Hacia una mejor pol¨ªtica de viviendas

A lo largo del ya prolongado per¨ªodo de crisis econ¨®mica, el importante sector de la construcci¨®n de viviendas ha presentado en Espa?a una evoluci¨®n m¨¢s deprimida que la del conjunto de la actividad econ¨®mica. Esta situaci¨®n de crisis puede culminar en este a?o 1982 con un aut¨¦ntico r¨¦cord a la baja respecto de los niveles alcanzados en los a?os sesenta y setenta.El Programa Trienal de Viviendas (PTV) 1981-1983 no ha resuelto los problemas; del sector, aunque haya supuesto un contexto de financiaci¨®n diferente al que se estableci¨® entre 1977 y 1980 con la liberalizaci¨®n del sistema financiero. El PTV estableci¨® como objetivos reales para 1982 y 1982 la iniciaci¨®n de 181.000 y 195.000 nuevas viviendas de protecci¨®n oficial, respectivamente. En realidad, durante 1981 se iniciaron 138,000 viviendas y, de mantenerse en la segunda mitad de 1982 el ritmo de la primera parte del a?o, en 1982 se iniciar¨ªan s¨®lo 126.000 viviendas, lo que implica que el objetivo perseguido no se va a cumplir en un 35%. Si a este escaso cumplimiento de las previsiones del sector de viviendas protegidas se une el a¨²n m¨¢s profundo bache de las viviendas libres, se configura entonces una situtci¨®n evidente de crisis aguda en la construcci¨®n residencial.

Los problemas

De los hechos observados se deriva una conclusi¨®n: la demanda real de viviendas es baja, las existencias de viviendas no vendidas son elevadas, mientras que los problemas de la disponibilidad de financiaci¨®n y el tantas veces citado de los tr¨¢mites administrativos municipales ocupan un evidente segundo plano. Existe, por otra parte, una amplia demanda potencial que, en su mayor parte, no es solvente, y cuya persistencia puede originar un serio problema social -y un incumplimiento del art¨ªculo 47 de la Constituci¨®n, que¨ª establece el derecho de los espa'fioles a un alojamient¨® digno.

Ante una situaci¨®n como la h¨¢sta aqu¨ª descrita,- parece evidente que la pol¨ªtica de viviendas deber¨¢ plantearse los siguientes objetivos: en primer lugar, conseguir que el acceso al disfrute de una vivienda, en alquiler o adquirid¨¢, no ocasione una detracci¨®n excesiva de la renta disponible familiar, como sucede ahora en la compr¨¢ de la primera vivienda.

En segundo lugar, parece conveniente conseguir para el sector unos ritmos de actividad m¨¢s ¨¦levados que los actuales, y ello, tanto por su incidencia positiva so bre el empleo como por, la influencia que el sector de la vivienda tiene sobre numerosas industrias auxiliares de la construcci¨®n.

En tercer lugar, es preciso racionalizar la pol¨ªtica de vivienda, de forma que los instrumentos de la misma se adapten a los problemas del momento y que no se produzca un derroche de recursos reales y financietos, acusadamente escasos en estos tiempos de crisis. En este aspecto, el PTV aparece comq insuficiente a todas luces y responde m¨¢s a la'problem¨¢tica de los a?os sesenta que a la compleja situ¨¢ci¨®n presente.

En este momento, los recursos financieros adicion¨¢les puestos a disposici¨®n del sector, v¨ªa PTV, se han traducido m¨¢s en elevaciones de precios que en, un m¨¢s alto ritmo de iniciaciones y ventas de viviendas.

Algunos instrumentos

La pol¨ªtica de viviendas debe conducir a que las nuevas viviendas terminadas, particularmente las protegidas, respondan a la demanda real existente y no vayan a engrosar el ya elevado n¨²mero de terminadas no vendidas. Con el prop¨®sito de conseguir una mayor racionalidad en el empleo de los recursos reales y financieros asignados al sector, se debe de favorecer un mayor papel de los ayuntamientos en la promoci¨®n directa, puesto que dichas entidades est¨¢n m¨¢s pr¨®ximas a los problemas reales y pueden emplear ros recursos con m¨¢s racionalidad.

El proceso de actualizaci¨®n de los m¨®dulos no debe ser un mecanismo consagrante del proceso infiacionario, puesto que es necesaria una mayor flexibilidad, en to,dos los sentidos, de los precios medios de la vivienda. El precio m¨¢ximo de las viviendas de protecci¨®n deber¨ªa ser el resultante de la aplicaci¨®n directa del m¨®dulo, desapareciend¨® la actual posibilidad de recargo en un 20%. En cuahto a los t¨¦rminos legales de la financiaci¨®n, se debe aumentar hasta un 80% o 90% la proporci¨®n del pr¨¦stamo base sobre el precio de venta. Corresponde al Gobierno de, la naci¨®n y a los de las comunidades aut¨®nomas el subvencionar parte de los intereses de los pr¨¦stamos para la compra de viviendas protegidas, teniendo en cuenta los ingresos y el tama?o de las familias.

Mecanismos financieros

Toda pol¨ªtica de viviendas debe ir acompa?ada de los correspondientes mecanismos de financiaci¨®n. En este caso, se deben adoptar cuantas medidas (convenios, coeficientes, captaci¨®n directa de recursos) conduzcan a la existencia de un marco estable de financiaci¨®n, procedente, en gran parte, del Banco Hipotecario, cajas de ahorro y Caja Postal, y que deber¨¢ materializarse en nuevos pr¨¦sta mos con plazos de vencimiento no inferiores a veinte a?os y a tipos de inter¨¦s algo m¨¢s bajos que los del mercado, aparte de la subvenci¨®n ya citada de los Gobiemos de la naci¨®n y auton¨®micos.

La financiaci¨®n al comprador, incluso para viviendas de segunda mano, deber¨¢ incluirse dentro del flujo de financiaci¨®n antes descrito, con lo que se acrecentar¨¢ la liquidez del parque de viviendas existente y aumentar¨¢ la demanda procedente de las familias que quieran mejorar de vivienda o que necesiten desplazarse de lugar de residencia.

La adopci¨®n de medidas que favorezcan una mayor flexibilidad a la baja en los precios de las viviendas, la estabilizaci¨®n de un flujo de financiaci¨®n a plazos m¨¢s bajos y con una cierta subvenci¨®n p¨²blica de intereses, la concesi¨®n de pr¨¦stamos al comprador y las modificaciones en la legislaci¨®n de viviendas de protecci¨®n oficial, dando m¨¢s entrada a los ayuntainientos, aparqcen como las piezas clave de una nueva pol¨ªtica de viviendas. Esta deber¨¢ resolver los problemas de fondo con las mayores dosis posibles de racionalidad, procurando no acrecentar el actual derroche de recursos, derroche manifestado en ese cada vez mayor n¨²mero de viviendas terminadas vac¨ªas.