El primer 'boom' inmobiliario del siglo XIX

Hoy se cumplen 115 a?os de la aprobaci¨®n de la ley fundacional del Banco Hipotecario de Espa?a. El proyecto de gestaci¨®n de esta entidad -claramente inspirado en el Cr¨¦dit Foncier de Francia, existente desde 1852- arranc¨®, durante la d¨¦cada de los sesenta, de la voluntad de dos personajes claves: el marqu¨¦s de Salamanca y el ministro de Hacienda. Pedro Salaverr¨ªa. El primero, arist¨®crata impulsor de iniciativas con elevadas necesidades de financiaci¨®n -ferrocarriles y construcci¨®n del barrio que lleva su nombre, entre otros-, conoc¨ªa la experiencia del Cr¨¦dit Foncier, gracias a sus estrechos contactos con banqueros franceses; el segundo, ante la grave carencia en Espa?a de recursos financieros suficientes a un coste adecuado -especialmente en las ¨¢reas rurales, donde se hallaba en pleno auge la puesta en explotaci¨®n de los bienes desamortizados-, acept¨® la idea de dotar al incipiente sistema crediticio espa?ol de una entidad capaz de financiar proyectos a largo plazo y a bajos tipos de inter¨¦s.La ¨¦poca de gestaci¨®n y creaci¨®n del Banco Hipotecario de Espa?a corresponde, adem¨¢s, al momento hist¨®rico de auge de la burgues¨ªa industrial como clase social protagonista y, en consecuencia, de aceleraci¨®n de los procesos de urbanizaci¨®n en todos los pa¨ªses occidentales. El tercer cuarto del siglo XIX es la ¨¦poca del primer boom inmobiliario de car¨¢cter generalizado y, por tanto, de desarrollo de: instituciones financieras especializadas que aportan los recursos necesarios para la construcci¨®n de viviendas.

Desde 1861 se dispon¨ªa en Espa?a de un marco legislativo adecuado para el desarrollo de un, sistema de cr¨¦dito a largo plazo apoyado en la garant¨ªa hipotecaria. En aquel a?o se promulg¨® la ley Hipotecaria -cuyo texto, con algunas adaptaciones posteriores, sigue vigente hoy-, la cual signific¨® una profunda revisi¨®n del r¨¦gimen de los derechos reales sobre inmuebles, en especial por lo que se refiere a la seguridad de su tr¨¢fico, abandonando f¨®rmulas medievales de grav¨¢menes y coloc¨¢ndose en la l¨ªnea de los modernos sistemas de registro p¨²blico. Para explotar estas posibilidades se echaba en falta la existencia de instituciones que ejercieran en gran escala el cr¨¦dito hipotecario. Sin embargo, sendos proyectos de creaci¨®n de un Banco de Cr¨¦dito Territorial de Espa?a, presentados a las Cortes en 1864 y 1868, fracasaron sucesivamente.

La revoluci¨®n de 1868

El r¨¦gimen pol¨ªtico surgido de la revoluci¨®n de 1868 supuso un cambio radical en cuanto a las ideas econ¨®micas imperantes: se pas¨® del proteccionismo que hab¨ªa caracterizado las d¨¦cadas anteriores -en cuyo clima se hab¨ªa gestado la creaci¨®n de un Banco de Cr¨¦dito Territorial, objeto de una relaci¨®n privilegiada con el Estado- a un abierto librecambismo, que se materializ¨®, entre otras cosas, en la ley de 1869 por la que se liberalizaba la creaci¨®n de todo tipo de entidades de cr¨¦dito, incluso de cr¨¦dito hipotecario. Para estas ¨²ltimas, un decreto-ley de 5 de febrero de 1869 predispuso, con el patr¨®n de los bancos hipotecarios europeos, una regulaci¨®n que permit¨ªa la emisi¨®n de c¨¦dulas hipotecarias y les proporcionaba un procedimiento ejecutivo privilegiado para la recuperaci¨®n de sus pr¨¦stamos, regulaci¨®n que podr¨ªa aplicarse a cualquier instituci¨®n de cr¨¦dito hipotecario que se crease, y que anticipaba una f¨®rmula a la que luego responder¨ªan el Banco Hipotecario (en la ley de 1872), las compa?¨ªas de cr¨¦dito territorial previstas en el C¨®digo de Comercio de 1885 y las actuales sociedades de cr¨¦dito hipotecario de la Ley 2/1981. El BHE ha seguido manteniendo incluso el procedimiento de ejecuci¨®n hipotecaria privilegiado, mientras que las restantes instituciones financieras siguen los procedimientos comunes en esta materia.

