Los pisos de fondos extranjeros irrumpen en el mercado

Llegaron al ¨¢rea de Barcelona cuando el estallido de la burbuja hab¨ªa casi arrasado con las promotoras locales. Eran nuevas empresas, con fondos internacionales en su accionariado o capital extranjero financi¨¢ndoles, que se apoyaron en profesionales de aqu¨ª que conoc¨ªan el sector. Con el grifo del cr¨¦dito cerrado, compraron a precio de ganga millones de metros cuadrados de suelo a punto para poner ladrillos: a la Sareb, a bancos, a particulares. El grueso de esas promociones, ya terminadas o a la venta sobre plano, irrumpen ahora en el mercado. El Barcelona Meeting Point, que se celebra esta semana, ser¨¢ su gran escaparate.

¡°Continua habiendo promotoras locales, pero quien lidera el mercado es el capital internacional¡±, asegura la presidenta y consejera delegada de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman, Anna Gener. ¡°En su d¨ªa detectaron Espa?a como plaza y apostaron por las ¨¢reas de Barcelona y Madrid para promover obra nueva¡±, a?ade. Si operan en las poblaciones del entorno de Barcelona es porque en la capital el suelo es escaso y se ha producido un efecto mancha de aceite. Adem¨¢s, buscan grandes parcelas y mejores precios que en las capitales. Esos precios m¨¢s bajos y un ajuste de precios de la construcci¨®n les han permitido ser competitivos y asumir la bajada de precios del mercado, que lleg¨® a ser del 40%.

Por dimensi¨®n y estructura, estas promotoras de nueva generaci¨®n trabajan con grandes vol¨²menes y no pueden quedarse paradas, una f¨®rmula que casa con la actual demanda de obra nueva. Adem¨¢s, no les asusta levantar viviendas en la periferia de Barcelona: el capital internacional considera que cualquier poblaci¨®n del ?rea Metropolitana bien conectada en transporte p¨²blico es tambi¨¦n Barcelona, recuerda Gener.

Una de las primeras promotoras con capital internacional que vio las oportunidades de las poblaciones del entorno de Barcelona fue Neinor Homes, nacida en 2015 de la mano de profesionales de la antigua Kutxabank y el fondo Lonestar. ¡°Si quieres meterte en el mundo de la inmobiliaria, tienes que estar en el ¨¢rea metropolitana, no en Barcelona¡±, afirma su consejero delegado, Juan Velayos. Esta compa?¨ªa espa?ola tiene actualmente como principal accionista el fondo israel¨ª Adar Capital, y entre sus socios est¨¢n tambi¨¦n fondos internacionales como el suizo Julius Baer, Bank of Montreal, el estadounidense Invesco o Norges Bank.

Neinor Homes tiene en la capital solo 40 viviendas, mientras que en el ¨¢rea metropolitana concentra su mayor actividad, en poblaciones como Badalona, Sant Just Desvern o Sitges. ¡°Hab¨ªa disponibilidad de suelo, precios atractivos y buena demanda¡±, resume Velayos sobre los atractivos de la primera corona de Barcelona. En toda Catalu?a tienen en marcha 34 promociones, que suman 2.700 viviendas, de las cuales 219 ya est¨¢n entregadas. ¡°Ahora estamos en un momento cr¨ªtico para nuestra compa?¨ªa, que es el momento de empezar a entregar vivienda¡±, explica Velayos.

La compa?¨ªa, que sali¨® a bolsa en 2017, prev¨¦ en entregar entre 3.500 y 4.000 viviendas anuales a partir de 2020. En el futuro, Velayos sigue viendo oportunidades en la zona de Barcelona y Tarragona, ¡°siempre que haya seguridad jur¨ªdica¡±, dice en referencia a la medida que ha aprobado el Ayuntamiento de Barcelona, que obliga a destinar el 30% de las nuevas promociones a vivienda social.

Otra de las empresas que se ha convertido en un jugador importante en las promociones del ¨¢rea metropolitana es Aedas Homes (que tambi¨¦n sali¨® a bolsa el a?o pasado). Al crearse cont¨® con ejecutivos de la antigua Vallehermoso y cuyo accionista principal es el fondo estadounidense Castlelake. Aedas ha sacado a la venta en Catalu?a m¨¢s de 600 viviendas, con el 60% ya vendidas. De estos proyectos, 12 est¨¢n en comercializaci¨®n, todos menos uno en la provincia de Barcelona. Entre estas promociones destacan las que ya comercializan en el entorno inmediato de la capital ¡ªSant Just Desvern, Hospitalet de Llobregat, Sabadell, Cornell¨¤ o Sant Adri¨¤ de Bes¨°s¡ª pero tambi¨¦n en la segunda corona, Vilanova i la Geltr¨². La oferta de Aedas, que tiene suelo en Catalu?a para desarrollar m¨¢s de 2.000 viviendas, parte de un precio base de 200.000 euros.

Tambi¨¦n es protagonista del mercado V¨ªa C¨¦lere, que sali¨® del mercado antes del estallido de la burbuja y regres¨® a Espa?a en 2010 saneada. La firma tiene detr¨¢s al fondo V?rde Partners, que a comienzos de mes anunci¨® que integrar¨¢ los activos de sus dos promotoras, V¨ªa C¨¦lere y Aelca, en la primera, para crear un gigante de la promoci¨®n. La cartera conjunta sumar¨ªa tres millones de metros cuadrados (un potencial de 24.000 viviendas).

El director general de Amat Immobiliaris, Guifr¨¦ Omedes, que ha comercializado viviendas para estos nuevos actores del mercado, reconoce su m¨¦rito al desembarcar ¡°asumiendo riesgo, con un capital importante y siendo los primeros que se creyeron la recuperaci¨®n¡±. El capital extranjero les permiti¨® comprar suelo en 2013 y 2014, cuando aqu¨ª no hab¨ªa cr¨¦dito y nadie pod¨ªa comprar a pulm¨®n.

¡°Adem¨¢s¡±, se?ala Omedes, ¡°son empresas de mercados muy profesionalizados que se apoyaron con expertos locales que ten¨ªan un gran conocimiento del mercado. Compraban suelo finalista, donde se pod¨ªa comenzar a construir pr¨¢cticamente al d¨ªa siguiente, o que ya estaba en tramitaci¨®n¡±. El experto recuerda que los fondos no suelen arriesgar con la tramitaci¨®n urban¨ªstica.

Las viviendas que promueven estos nuevos actores son de gama media y en ubicaciones ¡°con demanda consolidada y acreditada¡±, explica Omedes. Y sus compradores son 99,9% p¨²blico local. No inversores como en otros modelos de negocio o productos inmobiliarios, como la inversi¨®n en compra y rehabilitaci¨®n de edificios. ¡°El perfil del comprador es una familia joven, en torno a los 40 a?os que est¨¢ de alquiler en la ciudad, ha ahorrado, y tal y como est¨¢n los precios del alquiler, contemplan comprar¡±.