El cr¨¦dito hipotecario ante el ingreso en la Comunidad Europea

1. Situaci¨®n actual.-Es interesante comentar, por una parte, la situaci¨®n de la financiaci¨®n a la vivienda en Espa?a y, por otra, la normativa existente en la CEE sobre acceso a la actividad de los establecimientos de cr¨¦ditos y a su ejercicio.El desarrollo en Espa?a de los Programas Trienal (1981-1983) y Cuatrienal (1984-1987) de Vivienda, basados en el establecimiento de conciertos para la canalizaci¨®n de recursos crediticios a la promoci¨®n de viviendas, con entidades financieras privadas y p¨²blicas, junto con la ley de Regulaci¨®n del Mercado Hipotecario de 1981 y el Reglamento de 1982 que desarrolla dicha ley, han contribuido a favorecer una redistribuci¨®n del cr¨¦dito al sector privado en un sentido favorable a la vivienda, tanto por la canalizaci¨®n de recursos que han supuesto para este sector, en condiciones m¨¢s ¨®ptimas que las del mercado, como por la mejora registrada en las condiciones de los cr¨¦ditos-vivienda al adquirente. As¨ª, a finales de 1983 el cr¨¦dito-vivienda, incluido el concedido a la promoci¨®n y al comprador, supon¨ªan el 15,5% del total cr¨¦dito al sector privado en Espa?a, mientras que a 30 de junio de 1985 dicho porcentaje ascendi¨® al 17,7%, sin incluir el proporcionado por las Sociedades de Cr¨¦dito Hipotecario (*) ni el concedido por el Banco Hipotecario de Espa?a en su l¨ªnea de Cr¨¦dito Hipotecario General, lo que revela un crecimiento del cr¨¦dito-vivienda superior al del cr¨¦dito total. En la ¨²ltima fecha citada, el saldo vivo del cr¨¦dito-vivienda correspond¨ªa en un 57,7% a las cajas de ahorro; en un 27,3%, al Banco Hipotecario de Espa?a, y en un 15%, a la banca privada. La actividad del mercado hipotecario aparece b¨¢sicamente concentrada, sobre todo, en la actividad crediticia y emisora de cajas de ahorro, sociedades de cr¨¦dito hipotecario y Banco Hipotecario de Espa?a y en la banca privada, aunque en este ¨²ltimo grupo de entidades el peso de dicha actividad es menor.

Por lo que se refiere a la normativa comunitaria sobre establecimientos de cr¨¦dito, est¨¢ vigente la directiva de 12 de diciembre de 1977, que pretende que los principios de libertad de establecimiento y de prestaci¨®n de servicios contemplados en el Tratado de Roma se apliquen a las instituciones de cr¨¦dito, coordinando la normativa de los diferentes pa¨ªses. La repercusi¨®n de esta directiva sobre los establecimientos de cr¨¦dito hipotecario ha sido muy reducida.

La disparidad de legislaci¨®n existente en Europa sobre cr¨¦dito hipotecario, las prohibiciones que tienen determinadas instituciones de cr¨¦dito hipotecario para actuar en otros pa¨ªses y la diversidad de organismos de control seg¨²n cada pa¨ªs, ha dado lugar a que, para que los principios antes citados del Tratado de Roma se apliquen a las entidades dedicadas al cr¨¦dito con garant¨ªa hipotecaria, resulte necesaria una normativa espec¨ªfica de parte del Consejo de Ministros de la CEE, sobre lo cual ha aparecido una proposici¨®n en el Bolet¨ªn Oficial de la Comunidad Europea de 14 de febrero de 1985, proposici¨®n cuyo contenido se comenta a continuaci¨®n.

2. El proyecto de directiva de la CEE sobre libertad de establecimiento y de prestaci¨®n de servicios en el terreno del cr¨¦dito hipotecario.- La propuesta de directiva en cuesti¨®n comienza por renunciar a la armonizaci¨®n de legislaciones de los Estados miembros de la CEE en materia de cr¨¦dito hipotecario, por la variedad y tecnicismo de las mismas, y pasa a imponer la derogaci¨®n de las normas que impiden a las entidades de cr¨¦dito hipotecario operar en cualquier Estado miembro de la CEE, tal y como lo hacen en su pa¨ªs de origen. Los art¨ªculos 3 y 5 de la propuesta de directiva consagran el libre ejercicio del derecho de establecimiento y de prestaci¨®n de servicios: el art¨ªculo 3 autoriza a los establecimientos de cr¨¦dito a conceder cr¨¦ditos hipotecarios sobre inmuebles situados en otro Estado miembro, el art¨ªculo 4 elimina las disposiciones que corresponden a los establecimientos de cr¨¦dito a conceder cr¨¦ditos hipotecarios sobre inmuebles situados en otro Estado miembro seg¨²n las t¨¦cnicas espec¨ªficas autorizadas en su pa¨ªs de origen, y el art¨ªculo 5 autoriza la captaci¨®n de fondos en cada territorio y a refinanciarse seg¨²n t¨¦cnicas del pa¨ªs de origen.

