La err¨®nea pol¨ªtica de vivienda

Tengo la impresi¨®n de que la pol¨ªtica de vivienda que se viene practicando desde 1974, a?o en que se inicia la crisis econ¨®mica en la que estamos sometidos, sigue una direcci¨®n equivocada por cuanto no es otra cosa que una prolongaci¨®n de la pol¨ªtica de los a?os sesenta, que consist¨ªa en fomentar la oferta de viviendas como m¨¦todo de resolver el d¨¦ficit de alojamiento. Me parece que en estos momentos es preciso un cambio radical de orientaci¨®n si se quiere optar por una l¨ªnea acertada en funci¨®n de la crisis en que vivimos.Ante la recesi¨®n econ¨®mica, procedente de la crisis de 1974, se opta por una pol¨ªtica de vivienda que trata de mantener el ritmo de construcci¨®n de los a?os precedentes, pensando que la crisis era transitoria y que el bache de 1974 deb¨ªa cubrirse: mediante el impulso de la demanda. De ah¨ª nace el Plan Especial de Financiaci¨®n de Viviendas, de finales de 1975, consistente en la inversi¨®n de 100.000 millones de pesetas en el per¨ªodo 1976-1978, y, posteriormente, la pol¨ªtica de viviendas sociales, que, difundida en tonos demag¨®gicos, hace pensar que toda familia puede disponer de una vivienda digna con tal de dirigirse a las entidades de cr¨¦dito p¨²blicas y privadas. El fracaso del programa de viviendas sociales y el descenso de actividad en la edificaci¨®n de viviendas lleva al programa 19811983, que intenta reponer la actividad del sector y cooperar en la creaci¨®n de puestos de trabajo. Sin embargo, los datos muestran que la construcci¨®n de viviendas ha seguido tozudamente el descenso derivado de una crisis persistente y duradera como la que vivimos, crisis que se traduce en menores ingresos y en expectativas poco favorables para comprometerse alegremente en la compra de un piso.

En el cuadro que sigue puede verse el n¨²mero de viviendas iniciadas desde 1970 hasta 1981 y el de viviendas correspondientes a los proyectos visados por los colegios de arquitectos. Ambas series estad¨ªsticas muestran la ca¨ªda continua del ritmo de iniciaci¨®n de viviendas, que pasa desde cifras comprendidas entre 350.000 y 400.000 a cifras que tienden a reducirse hacia las 200.000. Esta apreciaci¨®n queda confirmada cotejandolos datos de proyectos visados, que en el a?o 1981 supuso un total de 205.000 viviendas.

?Qu¨¦ direcci¨®n debe tomar la pol¨ªtica de vivienda en la crisis que vivimos? En mi opini¨®n, debe completarse la ¨²nica direcci¨®n hasta ahora seguida, que el el fomento de la financiaci¨®n del promotor-constructor, y ampliar esta visi¨®n con una pol¨ªtica de vivienda que tome como fundamento la financiaci¨®n del comprador, la rehabilitaci¨®n del patrimonio inmobiliario, la edificaci¨®n de viviendas para alquiler y, en general, la inversi¨®n en algo m¨¢s que el simple alojamiento, y la transformaci¨®n del concepto de inversi¨®n en viviendas en inversi¨®n en habitabilidad (ordenaci¨®n del barrio, confortabilidad del espacio en que se vive, bienestar comunitario). Seguir el objetivo de construir viviendas para sostener los ritmos de actividad del pasado puede desembocar en un incremento de existencias de viviendas no vendidas y, fundamentalmente, del n¨²mero de edificios vac¨ªos. Durante la etapa del desarrollo de los sesenta, los ingresos de las familias y las rentas esperadas hac¨ªan que los sujetos se endeudaran f¨¢cilmente para comprar su vivienda, e incluso ante situaciones de inflaci¨®n, destinaban sus ahorros a la compra de una segunda vivienda, bien para recreo de fines de semana, bien como medida de protecci¨®n de la capacidad adquisitiva del dinero. Adem¨¢s, los movimientos migratorios intensificaban dicha demanda, circunstancia que ahora no se da. Por ello no debe sorprender, como vemos a continuaci¨®n al contemplar los datos del programa 1981-1983, que la disponibilidad de fondos no ha logrado que cambiara el ritmo de construcci¨®n de viviendas.

