El le¨®n dormido

ANDREU MISS? / XAVIER VIDAL-FOLCH, Cros parec¨ªa un le¨®n dormido, pero estaba s¨®lo en duermevela. Como consecuencia de la r¨ªgida y calculada reconversi¨®n interna desarrollada en los ¨²ltimos 15 a?os, ha conservado, ordenado y aflorado un enorme patrimonio inmobiliario. El valor de mercado del mismo, seg¨²n estimaciones contrastadas, supera ampliamente los 100.000 millones de pesetas. Este secreto, compartido por muy pocas personas, ha sido uno de los elementos clave para la toma de posiciones de KIO en la compa?¨ªa qu¨ªmica.

Cuando el representante de Kuwait Investment Office (KIO) en Espa?a y vicepresidente de Torras Hostench, Javier de la Rosa, telefone¨® en julio al presidente de Cros, Francisco Godia, para pedirle informaci¨®n sobre el plan de reconversi¨®n de los fertilizantes, dif¨ªcilmente pod¨ªa prever todo el alcance de su contacto. Estaba fraguando entonces la toma de posiciones en ERT y quer¨ªa profundizar en las posibilidades del sector. Para ello, acompa?ados del consejero-delegado de Cros, Juan Antonio Delgado, y del primer socio de De la Rosa, Narciso de Mir, se reunieron discretamente en el conventet, un palacete g¨®tico que sirve de mansi¨®n a Godia en Barcelona, junto al Monasterio de Pedralbes.Una de las razones que acabaron de convencer al grupo kuwait¨ª-espa?ol para acordar, tras sucesivas reuniones, el 29 de agosto, la compra de parte del paquete de Emilio Bot¨ªn, en la residencia de ¨¦ste frente a la bah¨ªa de Santander, fue la calidad y dimensi¨®n de los activos, producto de la particular reconversi¨®n interna de Cros.

Esta reconversi¨®n se ha realizado con habilidad y rigor. La declaraci¨®n de p¨¦rdidas durante 10 a?os seguidos ha sido bien medida. Las indemnizaciones laborales se han amortizado anualmente, en lugar de hacerlo en varios a?os. La sociedad pod¨ªa haber eliminado las p¨¦rdidas enajenando parte de sus activos.

Las tres razones

Pero Cros ten¨ªa un triple motivo para mantenerse prudente mente en n¨²meros rojos. Deb¨ªa aplicar una dr¨¢stica reducci¨®n de plantillas (m¨¢s de 3.000 empleos entre 1977 y 1986); negociar anualmente los precios de los fertilizantes con la Administraci¨®n, y solicitar subvenciones para aplicar el plan de reconversi¨®n. Por las tres razones le conven¨ªa reforzar su imagen de empresa agobiada. Adem¨¢s, las normativas contables apenas permit¨ªan una gran revalorizaci¨®n de los terrenos. Y se sal¨ªa de la crisis inmobiliaria de los a?os setenta: la percepci¨®n del car¨¢cter cambiante de este mercado agudiz¨® la prudencia. Como resultado de su estrategia de saneamiento y del boom inmobiliario, Cros ha ido acumulando un verdadero imperio de solares estrat¨¦gicamente situados en las m¨¢s importantes ciudades espa?olas, y de naves industriales cerradas y vac¨ªas, eso s¨ª, pero pintadas y mantenidas a la espera de mejor ocasi¨®n. Aunque no existe una valoraci¨®n de mercado estricta, versiones contrastadas de t¨¦cnicos de la empresa y de accionistas estiman que este inmovilizado supera largamente los 100.000 millones de pesetas.

Todas estas cuestiones no escaparon al implacable an¨¢lisis desarrollado por el grupo Torras Hostench-KIO. El encargado de la auditor¨ªa fue Richard M. Robinson, manager de KIO en Londres- y consejero de Torras.

En la cifra de 100.000 millones no se incluyen los activos propios de la explotaci¨®n industrial. Algunos de ellos tienen un valor de reposici¨®n importante, como la f¨¢brica de Flix (40.000 millones, ya amortizada en sus dos tercios).

La explotaci¨®n del patrimonio no utilizado constituye una de las actividades que se propone reforzar la renovada direcci¨®n de Cros. Esta l¨ªnea de actuaci¨®n ya se ha empezado en algunas de las plantas cerradas en los ¨²ltimos a?os: las, de Sant Carles de la R¨¢pita (Tarragona), Elvi?a (La Coru?a), San Juan de Aznalfarache (Sevilla) Santander, Alicante, L¨¦rida y M¨¢laga. El esquema de actuaci¨®n ha sido en todos los casos el mismo: vaciar las instalaciones, ordenar el territorio y urbanizar. Pero a ritmo lento por la falta de recursos.

Entre los proyectos iniciados destaca el pol¨ªgono industrial, ya aprobado, en San Juan de Aznalfarache - 100.000 metros cuadrados-, muy pr¨®ximo a la zona donde se celebrar¨¢ la Exposici¨®n Universal de Sevilla en 1992.

En todos los casos -salvo el de la planta de Alicante- estos activos no s¨®lo no se han enajenado, sino que figuran en el balance con precios antiguos, como ocurre con la sede social de Cros, en el paseo de Gr¨¢cia, que se registra en los libros con un valor de 400 millones de pesetas, mientras que el precio de mercado de sus 10.500 metros cuadrados puede superar los 5.000 millones de pesetas.

Otra de las fincas m¨¢s cotizadas est¨¢ situada en el centro de Valencia, junto al antiguo cauce del Turia, en el nuevo paseo de Valencia al Mar: su extensi¨®n se eleva a 16 hect¨¢reas. En Badalona, un acuerdo firmado con la Administraci¨®n local permitir¨¢ al grupo disponer de seis hect¨¢reas edificables, a cambio de cederle otras tantas. Tambi¨¦n en el cintur¨®n b¨¢rcelon¨¦s, en La Llagosta, dispone de una finca de 60 hect¨¢reas. Y el inminente cierre de la factor¨ªa de Madrid, en aplicaci¨®n del plan de reconversi¨®n, dejar¨¢ expeditas 10 hect¨¢reas en el centro de Vallecas.

El an¨¢lisis del balance y de la reciente historia de Cros revela algunas diferencias entre ¨¦sta y las otras dos grandes inversiones industriales de KIO en Espa?a, Torras y ERT. No es lo mismo entrar en una empresa valiosa, pero desquiciada, como era Torras -con el principal propietario huido, en situaci¨®n de suspensi¨®n de pagos, y con una imagen deteriorada- o en plena renegociaci¨®n de su deuda, como Explosivos, que entrar en una empresa con p¨¦rdidas, pero siempre perfectamente controlada por sus directivos y bien sujeta por la banca espa?ola. Algunos se comer¨¢n ahora los pu?os. Como el asesor del financiero italiano Carlo de Benedetti, que al comprar Mobiliaria Cros hace unos meses, rechaz¨® s¨®lo uno de los valores de su cartera: 400.000 t¨ªtulos de la SA Cros.