Emisiones de t¨ªtulos

Los l¨ªmites a una normativa tan liberal para la libre actuaci¨®n transnacional de las entidades de cr¨¦dito hipotecario son, entre otros, la determinaci¨®n de que las emisiones de t¨ªtulos hipotecarios se regir¨¢n por las normas de cada Estado, hasta que se coordine la normativa en este terreno (art¨ªculo 5?, 2), la exigencia que pueden establecer los Estados miembros de acogida de que las operaciones de captaci¨®n y de pr¨¦stamo se denominen en su propia moneda y, sobre todo, el que sean las autoridades del Estado miembro de acogida las que controlen la actuaci¨®n de los establecimientos abiertos a otros Estados.

El proyecto de directiva ha pasado ya el informe preceptivo del Consejo Econ¨®mico y Social Europeo, que lo ha informado favorablemente, con algunas matizaciones. Entre estas ¨²ltimas destacan la necesidad de proceder a armonizar las normativas vigentes sobre emisiones de obligaciones hipotecarias y, en particular, la relativa a la conveniencia de que los Estados miembros de acogida puedan limitar el volumen de operaciones que en el mismo puedan llevar a cabo los establecimientos de cr¨¦dito hipotecario procedentes de otro pa¨ªs miembro de la CEE. En este momento, para la aprobaci¨®n definitiva de la directiva aqu¨ª comentada s¨®lo falta el informe preceptivo del Parlamento Europeo, que todo hace prever va a ser favorable, y a la decisi¨®n del Consejo de Ministros de la CEE, que puede aceptar o modificar la propuesta de la Comisi¨®n.

El planteamiento de la propuesta de directiva sobre establecimientos de cr¨¦dito hipotecario es, pues, mucho m¨¢s ambicioso que el de la directiva de 12 de diciembre de 1977, relativa al sector bancario en general, puesto que se renuncia en este caso a armonizar reglamentaciones y se dispone la derogaci¨®n de las disposiciones que impiden a los establecimientos de cr¨¦dito hipotecario el operar en cualquier Estado miembro.

Resulta evidente que, de salir adelante el proyecto de directiva, las repercusiones sobre el mercado hipotecario espa?ol ser¨ªan de notable alcance, particularmente, por la presencia que podr¨ªa producirse en Espa?a de entidades de cr¨¦dito hipotecario con una amplia experiencia y con un volumen de recursos muy notable, que podr¨ªan as¨ª competir en el mercado hipotecario espa?ol empleando sus particulares t¨¦cnicas de actuaci¨®n, t¨¦cnicas bastante m¨¢s desarrolladas, por lo general, que las aplicadas por las entidades espa?olas, que a¨²n est¨¢n en un estado muy incipiente en este campo.

El art¨ªculo 12 del proyecto de directiva prev¨¦ la aplicaci¨®n de un per¨ªodo transitorio para que los Estados miembros de la CE se adapten al contenido de la norma, per¨ªodo transitorio que parece va a ser de cinco a?os, lo que implicar¨ªa que en 1992 la directiva ser¨ªa de plena aplicaci¨®n.

La situaci¨®n de transici¨®n por la que atraviesa el sistema de financiaci¨®n a la vivienda en Espa?a, el proceso iniciado con la actual normativa sobre mercado hipotecario, los mismos cambios por los que est¨¢ pasando el conjunto del sistema financiero contribuyen, pues, a que sea necesario analizar y estudiar con todo detenimiento el contenido y las implicaciones del proyecto de directiva aqu¨ª comentado y a adoptar, con toda ponderaci¨®n, la actitud m¨¢s conveniente, tanto para las propias entidades espa?olas que se dedican parcial o totalmente al cr¨¦dito hipotecario, como para los sectores reales afectados, particularmente el de la vivienda.

* No se dispone de datos oficiales sobre la actividad crediticia de estas entidades ni de la parte del cr¨¦dito que se destina a la vivienda.