El proyecto de ley hipotecaria incluye la reforma de la legislaci¨®n registral y notarial

El anteproyecto de ley de regulaci¨®n del mercado hipotecario, que hoy ser¨¢ debatido por el Consejo de Ministros, ha despertado la oposici¨®n en los cuerpos de registradores de la propiedad y notarios, disconformes con el compromiso gubernamental que se incluye de reformar en el plazo de seis meses la legislaci¨®n registral y notarial actualmente vigente. La nueva ordenaci¨®n, considerada fundamentalmente para reactivar el sector vivienda, y cuyo anteproyecto de texto legal se encuentra ultimado desde el pasado mes de junio, contempla b¨¢sicamente la incorporaci¨®n al mercado hipotecario de todas las instituciones financieras, a las que faculta a emitir t¨ªtulos de renta fija proporcionalmente a su cartera hipotecaria y pretende cubrir el vac¨ªo dejado por la liberalizaci¨®n del sistema financiero en cr¨¦ditos a medio y largo plazo.

El mercado hipotecario espa?ol ha estado tradicionalmente circunscrito a las cajas de ahorro y banca oficial -¨¦sta a trav¨¦s del Banco Hipotecario-, dadas las limitaciones legales existentes a la emisi¨®n de t¨ªtulos de renta fija por parte de las entidades financieras.La actividad de las caj¨¢s de ahorro en el mercado hipotecario se realizaba con cargo a los coeficientes de regulaci¨®n especial, pero la progresiva reducci¨®n de estos coeficientes, decretada por el Gobierno durante el mandato del vicepresidente Fuentes Quintana -verano de 1977-, provoc¨® una limitaci¨®n al crecimiento de esta actividad y, consecuentemente, un encarecimiento de la financiaci¨®n a medio y largo plazo, que determin¨® una contracci¨®n del mercado de la vivienda, agravada en los ¨²ltimos doce meses.

Las restantes instituciones financieras, y m¨¢s concretamente la banca privada, apenas han desarrollado actividades en el mercado hipotecario, debido a que el origen de sus recursos se fundamenta mayoritariamente en las cuentas a la vista o en imposiciones a corto plazo.

La filosof¨ªa b¨¢sica del anteproyecto de ley de regulaci¨®n del, mercado hipotecario, que hoy se debatir¨¢ en el Consejo de Ministros tras haber sido reiteradamente analizado por la Comisi¨®n General de Subsecretarios, es la de posibilitar la captaci¨®n de recursos a largo plazo en el mercado mediante la emisi¨®n de t¨ªtulos de renta fija. Esta modalidad de provisi¨®n de fondos es la que ya utiliza el Banco Hipotecario, entidad de la banca oficial especializada en estos temas. Asimismo, la ley autoriza la creaci¨®n de sociedades de cr¨¦dito hipotecario, que, bajo la forma de sociedades an¨®nimas, estar¨¢n espec¨ªficamente dedicadas a realizar las operaciones reguladas con arreglo a la norma legal.

Financia el 50% del coste

Las operaciones de pr¨¦stamo en el mercado hipotecario se dirigir¨¢n b¨¢sicamente a la adquisici¨®n de viviendas, obras de urbanizaci¨®n, equipamientos sociales y tur¨ªsticos y cualquier otra actividad susceptible de constituir una garant¨ªa hipotecaria con bienes inmuebles. Estas operaciones podr¨¢n ser realizadas directamente por las entidades financieras o bien a partir de un aval previo otorgado por otras, especialmente el Banco Hipotecario de Espa?a. La cuant¨ªa del pr¨¦stamo hipotecario no podr¨¢ exceder del 50% del valor de tasaci¨®n del bien hipotecado, seg¨²n lo estipulado en el anteproyecto de ley. Esta cuant¨ªa es considerada insuficiente en medios del sector vivienda, por cuanto la tasaci¨®n media suele situarse en torno al 60% del valor de mercado, lo que limita el cr¨¦dito al 30% del coste real del bien hipotecado. No obstante, la propia ley se?ala la posibilidad de reglamentar determinados supuestos en los que esos porcentajes puedan alterarse

