La transici¨®n hacia un sistema menos intervenido

En 1987, y por primera vez en la presente d¨¦cada de los ochenta, el total de iniciaciones de viviendas libres super¨® al de viviendas protegidas y el cr¨¦dito-vivienda se aceler¨®, sobre todo en el apartado relativo a la banca privada, y esta evoluci¨®n parece haber seguido en dicha direcci¨®n en los primeros meses de 1988. El tr¨¢nsito desde el esquema de apoyos p¨²blicos a la vivienda contemplado en el plan cuatrienal de vivienda 1984-1987 a un nuevo marco como el iniciado en 1988 ha planteado problemas por completo normales en una situaci¨®n de transici¨®n. La actividad ha continuado boyante en el segmento libre de la construcci¨®n residencial, manteni¨¦ndose una fuerte aceleraci¨®n en la demanda y concesi¨®n de financiaci¨®n libre a la vivienda en el primer trimestre de 1988 respecto del mismo per¨ªodo del a?o precedente.La congelaci¨®n de alquileres efectuada en Espa?a en, la posguerra paraliz¨® la oferta de viviendas destinada a alquiler. La financiaci¨®n privilegiada se canaliz¨® hacia la promoci¨®n de viviendas destinadas a la venta por parte de las cajas de ahorros, v¨ªa coeficiente de inversi¨®n obligatoria, y tambi¨¦n, a trav¨¦s del cr¨¦dito oficial, cuyos cr¨¦ditos ten¨ªan un destino muy similar al de los cr¨¦ditos cubiertos por los citados coeficientes en el caso de las cajas de ahorros.

Las consecuencias del sistema citado fueron evidentes: la mayor parte de la financiaci¨®n privilegiada hacia el subsector de la vivienda lo fue hacia el segmento de viviendas protegidas destinadas a la venta, mientras que apenas si se desarroll¨® un sistema de financiaci¨®n libre que permitiese a los compradores adquirir la vivienda que prefiriesen, nueva o de segunda mano.

Cambios de financiaci¨®n

A lo largo de la d¨¦cada de los ochenta, los convenios establecidos entre el MOPU y las entidades financieras, con la participaci¨®n decisiva del cr¨¦dito oficial, a trav¨¦s del Banco Hipotecario de Espa?a, han garantizado financiaci¨®n privilegiada a la promoci¨®n de nuevas viviendas protegidas, en este caso subsidiadas por v¨ªa presupuestaria en lo que a tipos de inter¨¦s se refiere. Esto ha contribuido a reactivar sustancialmente la econom¨ªa, a partir sobre todo de 1985, aunque ha mantenido la tradicional tendencia hacia la promoci¨®n de nuevas viviendas protegidas destinadas a la venta.

Sin embargo, a lo largo de los ochenta han tenido lugar cambios notables en el sistema de financiaci¨®n a la vivienda: los cr¨¦ditos libres proporcionados por las entidades crediticias en condiciones mejores de plazo y tipo de inter¨¦s se han acrecentado a trav¨¦s de una competencia interna, en la que la banca extranjera ha jugado un importante papel, y ello ha permitido no s¨®lo que la promoci¨®n de viviendas libres pasase a jugar un papel relevante, sino que tambi¨¦n ha ampliado las posibilidades de elecci¨®n de los compradores y ha facilitado los cambios de vivienda.

En los primeros meses de 1988 las posibilidades de que tenga lugar un nuevo descenso en los tipos de inter¨¦s de los cr¨¦ditos libres se ha acrecentado y hasta parece que van a mejorarse las condiciones de 1986, donde fueron frecuentes tipos de inter¨¦s de alrededor del 13,5% a plazos de 10 a?os en adelante. De producirse este proceso, el papel de las viviendas de protecci¨®n oficial en el conjunto de la actividad constructiva ir¨¢ disminuyendo y, lo que es m¨¢s importante, dichas viviendas ser¨¢n destinadas paulatinamente hacia las familias de niveles medios y bajos, lo que se ha visto facilitado por el esquema pol¨ªtico de vivienda a iniciar en 1988, en el que las ayudas p¨²blicas por v¨ªa de subsidios se concentrar¨¢n en las familias de menores ingresos y la presencia de promotores p¨²blicos puede acentuar la desviaci¨®n de la oferta de viviendas protegidas hacia dichos estratos de poblaci¨®n menos favorecidos.

El sistema de financiaci¨®n libre a la vivienda ha experimentado, pues, en Espa?a en los a?os ochenta una evoluci¨®n convergente hacia los esquemas hasta ahora dominantes en los pa¨ªses industriales. Esta evoluci¨®n ha facilitado las cosas a la pol¨ªtica de la vivienda y ha abierto nuevas v¨ªas a los adquirentes de viviendas, comportamiento ¨¦ste que se ha visto confirmado en los primeros meses de 1988, donde la actividad en el subsector de la vivienda, sobre todo en el de la vivienda libre, ha mantenido el tono elevado del a?o precedente. Las condiciones ahora dominantes en los pr¨¦stamos libres a la vivienda, donde la competencia entre entidades financieras es muy elevada, es bien distinta de la que exist¨ªa al comienzo de la d¨¦cada. En los pr¨®ximos a?os ser¨¢ posible la pr¨¢ctica de tipos de inter¨¦s cercanos a un d¨ªgito, lo que reducir¨¢ las tensiones.

Por lo que se refiere a 1988, una vez desarrollada plenamente en el mes de marzo la nueva normativa correspondiente a las viviendas protegidas, todo parece indicar que van a cumplirse los objetivos de financiaci¨®n privilegiada inicialmente previstos para el presente a?o. Estos ¨²ltimos implican la concesi¨®n de 408.000 millones de pesetas con destino a la iniciaci¨®n de 95.000 viviendas protegidas, de los que 100.000 millones ser¨ªan concedidos por el Banco Hipotecario de Espa?a. No parecen existir problemas que impidan la realizaci¨®n de tales concesiones a lo largo del presente a?o, como se deriva de la demanda acumulada en el primer trimestre.