Tendencias recientes en la financiaci¨®n de la vivienda

En Espa?a han tenido lugar transformaciones destacadas en los ¨²ltimos a?os en el sistema vigente de financiaci¨®n a la vivienda, sistema caracterizado por una tradicional fuerte presencia gubernamental. El desarrollo de dicho sistema, unido a un conjunto, adicional de condiciones ventajosas para la demanda, est¨¢ contribuyendo a acrecentar las compras de vivienda en el transcurso del presente a?o, lo que est¨¢ ejerciendo una clara influencia al alza en los precios, particularmente en las zonas c¨¦ntricas de las grandes ciudades.Los sistemas tradicionales de financiaci¨®n a la vivienda descansan en tres mecanismos. El del ahorro contractual (en el que entra el ahorro vivienda), donde se constituye un fondo por parte de los ahorradores a una entidad financiera, fondo que, una vez complementado por un pr¨¦stamo blando, permite adquirir la vivienda.

El de los bancos de ahorros o de dep¨®sitos, donde los recursos a la vista y a corto plazo procedentes de dep¨®sitos a corto y medio plazo se transforman en cr¨¦ditos a largo plazo.

Por ¨²ltimo, el de los bancos hipotecarios, o bancos de emisiones, que efect¨²an emisiones de t¨ªtulos en los mercados, captando as¨ª recursos que despu¨¦s se emplean en pr¨¦stamos a largo plazo, por lo general con garant¨ªa hipotecaria. En Espa?a, el sistema de ahorro vivienda ha tenido escasa implantaci¨®n, y, seg¨²n datos m¨¢s recientes publicados por el Banco de Espa?a y disponibles en el cr¨¦dito oficial, al final del segundo trimestre de 1986 corresponde el 56% de los saldos vivos del cr¨¦dito vivienda a las cajas de ahorro; el 28% al cr¨¦dito oficial, a trav¨¦s del Banco Hipotecario de Espa?a, y el 15% a los bancos comerciales (no se dispone de datos publicados sobre las sociedades de cr¨¦dito hipotecario), esquema que no difiere sensiblemente del promedio de la CE.

El cr¨¦dito oficial

El conjunto de las cajas de ahorro, entidades que captan sus dep¨®sitos a plazo corto y medio, aporta la parte m¨¢s sustancial de los recursos destinados al subsector. El cr¨¦dito oficial, a trav¨¦s del Banco Hipotecario de Espa?a, aparece en segundo lugar: la financiaci¨®n se ha efectuado con recursos procedentes de las dotaciones del Instituto de Cr¨¦dito Oficial, en ¨²ltima instancia con dotaciones del Tesoro. Desde 1984 van ganando peso en los recursos netos captados por el Banco Hipotecario los procedentes de emisiones de t¨ªtulos hipotecarios, lo que le sit¨²a en el grupo de bancos de emisiones, donde el menor n¨²mero de sucursales compensa los m¨¢s altos costes financieros que implica el salir al mercado a captar recursos por medio de emisiones plenamente competitivas.

En los ¨²ltimos a?os, y dentro del esquema hasta aqu¨ª resumido, est¨¢n teniendo lugar cambios notables en el esquema de financiaci¨®n a la vivienda. Dentro de las mismas, los aspectos m¨¢s destacados son, en primer lugar, los relativos al uso creciente de los cr¨¦ditos a inter¨¦s ajustable, que est¨¢n sustituyendo gradualmente a los cr¨¦ditos a tipo fijo, lo que est¨¢ favoreciendo un mayor descenso a los tipos de inter¨¦s practicado.

En segundo lugar, est¨¢n teniendo lugar importantes innovaciones en los mecanismos de concesi¨®n. Ejemplo de lo anterior son los pr¨¦stamos con anualidades crecientes, los pr¨¦stamos con condiciones revisables, la introducci¨®n del seguro de desempleo y hasta la f¨®rmula mixta de alquiler-acceso a la propiedad de la vivienda.

En tercer lugar, la desaparici¨®n gradual de la especializaci¨®n est¨¢ acentuando la competencia entre las entidades que conceden cr¨¦dito a la vivienda, y el cr¨¦dito hipotecario aparece ahora como particularmente atractivo para todas las entidades financieras.