Para la captaci¨®n de recursos que cubran las necesidades financieras de las entidades que operen en el mercado hipotecario, el anteproyecto de ley se?ala tres posibilidades: la emisi¨®n de c¨¦dulas y bonos hipotecarios y el ofrecimiento de participaciones en las operaciones concertadas a otras instituciones, personas o sociedades. Las c¨¦dulas hipotecarias podr¨¢n ser emitidas por el Banco Hipotecario, las entidades oficiales de cr¨¦dito y las cooperativas de cr¨¦dito. La emisi¨®n de bonos hipotecarios podr¨¢ ser realizada por todas las instituciones y entidades que operen en el mercado. Las condiciones de pago, inter¨¦s y prima de las emisiones ser¨¢n libremente se?aladas por el emisor, pero su cuant¨ªa global no podr¨¢ exceder del 80% del conjunto de la cartera de pr¨¦stamos afectados por la operaci¨®n. En cualquier caso, los plazos de vencimiento y los tipos de inter¨¦s no podr¨¢n exceder a los se?alados en las operaciones crediticias otorgadas.

Para incentivar la inclusi¨®n en el mercado de renta fija de estos t¨ªtulos se establecen una serie de beneficios fiscales. La adquisici¨®n de bonos y c¨¦dulas hipotecarios estar¨¢ sujeta a deducci¨®n del 15 % en la cuota del impuesto sobre la renta y del 10% en el de sociedades. Asimismo, estar¨¢n exentos del impuesto de sucesiones cuando hayan estado en poder del transferente dos a?os antes de su fallecimiento. El anteproyecto inclu¨ªa tambi¨¦n la exenci¨®n tributaria a efectos de transmisiones patrimoniales, pero, al parecer, el Ministerio de Hacienda se ha opuesto a esta deducci¨®n total o parcialmente, y pudiera arbitrarse una f¨®rmula intermedia en el texto Final que se remita al Congreso.

Oposici¨®n de notarios y registradores

Uno de los puntos esenciales para la activaci¨®n efectiva del mercado hipotecario es -seg¨²n los expertos- la reforma sustancial de la legislaci¨®n registral y notarial espa?ola, especialmente en aras de propiciar una agilizaci¨®n de los tr¨¢mites. En este sentido, el anteproyecto de ley incluye una disposici¨®n adicional, en la que se establece el compromiso del Gobierno de ?introducir en la legislaci¨®n registral y notarial las modificaciones necesarias para el adecuado funcionamiento del mercado hipotecario?. Este compromiso deber¨ªa hacerse efectivo en el plazo de seis meses.

La inclusi¨®n de este compromiso gubernamental ha sido acogido con enormes recelos por los notarios y registradores de la propiedad -dos de los cuerpos m¨¢s privilegiados de la actual realidad espa?ola-. En el actual marco legal, la concesi¨®n de una hipoteca exige la presentaci¨®n de la inscripci¨®n de la propiedad inmueble en el correspondiente registro. Lo dilatado de los plazos habituales y la ineficacia de la mayor parte de los registros -la mayor parte de sus titulares residen fuera de la demarcaci¨®n correspondiente-, comprometer¨ªan, de hecho, el objetivo de activar un mercado hipotecario en Espa?a equiparable a los de los pa¨ªses europeos. Esta oposici¨®n corporativa al cambio ser¨ªa canalizada, seg¨²n algunos medios, por el Ministerio de Justicia, departamento en el que los citados cuerpos poseen un importante peso espec¨ªfico.

Una de las alternativas t¨¦cnicas al actual ordenamiento registral y notarial, en lo que a funcionamiento del mercado hipotecario se refiere, pudiera ser la incorporaci¨®n del contrato de seguro como garant¨ªa de propiedad, al estilo de lo habitual en Estados Unidos, seg¨²n se?alaron medios financieros. De. hecho, el tema de los seguros complementarios a la operaci¨®n hipotecaria est¨¢ ampliamente contemplado en el texto de la ley.

El anteproyecto de ordenaci¨®n del mercado hipotecario ha despertado tambi¨¦n recelos entre las cajas de ahorro, ya que una activaci¨®n del mercado de renta fija se contrapone a sus intereses, cualquiera que sea el mecanismo arbitrado para ello. En la actual coyuntura, los expertos estiman que todos aquellos recursos de ahorradores que no hallan en el mercado t¨ªtulos de renta fija apetecibles se dirigen mayoritariamente a engrosar los saldos de dep¨®sitos de las cajas de ahorro. Por otra parte, la p¨¦rdida de un mercado hipotecario en exclusiva supondr¨¢ tambi¨¦n a las cajas una merma de clientes que acud¨ªan a ellas s¨®lo en busca de este tipo de financiaci¨®n.