?Qui¨¦n se lleva el bocado del pol¨ªgono Valverde?

AbogadoEDUARDO LEIRA SANCHEZ

Arquirecto urbanista

Considerar el hecho de que la ejecuci¨®n del Pol¨ªgono Valverde (CD-2), de Madrid, deje de ser efectuada por gesti¨®n p¨²blica directa, mediante expropiaci¨®n forzosa, para pasar a serlo mediante el sistema de compensaci¨®n, es decir, por los propietarios de los terrenos, como una victoria de los ?vecinos? contra intereses oportunistas, bastardos y especulativos, parece, cuando menos, una peligrosa simplificaci¨®n de un hecho que, analizado con detenimiento puede conducir a conclusiones radicalmente diferentes de las que se obtienen del art¨ªculo de Jes¨²s de las Heras, ?Valverde: lo que pudo ser el gran bocado? (EL PAIS, 10 de abril de 1977).

Recordemos que los terrenos del Pol¨ªgono Valverde estaban calificados por el Plan General del Area Metropolitana de Madrid, aproximadamente, la mitad como r¨²stico forestal, y la otra mitad como r¨²stico exterior de secano.

La primera calificaci¨®n implicaba la imposici¨®n de parcelas m¨ªnimas indivisibles de cinco hect¨¢reas, con la posibilidad de edificaci¨®n unifamiliar aislada de dos alturas como m¨¢ximo, por parcela, y la segunda calificaci¨®n, una parcela m¨ªnima de dos hect¨¢reas y media y an¨¢logo aprovechamiento de edificaci¨®n residencial. Estableciendo un elemental promedio de ambas parcelas m¨ªnimas, y para la extensi¨®n del pol¨ªgono, resultar¨ªan aproximadamente unas 360 parcelas, o unos 360 chalets, magnitud ¨¦sta escasamente seductora, al parecer, para los vecinos cultivadores de Fuencarral, que en diez a?os no pensaron en transformaci¨®n alguna de sus terrenos.

En torno a 1972 la Comisi¨®n de Planeamiento y Coordinaci¨®n del Area Metropolitana de Madrid inicia los primeros estudios para la delimitaci¨®n de este pol¨ªgono con una doble finalidad, la de crear un Centro de Decisiones para la capital y, al mismo tiempo, la de preparar suelo para uso residencial. Por fin, tras vencer una serie de obst¨¢culos, puestos preferentemente por otras administraciones, el 9 de agosto de 1974 se promulg¨® un decreto por el que se aprobaba la delimitaci¨®n del pol¨ªgono, se cambiaba la calificaci¨®n urban¨ªstica y los criterios de aprovechamiento antes mencionados, se aprobaba el cuadro de precios m¨¢ximos y m¨ªnimos para la determinaci¨®n ulterior de los jusitiprecios de cada finca y se declaraba de urgencia la ocupaci¨®n de los terrenos del pol¨ªgono.

La actuaci¨®n comprend¨ªa 1.434 hect¨¢reas y como consecuencia del cambio de calificaci¨®n urban¨ªstica y de los criterios de aprovechamiento resultaban unas caracter¨ªsticas que, seg¨²n el avance de planeamiento aprobado por Coplaco, el 23 de julio de 1975, son las siguientes:

Volumen de edificabilidad: 1,5 metros c¨²bicos por metro cuadrado; n¨²mero de viviendas: 25.000, equivalentes a 2.914.000 metros cuadrados; uso terciario: 2.636. 460 metros cuadrados (oficinas, comercios, etc¨¦tera); centros de la Administraci¨®n: 1.137.000 metros cuadrados.

A cambio de este important¨ªsimo volumen que se concentra en un 30% de la superficie total del pol¨ªgono, se creaba un parque metropolitano de cuatrocientas hect¨¢reas, se destinaban 260 hect¨¢reas a zonas verdes y se creaba una ciudad deportiva de cuarenta hect¨¢reas.