El programa 1981-1983 se establece para recuperar el ritmo de actividad en el sector de viviendas, fomentando simult¨¢neamente la creaci¨®n de puestos de trabajo. Para ello toma como instrumento el compromiso de las entidades crediticias de la aportaci¨®n de los recursos financieros precisos para que los objetivos propuestos se alcancen. El objetivo propuesto, medido en n¨²mero, de viviendas de protecci¨®n oficial iniciadas, es de .181.000 para 1981 y 195.000 para 1982 y 1983. Los datos muestran que en 1981 solamente se ha iniciado la construcci¨®n de un 76% de las viviendas se?aladas en el objetivo propuesto y, transcurrido el primer trimestre de 1982, las viviendas iniciadas no superan el 70% del objetivo correspondiente a dicho trimestre. Es, cierto, por tanto, que valorando el programa en viviendas iniciadas, el mismo va notoriamente por debajo de los objetivos prppuestos. Para entender esta circunstancia debe tenerse en cuenta que probablemente el objetivo de viviendas iniciadas no estaba adecuadamente ajustado a los instrumentos elegidos (el compromiso de recursos financieros). Los medios para impulsar la consltrucci¨®n de viviendas eran la disposicion de fondos a favor de los promotores y constructores, pero estos fondos solamente se tradujeron en concesiones de cr¨¦ditos en un 88% en 1981 y en un 66% en el primer trimestre de 1982. Si a esta deficiencia en la concesi¨®n de cr¨¦ditos se le a?ade el desfase temporal entre el otorgamiento de los pr¨¦stamos y la iniciaci¨®n de obras -sin entrar en otros matices del programa, como es la financiaci¨®n de obras en curso en 1 de enero de 1981 y la posible canalizaci¨®n, probablemente por ahora poco importante, hacia viviendas libres-, no debe extra?ar que los objetivos de viviendas iniciadas y, por tanto, recuperaci¨®n de empleo, no haya podido alcanzarse. El hecho de que se disponga de cr¨¦ditos suficientes para acometer el programa no hace que el ritmo de actividad, al menos por el momento, se reponga.

Lo que pasa es que la demanda de viviendas probablemente en Espa?a no supere las 200.000 unidades, y forzar por encima de este techo puede ser comprometido. El programa fija para 1982 195.000 viviendas de protecci¨®n oficial que, sumadas a las libres (unas 100.000 al a?o), nos lleva a casi 300.000 viviendas por a?o, que parece ser una cifra elevada, aunque esta afirmaci¨®n se hace con las m¨¢ximas reservas por falta de datos adecuados. Las ¨²ltimas disposiciones de ampliar el programa a viviendas Ubres (hasta 120 metros cuadrados) y a la rehabilitaci¨®n atisba un nuevo sentido de la pol¨ªtica de viviendas, pero la complejidad normativa de la pol¨ªtica de viviendas hace pensar que es necesario un cambio de orientaci¨®n que modernice y comprenda el nuevo papel del comprador y del urbanismo en general como sustituto de una pol¨ªtica exclusivamente orientada a la oferta de viviendas nacida del entendimiento Administraci¨®n-promotores, en una etapa en que el desarrollo lo permit¨ªa. Formular un nuevo programa de viviendas que recoja la realidad del sistema crediticio espa?ol -que obliga a cierto intervencionismo para disponer de cr¨¦ditos a largo plazo, y cuya cuant¨ªa sobre el valor de la vivienda suponga pr¨¦stamos de hasta el 80%-, la debilidad de la demanda ante el deterioro de las rentas disponibles, el importante papel de promotores y constructores que desean vender las viviendas construidas y la importante funci¨®n que deben desplegar las corporaciones locales es una necesidad que debe anticiparse al simple vencimiento del programa 1981-1983.