cambiado radicalmente respecto al a?o pasado¡±, insiste la analista.

Ca¨ªda en 36 de 121 barrios

Los datos elaborados en el informe de Idealista acotan la disminuci¨®n del precio medio de las viviendas a 36 de los 121 barrios analizados. Amposta (en el distrito de San Blas-Canillejas) es el donde caen m¨¢s, un 6,5%. Siguen Concepci¨®n (Ciudad Lineal) y Canillas (Hortaleza) donde la ca¨ªda es del 6,4%.

Mientras esos barrios se concentran en la zona noroeste de la ciudad, la distribuci¨®n geografica de las ¨¢reas donde que experimentan las mayores subidas es m¨¢s heterog¨¦nea. Destaca el incremento de precios medios de los pisos de Lavapi¨¦s y Chueca, ambos en el distrito Centro, que crecen respectivamente un 11,2% y un 10,9%.

Diferencias hist¨®ricas

La subida de los precios medios de las viviendas est¨¢ consolidando la que los expertos definen como una ¡°normalizaci¨®n del mercado inmobiliario¡±. Pese a ello, todav¨ªa es mucha la diferencia entre los valores actuales y los m¨¢ximos hist¨®ricos que se alcanzaron antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

Tambi¨¦n esta comparaci¨®n destaca las diferencias entre las distintas zonas de Madrid. As¨ª es Villaverde el distrito en el que esta diferencia es mayor. El precio medio actual, 1.245 euros por metro cuadrado, es un 56,6% inferior al del cuarto trimestre de 2006, cuando se registr¨® el valor m¨¢ximo en este distrito: 2.867 euros por metro cuadrado.

El distrito donde esta diferencia es la m¨¢s exigua es Salamanca, donde se hallan los barrios m¨¢s caros de la ciudad. En el cuarto trimestre de 2008, cuando ese valor alcanz¨® su m¨¢ximo hist¨®rico, un piso en esta zona costaba en media 5.202 euros por metro cuadrado; el coste actual asciende a 4.370 euros por metro cuadrado, un 16% menos que en aquel entonces.