Evidentemente, una actuaci¨®n de unas dimensiones tan importantes como las del Pol¨ªgono Valverde, an¨¢logas a la de la Actuaci¨®n Urban¨ªstica Tres Cantos, promovida juntamente con otras siete de an¨¢logas dimensiones, por el Instituto Nacional de Urbanizaci¨®n, o a las de cualquier ciudad nueva de las creadas en Gran Breta?a o en Francia, por ejemplo, exige, por su extraordinaria complejidad t¨¦cnica, administrativa y de gesti¨®n, un protagonismo p¨²blico excluyente, al menos, durante las primeras fases de creaci¨®n de la misma, protagonismo que no excluye las m¨¢ximas garant¨ªas jur¨ªdicas

Pero, adem¨¢s de la utilizaci¨®n de la discutida y discutible ley de 21 de junio de 1962, hoy derogada, para modificar el Plan General del Area Metropolitana de Madrid creando un important¨ªsimo aprovechamiento urban¨ªstico, con la finalidad de conseguir unos objetivos de inter¨¦s p¨²blico tan cualificado como los que persegu¨ªa la delimitaci¨®n del pol¨ªgono, exige tambi¨¦n la gesti¨®n p¨²blica directa de la actuaci¨®n.

Parece incuestionable, por otra parte, la necesidad de acudir al instrumento expropiatorio en una operaci¨®n de esta magnitud y con tales finalidades, siendo cuesti¨®n aparte, la de los criterios de tasaci¨®n que se deban aplicar en pura justicia.

Considerar una victoria de los m¨¢s sanos intereses privados que la Administraci¨®n renuncie a su indeclinable protagonismo en esta actuaci¨®n, cediendo a tal iniciativa la ejecuci¨®n de la actuaci¨®n y el lucro de unas plusval¨ªas creadas por la propia Administraci¨®n y que, por tanto, son exclusivamente p¨²blicas, parece delirante. Si ha de haber unos beneficios especulativos, mucho m¨¢s justo ser¨¢ que ¨¦stos se atribuyan a la colectividad, representada por el Estado, que a unos propietarios particulares. Si se estimase la inoportunidad de la actuaci¨®n, el camino m¨¢s normal hubiese sido la revocaci¨®n del decreto del a?o 74, y la vuelta de las cosas a su situaci¨®n anterior, es decir, al Plan General del Area Metropolitana, de 1963.

En otro orden de ideas, emplear la expresi¨®n ?vecinos? para aludir a unos propietarios resulta en el contexto del art¨ªculo que se comenta, equ¨ªvoco y acaso demag¨®gico, m¨¢xime cuando entre tales vecinos est¨¢n incluidos con importantes extensiones de terreno la Archidi¨®cesis de Madrid-Alcal¨¢, don Juan Ban¨²s, Masdeu, Multinversora, SA, la Fundaci¨®n General¨ªsimo y la Imobiliaria Dehesa Quemada, entre otros. En todo caso, ser¨ªa interesante llegar a conocer cu¨¢ntos de los propietarios originales de 1972 hayan podido vender p¨²blica o privadamente sus terrenos a otros propietarios del mismo pol¨ªgono, en este ¨ªnterin de tiempo.

Por ¨²ltimo, decir que en esta actuaci¨®n estaban en juego 20.000 millones de pesetas (el doble aproximado del affaire Matesa) es algo que carece de sentido cuya intenci¨®n en absoluto aclara el art¨ªculo en cuesti¨®n, puesto que si se refiere al costo de urbanizaci¨®n es un precio evidentemente exagerado; si al costo total de promoci¨®n, ¨¦ste es mucho maye y si se refiere al posible beneficio de venta del suelo y la edificaci¨®n, puede ser un beneficio muy por bajo del posible, y ?este ¨²ltimo es, precisamente, el bocado que se han llevado los vecinos que, como reconoce el articulista son adictos, en su mayor parte, a la filosof¨ªa pol¨ªtica contra la que se levantaron?.

No deja de serpenoso que falta de recursos y de eficacia y la escasa imaginaci¨®n de nuestras administraciones urban¨ªsticas. (Coplaco, Inur, Gerencia Municipal de Urbanismo) hayan conducido a una tal dejaci¨®n de funciones, en beneficio, una vez m¨¢s, de los de siempre, y en perjuicio de la colectividad, como siempre.