La revisi¨®n del Plan General, la gran oportunidad para mejorar las condiciones de vida en Madrid
En el crecimiento, desarrollo o modificaci¨®n de la ciudad se establecen unas reglas del juego para que los que en ¨¦l intervengan -constructores y promotores, por un lado; Administraci¨®n, por otro- delimiten perfectamente sus competencias y funciones, para que, en una palabra, no puedan actuar por su cuenta y riesgo. El promotor sabe qu¨¦ es lo que puede construir y en qu¨¦ cantidad y la Administraci¨®n relaciona el proyecto presentado con el planeamiento previsto en las reglas iniciales de ese juego llamado urbanismo y, si aqu¨¦l se ajusta a ¨¦stas le reconoce el derecho que le asiste mediante la concesi¨®n de la correspondiente licencia de construcci¨®n.La revisi¨®n del Plan General de Madrid, actualmente en proceso de formalizaci¨®n y que ha provocado no pocos enfrentamiento entre distintos grupos pol¨ªticos y fuerzas de presi¨®n social, no pretende otra cosa m¨¢s que modificar esas reglas del juego urban¨ªstico, esa legislaci¨®n b¨¢sica por la que se conforma el desarrollo de Madrid como ciudad, para intentar conseguir que la masificaci¨®n progresiva que en los ¨²ltimos quince a?os ha sufrido pueda verse reducida para dar paso no ya a una nueva ciudad sino a la misma, pero reconvertida en un centro de convivencia entre sus habitantes y no, como est¨¢ siendo ahora, una simple suma de viviendas y puestos de trabajo que da como resultado una agresividad y una hostilidad entre sus componentes que imposibilita la comunicaci¨®n y esa convivencia.
Llegar a conseguir esa ciudad menos masificada y, en consecuencia, menos agresiva y m¨¢s agradable para el ciudadano no es algo que pueda conseguirse de la noche a la ma?ana. Es m¨¢s bien un largo proceso de modificaci¨®n de la estructura urbana en el que ha de privar m¨¢s un conocimiento previo de qu¨¦ es lo que queremos hacer con ella (y llevarlo a la pr¨¢ctica) que el ir acumulando piso sobre piso porque de esta forma aumentamos los beneficios econ¨®micos que la propiedad del suelo se autoatribuye.
Qu¨¦ es un plan generalEst¨¢ clara, pues, la necesidad de que el desarrollo de la ciudad est¨¦ controlado, ordenado. El propietario del suelo no puede hacer en ¨¦l lo que se le antoje, sino que ha de someterse a un estricto control por parte de la Administraci¨®n. Pero, evidentemente, la Administraci¨®n no puede obligar al propietario del suelo a someterse a su libre albedr¨ªo. Se hace necesaria, en consecuencia, la existencia de una norma jur¨ªdica que se?ale exactamente las obligaciones y derechos que le corresponden a cada parte. Esa norma, el plan general, habr¨¢, pues, de reordenar el funcionamiento urbano y configurar la ciudad como un lugar de vida colectiva.
Ese plan general que la comunidad urbana se da para tal regulaci¨®n viene establecido por la ley del Suelo de 1975. Seg¨²n ¨¦sta, tiene atribuidas cinco grandes tareas: clasificaci¨®n y calificaci¨®n del suelo, establecimiento de los grandes servicios a la comunidad -grandes polideportivos, grandes centros culturales, red viaria de comunicaciones o situaci¨®n de un aeropuerto, por ejemplo-, fijaci¨®n de los derechos y obligaciones de los particulares para que ¨¦stos reviertan a la comunidad parte de las plusval¨ªas que el uso del suelo les otorga y servir de soporte a la programaci¨®n de las inversiones, y acciones de la Administraci¨®n.
El plan delimita y diferencia las tres grandes clases de suelo que, de acuerdo con la ley, existen. Son:
- Urbano; esto es, el que est¨¢ ya total o parcialmente edificado y, por supuesto, est¨¢ urbanizado al ciento por ciento.
