Especulaci¨®n y propiedad privada del suelo / 2

Los estudiosos de la especulaci¨®n por parte de los poderes p¨²blicos y del capital privado, que viene a ser lo mismo, razonan como vimos ayer. As¨ª siguen y seguir¨¢n razonando, como lo demuestran las medidas encaminadas a corregir la especulaci¨®n que se prev¨¦ en la nueva ley del Suelo.El nuevo equipo ministerial sigue creyendo que con aumentar la demanda va a controlar la especulaci¨®n, y el procedimiento para aumentar la demanda consiste en reinsertar en el mercado el suelo que est¨¢ sustra¨ªdo a los mecanismos de mercado, aumentando el coto de caza y rechazando capacidad ejecutiva al poder municipal.

El planteamiento general es falso en tanto en cuanto el an¨¢lisis que se hace sobre las causas que producen la especulaci¨®n es parcial. La consecuencia l¨®gica es que las medidas correctoras son in¨²tiles -cuando no producen el efecto contrario al deseado- por estar planteadas sobre supuestos falsos. Esto es tan evidente, que no se puede pensar m¨¢s que en un error de enfoque premeditado para justificar ante la opini¨®n p¨²blica una pretendida atenci¨®n al problema. Y es que el poder p¨²blico no pretende en realidad corregir la especulaci¨®n, si bien ¨¦sta es una de esas verdades que se piensan pero no se dicen; lo ¨²nico que pretende es evitar los cuellos de botella que una especulaci¨®n salva e produce, yugulando el desarrollo de la econom¨ªa, siendo pura fachada todo el discurso ideol¨®gico. Pero es que aunque lo pretendiera no podr¨ªa, pues erradicar la especulaci¨®n supondr¨ªa amputar un miembro al cuerpo econ¨®mico. Los fen¨®menos especulativos vuelven una y otra vez all¨ª donde el suelo sigue en manos privadas, por mucha oferta que exista de suelo, no s¨®lo en este pa¨ªs, sino en todos los del mundo, y esto es algo que no tiene explicaci¨®n aplicando el esquema tradicional, sobre todo teniendo en cuenta que en otros pa¨ªses el mecanismo corrector s¨ª que se ha aplicado realmente, mientras que aqu¨ª no ha pasado de la letra impresa. Lo cual sugiere la existencia de una aplicaci¨®n alternativa. de por qu¨¦ se produce la especulaci¨®n y el alza incontrolada en el precio de los solares. Vamos, pues, a esbozar esta explicaci¨®n alternativa, aplicable a cualquier ciudad de mediano tama?o y con una cierta diversificaci¨®n en el abanico de actividades y clases sociales que la configuran, como es el caso de cualquier ciudad espa?ola con problemas de especulaci¨®n.

Veamos en primer lugar la influencia del perfil f¨ªsico urbano en la, formaci¨®n del precio del suelo. Las ciudades, tanto las m¨¢s antiguas como las m¨¢s modernas, disponen de un centro y este centro suele ser ¨²nico en el espacio, aunque no en el tiempo, es decir, que para un momento dado, s¨®lo una parte de la ciudad es la que constituye su centro.

La mayor accesibilidad a este centro desde cualquier punto de la ciudad hace que en ¨¦l se ubiquen aquellas actividades para las cuales Una buena accesibilidad es necesaria, y esta necesidad se puede medir en t¨¦rminos reales de costo-beneficio. Este centro urbano se puede delimitar con bastante precisi¨®n en las ciudades viejas, y con mucha exactitud en las m¨¢s nuevas o en aquellas que han sufrido un desplazamiento r¨¢pido de su centro.

Esto quiere decir que si utilizando un sistema de coordenadas la horizontal representa la distancia al punto m¨¢s accesible de la ciudad y la vertical representa la repercusi¨®n econ¨®mica por metro cuadrado construido, obtendr¨ªamos una curva descendente, un ramal asint¨¦tico cuya as¨ªntota se sit¨²a en el valor promedio del suelo r¨²stico no urbanizable.

Esta curva, que tendr¨¢ una forma diferente para cada sector que estudiemos de una ciudad, tiene, sin embargo, el mismo origen y la misma as¨ªntota para cada sector. La curva no dispone de saltos bruscos porque ello supondr¨ªa, por ejemplo, un descenso en picado entre el precio del suelo a ambos lados de una calle o de una manzana.