En este contexto, puede sorprender que, muy pocos a?os m¨¢s tarde, se retome con fuerza y se lleve a t¨¦rmino la creaci¨®n de un Banco Hipotecario, b¨¢sicamente inspirado en los frustrados proyectos ya comentados. Una de las principales razones de esta aparente contradicci¨®n fue la imperiosa necesidad, por parte del Estado espa?ol, de captar recursos a bajo coste: el Banco de Par¨ªs y de los Pa¨ªses Bajos ofreci¨® financiaci¨®n a tipos preferentes, a cambio de su participaci¨®n. en el capital del Banco Hipotecario Espa?ol. La defensa del proyecto de creaci¨®n del BHE se centr¨®, sin embargo, en la necesidad de luchar contra la usura dominante -eran corrientes tipos de inter¨¦s del 30%- y en la urgencia de proveer recursos para la transformaci¨®n de las ¨¢reas rurales y para la industria naciente. As¨ª, el proyecto de ley fundacional de esta entidad avanz¨® r¨¢pidamente, integrado en una norma de alcance m¨¢s amplio sobre la deuda del Estado, y fue objeto de un apasionado debate en el Congreso de los Diputados. En este foro se discuti¨®, con argumentos rigurosos, sobre la conveniencia de crear una entidad especial en el contexto de un sistema crediticio liberalizado, as¨ª como la oportunidad de acuerdos financieros con entidades extranjeras.

El debate se zanj¨®, en uno de sus aspectos, al a?adir las Cortes al proyecto del Gobierno (enfocado a una concesi¨®n con monopolio) una disposici¨®n por la que se extend¨ªa la normativa de la ley a "cualesquiera otros establecimientos de cr¨¦dito territorial que se formen".

Monopolio de c¨¦dulas

Una vez aprobada la ley, en diciembre de 1872, el Banco Hipotecario se constituy¨® efectivamente en abril de 1873, siendo los socios fundadores el Banco de Par¨ªs y de los Pa¨ªses Bajos, el Cr¨¦dit Foncier de Francia, la "Sociedad general para favorecer el desarrollo del comercio y de la industria en Francia", el Banco de Castilla y otros banqueros franceses y espa?oles. Por su ley fundacional, se facultaba al banco para la concesi¨®n de pr¨¦stamos hipotecarios a particulares y a empresas y de pr¨¦stamos al Estado, as¨ª como la posibilidad de financiar, mediante la emisi¨®n de c¨¦dulas hipotecarias, billetes hipotecarios y otras obligaciones. A pesar de ser el capital social enteramente privado, el nombramiento del gobernador y de los subgobernadores correspond¨ªa al Gobierno, r¨¦gimen que todav¨ªa mantiene en el vecino pa¨ªs el Cr¨¦dit, Foncier de Francia.

En 1875, el Banco Hipotecario consigui¨® el monopolio de emisi¨®n de c¨¦dulas hipotecarias, principal f¨®rmula de refinanciaci¨®n de sus pr¨¦stamos hipotecarios. Las c¨¦dulas hipotecarias del BHE, cotizadas en las bolsas de Madrid y Par¨ªs, tuvieron buena acogida desde el principio, y gracias a la sostenida tendencia a la baja de sus tipos de inter¨¦s nominales -descendieron desde el 7% al 4% durante el ¨²ltimo cuarto de siglo-, se dispuso de financiaci¨®n a, largo plazo -hasta 50 a?os- y a costes decrecientes.

Los principales clientes del BHE durante los primeros decenios de su existencia fueron los grandes terratenientes, necesitados de refinanciaci¨®n para las obras de mejora de sus fincas. Como an¨¦cdota, es de destacar que el primer cliente fue el propio marqu¨¦s de Salamanca, ya embarcado en el ambicioso proyecto de dotar a Madrid de un ensanche residencial. En 1876, el BHE adquiri¨® como sede el palacio del Prado de Recoletos de Madrid, propiedad del citado marqu¨¦s.

Por lo que se refiere a la importancia de la actividad del BHE hasta 1900, su cartera de cr¨¦ditos hipotecarios al final del siglo ascend¨ªa a 90 millones de pesetas (los 1.000 millones s¨®lo se alcanzaron en 1919, y los 2.000 millones, en 1947).

Durante el per¨ªodo 1873-1900, el banco hizo 5.000 pr¨¦stamos por un importe total de 191 millones de pesetas, de ellos, 82,5 millones sobre 7.830 fincas r¨²sticas, y 108,5 millones, sobre 4.282 fincas urbanas. La inmensa mayor¨ªa de estos pr¨¦stamos se contrataron a 50 a?os, se concedieron siempre con garant¨ªa de fincas en explotaci¨®n, sin establecer un destino conocido en lo que a inversi¨®n de los fondos prestados se refiere. De hecho, los pr¨¦stamos destinados a fines de inversi¨®n fueron, sobre todo, aquellos en los que la garant¨ªa correspondi¨® a fincas r¨²sticas.

son, respectivamente, presidente, director general y subdirectora general del BHE.