- Urbanizable; aquel que est¨¢, en su mayor¨ªa, libre de edificaci¨®n y que se ordena por vez primera. Posteriormente, mediante planes de menor entidad jur¨ªdica y administrativa -planes parciales, estudios de detalle-, ese suelo nuevo habr¨¢ de ser detalladamente ordenado. Ese suelo urbanizable es el que la ciudad considera que le debe servir para su crecimiento en t¨¦rminos f¨ªsicos de extensi¨®n; son las zonas denominadas a?os atr¨¢s "de ensanche". El suelo urbanizale puede a¨²n dividirse en dos grandes categor¨ªas: el programado y el no programado. El primero de ellos ser¨¢ el que adquiere la consideraci¨®n de prioritario a la hora de comenzar su construcci¨®n. Con respecto a ¨¦l se adquieren compromisos concretos por parte p¨²blica y privada para su desarrollo.
- No urbanizable es el que no debe ser ocupado porque razones paisaj¨ªsticas, topogr¨¢ficas, de suelo en malas condiciones para la edificaci¨®n, etc¨¦tera, lo hacen aconsejable.
El plan general tiene tambi¨¦n a su cargo la calificaci¨®n del suelo. Es decir, es el plan el encargado de hacer una primera diferenciaci¨®n entre un suelo de uso privado, edificable, y el que ha de ser cedido a la Administraci¨®n, gratuitamente o mediante compra. Pero, adem¨¢s, establece la intensidad que de cada uso puede hacerse y regula, en funci¨®n de esa intensidad, las condiciones de la edificaci¨®n que los propietarios privados o p¨²blicos pueden hacer.
El plan general, al abarcar en su conjunto todo el t¨¦rmino municipal, es el soporte ideal para el establecimiento de los denominados sistemas generales, esto es, los grandes servicios que la ciudad se otorga para su funcionamiento. Es el caso de las grandes infraestructuras -redes de saneamiento; v¨ªas de comunicaciones de superficie o subterr¨¢neas; zonas deportivas, recreativas o educativas; centros de tratamiento de basuras, etc¨¦tera.
Habida cuenta de que el plan general regula los derechos y obligaciones de los propietarios del suelo a la hora de hacer uso de ¨¦l, establece tambi¨¦n mecanismos de reversi¨®n a la sociedad de las plusval¨ªas que tal uso otorga al capital privado. La reversi¨®n de parte de las plusval¨ªas generadas por el uso del suelo a la sociedad se establece por medio de la obligaci¨®n de los particulares a la cesi¨®n a la Administraci¨®n de parte del suelo de su propiedad, para que ¨¦sta pueda establecer en ¨¦l los equipamientos
La revisi¨®n del Plan General, la gran oportunidad para mejorarr las condiciones de vida de Madrid
necesarios para la vida colectiva de la ciudad.Evitar que el plan sea una "loter¨ªa"
El plan general de 1963, el actualmente vigente en Madrid, ha sido duramente criticado desde todos los puntos de vista, no s¨®lo t¨¦cnicos, sino, fundamentalmente, sociales. Aparte de haber servido para el enriquecimiento de una parte de la sociedad -justamente la m¨¢s poderosa-, el plan general fue como una especie de loter¨ªa en la que intervinieron, aun sin querer, todos los propietarios del suelo madrile?o. Hubo a quien esa loter¨ªa le asign¨® el primer premio y le concedi¨® una alta edificabilidad al terreno de su propiedad. Ese propietario, por arte y magia del urbanista que le coloc¨®, justo encima de su propiedad, un color determinado, pas¨® a ser un se?or muy rico. Pero tambi¨¦n existi¨® el caso contrar¨ªo: el del que, a pesar de haber entrado obligado en el sorteo, no le toc¨® ni el reintegro. Es el caso del propietario que ve c¨®mo su terreno, porque el mismo urbanista le ha colocado otro color, se tiene que convertir en una zona verde que no le habr¨¢ de producir ning¨²n beneficio econ¨®mico.