Mercados hipotecarios

En cuarto lugar, la necesidad de reducci¨®n del d¨¦ficit p¨²blico est¨¢ originando una selectividad creciente a las ayudas p¨²blicas existentes para la compra de una vivienda, ayudas que se est¨¢n desplazando en numerosos pa¨ªses a, la rehabilitaci¨®n del parque y a la remodelaci¨®n de barrios. Por ¨²ltimo, el desarrollo de los mercados hipotecarios, en la medida que contribuye a hacer l¨ªquidos los cr¨¦ditos hipotecarios vivos, facilita la canalizaci¨®n de recursos a la vivienda en condiciones favorables,lo que convierte en menos precisa la ayuda p¨²blica.

Aunque el neoliberalismo econ¨®mico emergente est¨¢ incidiendo sobre el contexto de la pol¨ªtica de viviendas, los Gobiernos no renuncian a apoyar al subsector, como lo subraya el refuerzo de las ayudas a la construcci¨®n que ha introducido el Gobierno conservador franc¨¦s y el mantenimiento de la desgravaci¨®n hasta la segunda residencia en el nuevo impuesto sobre la renta introducido recientemente en Estados Unidos.

La trascendencia de la financiaci¨®n externa se acent¨²a en Espa?a como consecuencia de dos hechos relevantes: el bajo nivel de ahorro familiar, que se sit¨²a entre el 6% y el 7% de la renta disponible familiar -una de las m¨¢s bajas tasas de la OCDE- y el elevad¨ªsimo peso de las viviendas ocupadas por su propietario, de los m¨¢s elevados entre dichos pa¨ªses.

El sistema de financiaci¨®n a la vivienda en Espa?a no ha comenzado a aportar cr¨¦ditos a largo . plazo, en condiciones aceptables en plazo y tipo de inter¨¦s, hasta bien avanzados los a?os ochenta, y ello sin ning¨²n tipo de ayuda p¨²blica directa. Hasta 1977 fueron los coeficientes de inversi¨®n obligatoria impuestos a las cajas de ahorro los que permitieron canalizar dicha financiaci¨®n. En los a?os ochenta, la pol¨ªtica de viviendas ha debido apoyarse de forma decisiva en los subsidios de tipos de inter¨¦s a los pr¨¦stamos para viviendas de protecci¨®n oficial a fin de canalizar financiaci¨®n en condiciones "aceptables".

Cambio positivo

En los ¨²ltimos a?os, el sistema de financiaci¨®n a la vivienda ha experimentado en Espa?a un cambio positivo evidente. El modesto desarrollo del mercado hipotecario realizado despu¨¦s de 1982, la competencia que ha supuesto la banca extranjera, el atractivo reciente de los cr¨¦ditos hipotecarios al por menor, han contribuido a que la oferta libre de cr¨¦ditos a la vivienda por parte del sistema financiero no sea ahora en Espa?a de notable peor calidad que en el resto de Europa occidental (los tipos de inter¨¦s m¨¢s frecuentes en los pr¨¦stamos vivienda en Espa?a -13,5% a 15%- superan a los de la CE, pero en t¨¦rminos de tipos de inter¨¦s real los tipos vigentes en Espa?a est¨¢n en l¨ªnea con el mercado de Europa).

El proceso puede continuar en los pr¨®ximos a?os, y puede llegarse a pr¨¦stamos a la vivienda a largo plazo con tipos de inter¨¦s de un d¨ªgito dentro de esta d¨¦cada. Las implicaciones de lo anterior son muy notables. Los apoyos p¨²blicos podr¨¢n concentrarse en las familias y sectores de la poblaci¨®n con menores ingresos, el parque existente de viviendas deber¨¢ movilizarse mucho m¨¢s que hasta ahora, se favorecer¨¢ la movilidad laboral y tambi¨¦n se estimular¨¢ m¨¢s la rehabilitaci¨®n, sea ¨¦sta libre o protegida. S¨®lo el aumento reciente en los precios de las viviendas aparece como la nota discordante en un contexto tan evolucionado, positivo y en transici¨®n como el de la financiaci¨®n a la vivienda en Espa?a en los ¨²ltimos meses de 1986.