Usera y Vallecas, nuevos puntos calientes del mercado de vivienda en Madrid
La almendra central de la capital se enfr¨ªa mientras que distritos y municipios perif¨¦ricos con precios m¨¢s asequibles experimentan fuertes subidas
Los madrile?os est¨¢n eligiendo para alquilar o comprar vivienda zonas m¨¢s asequibles fuera de la almendra central y municipios de la periferia, seg¨²n indica la evoluci¨®n de los precios en el ¨²ltimo a?o. Distritos como Villa de Vallecas, Usera o Villaverde experimentan subidas de dos d¨ªgitos con respecto al ¨²ltimo a?o, seg¨²n las sociedades de tasaci¨®n y portales inmobiliarios. El estancamiento de los salarios y la disponibilidad de viviendas mucho m¨¢s baratas explican este movimiento hacia el extrarradio, seg¨²n los expertos consultados.
Si el precio mediano del metro cuadrado de vivienda en venta en el distrito Centro es de 5.031 euros, en Usera es de 2.071 y en Puente de Vallecas, de 1.908 euros, seg¨²n Idealista. El precio mediano de los alquileres en esos distritos es de 11,3 euros por metro cuadrado en Usera y de 11,5 en Puente de Vallecas, casi la mitad que en el Centro, donde suben hasta 18,5 euros.
Mientras, la almendra central se ha enfriado despu¨¦s de fuertes aumentos en 2017 y 2018. El alquiler en el distrito centro avanz¨® un 2,2% en junio con respecto al mismo mes del a?o anterior mientras que la subida interanual en junio de 2018 hab¨ªa sido del 20,4%, seg¨²n Idealista. En las zonas caras se ha producido una maduraci¨®n de precios, seg¨²n Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista. ¡°Los propietarios son conscientes de que no pueden pedir m¨¢s por sus casas¡±, a?ade.
Tras a?os de subidas aceleradas, el precio de la vivienda se est¨¢ moderando en la capital, un fen¨®meno que se observa de forma m¨¢s pronunciada en Barcelona. En Madrid, la subida del precio medio en el ¨²ltimo a?o es del 6,6%, mientras que en Barcelona se limita al 1,6%, seg¨²n la sociedad de tasaci¨®n Tinsa. Su director de estudios, Rafael Gil, explica que la moderaci¨®n se produce porque los precios son muy altos con respecto a los ingresos medios. ¡°Son cotas dif¨ªcilmente asumibles teniendo en cuenta los salarios¡±, se?ala.
La demanda tambi¨¦n est¨¢ traslad¨¢ndose a otros municipios de la regi¨®n. Las empresas que miden precios observan fuertes subidas en municipios donde las rentas son elevadas como Boadilla o Majadahonda, pero tambi¨¦n en los del sur, como Getafe o Aranjuez. Las diferencias de precios con la capital son enormes. Si en la ciudad de Madrid el precio medio del metro cuadrado en venta es de 3.061 euros por metro cuadrado y el del alquiler de 17,64 por metro cuadrado, en municipios lim¨ªtrofes como Coslada es de 1.896 euros por metro cuadrado y de 9,11 euros por metro cuadrado el alquiler, seg¨²n Gesvalt. El municipio madrile?o de m¨¢s de 50.000 habitantes con vivienda m¨¢s barata es Parla (1.331 euros el metro cuadrado en venta).
Un esfuerzo excesivo para tener un techo
La vivienda es para el madrile?o de a pie el mayor gasto mensual y, cada vez m¨¢s, se est¨¢ comiendo una parte mayor de sus ingresos. El porcentaje del salario que dedican a vivienda, ya sea alquiler o hipoteca, se ha disparado en los ¨²ltimos a?os hasta niveles superiores al 30%, que como regla general se considera una l¨ªnea roja. En Madrid capital, donde el ingreso medio mensual son 1.500 euros, es un porcentaje que, como media, es del 34,9 % (523 euros), seg¨²n un estudio publicado en marzo por la municipal Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo (EMVS) y la Universidad Polit¨¦cnica. Los expertos piden medidas para contrarrestar esta tendencia: "Ya no solo se trata de proteger a los ciudadanos en situaci¨®n de vulnerabilidad, sino de no poner en peligro a esa parte de la poblaci¨®n que, aun teniendo capacidad econ¨®mica, ve como el porcentaje de su sueldo destinado al alquiler no para de aumentar", dice Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
El trasvase a la periferia es tambi¨¦n visto como una evoluci¨®n natural del mercado. Los expertos esperaban que en la almendra central se llegara a cierto equilibrio y que zonas secundarias recibieran a la demanda menos satisfecha, seg¨²n Sandra Daza, directora general de la tasadora Gesvalt. ¡°La demanda acceder¨ªa a zonas m¨¢s c¨¦ntricas si pudiera pero al final acaba desplaz¨¢ndose a otras ¨¢reas¡±, explica Daza. "Lo que est¨¢ sucediendo en Madrid ya lo hab¨ªamos observado en Barcelona", dice Beatriz Toribio, directora de estudios en el portal Fotocasa.
Por esta din¨¢mica de oferta y demanda, Encinar de Idealista cree que las intervenciones de las autoridades para contener los precios son innecesarias. A su juicio no se deber¨ªa hablar de burbuja del alquiler porque considera que los caseros que no hab¨ªan aplicado subidas durante la recesi¨®n las introdujeron a partir de 2014. Otros expertos disputan esta opini¨®n y son partidarios de introducir medidas de alivio como l¨ªmites al precio del alquiler.
El Ayuntamiento reactiv¨® las pol¨ªticas de vivienda social durante el mandato de Manuela Carmena. Esta semana el nuevo alcalde tom¨® el relevo. Jos¨¦ Luis Mart¨ªnez-Almeida reiter¨® promesas de campa?a: promover viviendas sociales y un ¡°cheque vivienda¡± para el alquiler destinado a menores de 35 a?os empadronados desde hace al menos cinco a?os, de unos 150 euros mensuales.
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