Para evitar esa discriminaci¨®n injusta en el reparto de, las posibilidades que el plan general le otorga a los propietarios del suelo, en la revisi¨®n actualmente en marcha va a ser establecido un sistema seg¨²n el cual todo propietario tiene los mismos derechos a prior?, independientemente de si, sobre el solar correspondiente puede ser levantado un edificio de catorce plantas o si ha de dedicarse al cultivo de rosales ornamentales. Por medio de ese sistema, el propietario del suelo calificado de tal forma que se permite en ¨¦l la construcci¨®n de una torre s¨®lo tendr¨¢, por ejemplo, el derecho correspondiente a la construcci¨®n de cuatro plantas. Esos derechos de construcci¨®n ser¨¢n iguales para toda la ciudad. Para poder construir las diez restantes habr¨¢ de comprar los derechos correspondientes a ¨¦stas a los propietarios de suelo de alrededor que, a pesar de tener, como ¨¦l, derecho a construir cuatro plantas, no pueden hacerlo, ya que el suyo ha pasado a ser un parque p¨²blico. Del sistema saben bien, aunque en otro orden de magnitudes, los corredores de Bolsa y de los sistemas de compra de acciones por encima de lo que le corresponder¨ªa en funci¨®n de las acciones en su poder.
Por ¨²ltimo, el plan general ha de establecer tambi¨¦n la programaci¨®n de las inversiones a realizar por la Administraci¨®n p¨²blica de cara a la cobertura de los equipamientos que hacen de la ciudad un lugar de relaci¨®n y convivencia, y no s¨®lo de ajetreados viajes entre la casa y el trabajo y viceversa.
La ley del Suelo establece unos m¨ªnimos de acuerdo con los cuales han de fijarse las zonas de servicios al ciudadano. Son los tan repetidos equipamientos de la ciudad. El ciudadano no s¨®lo vive y trabaja en la ciudad, sino que tambi¨¦n ha de recibir una educaci¨®n, ha de pasear por un jard¨ªn o ha de tener oportunidad para practicar un deporte.
La cantidad en que cada uno de esos equipamientos ha de aparecer en la ciudad, en proporci¨®n directa al n¨²mero de viviendas de una determinada zona queda establecida en el reglamento que desarrolla la ley del Suelo. Seg¨²n ese, por cada vivienda ha de haber quince metros cuadrados de jardines; seis metros cuadrados de juegos y recreo infantil; seis metros cuadrados de establecimientos sociales -sanitarios, religiosos, culturales y administrativos-; dos metros cuadrados de guarder¨ªas; diez metros cuadrados de centros educativos de EGB, y cuatro metros, cuadrados de BUP, y ocho metros cuadrados de zonas deportivas.
En total, cada vivienda construida en una determinada zona ha de contar con 51 metros cuadrados de zonas comunes de equipamiento colectivo. Habida cuenta de que la misma ley del Suelo establece que el m¨¢ximo de densidad a construir en una zona es de 75 viviendas por hect¨¢rea, en los nuevos desarrollos urban¨ªsticos de la ciudad deber¨¢ destinarse pr¨¢cticamente el 34% del suelo disponible a la cobertura de esas necesidades colectivas.
Con la revisi¨®n del Plan General de Ordenaci¨®n Urbana de Madrid se da la gran oportunidad para los dirigentes de esta ciudad para hacer posible su cambio. No se trata de establecer una declaraci¨®n de guerra entre la Administraci¨®n y los promotores inmobiliarios. Pero s¨ª se trata de que cada cual sepa exactamente en qu¨¦ lugar le corresponde situarse: la Administraci¨®n tiene por misi¨®n la de regular la vida p¨²blica de la ciudad, no la de colaborar con los detentadores del capital inmobiliario para asegurarles unos m¨¢s altos rendimientos de su inversi¨®n; los promotores no tienen por qu¨¦ disponer, como hasta ahora ha sucedido con el plan general de 1963 en la mano, de un elemento legal totalmente permisivo y potenciador indirecto de su enriquecimiento. La gran oportunidad para ese esclarecimiento est¨¢, pues, en marcha.
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