El Gobierno introduce nuevos sistemas de valoraci¨®n y expropiaciones contra la especulaci¨®n urban¨ªstica

El Consejo de Ministros aprob¨® ayer finalmente, con la aquiescencia de todos sus miembros, el proyecto de ley de Reforma del R¨¦gimen Urban¨ªstico y Valoraciones del Suelo, con el que pretende, entre otras cosas, hacer frente al fen¨®meno especulativo que actualmente se desarrolla en las grandes ciudades, aunque no tendr¨¢ un efecto inmediato. Para esto se desarrollan varios aspectos de la actual ley del Suelo, como la aplicaci¨®n de nuevos sistemas de valoraci¨®n del mismo y la ejecuci¨®n de expropiaciones en determinadas circunstancias.

El proyecto de ley de Reforma del R¨¦gimen Urban¨ªstico y Valoraciones del Suelo ha recibido el visto bueno del Consejo de Ministros celebrado ayer tras incorporar en el texto presentado el pasado d¨ªa 14 las "mejoras t¨¦cnicas" aportadas por el ministro de Administraciones P¨²blicas, Joaqu¨ªn Almunia, que, seg¨²n el titular de Obras P¨²blicas y Urbanismo, Javier S¨¢enz Cosculluela, suponen fundamentalmente la diferenciaci¨®n entre la legislaci¨®n estatal, la b¨¢sica y el derecho supletorio, que es el que se aplica a falta de una legislaci¨®n auton¨®mica.Con este proyecto se pretende impedir la especulaci¨®n y asegurar la participaci¨®n de la comunidad en las plusval¨ªas que genera la acci¨®n urban¨ªstica. Para ello introduce nuevos mecanismos entre los que destaca la expropiaci¨®n de los terrenos en los que no se hayan cumplido los plazos y condiciones que marque el planeamiento municipal.

En cuanto a la valoraci¨®n de los terrenos, se establecen tambi¨¦n criterios nuevos al unificar la valoraci¨®n fiscal con la real. La ley del Suelo vigente establece dos valores: inicial para los terrenos r¨²sticos fundamentalmente, y urban¨ªstico para los urbanizables. El proyecto mantiene ambas, pero aplica tambi¨¦n el valor inicial al suelo urbanizable para evitar la plusval¨ªa que se genera simplemente con la reclasificaci¨®n del suelo.

Para calcular el valor inicial se tendr¨¢n en cuenta las rentas reales o potenciales del terreno seg¨²n el cultivo que tengan. Para el urban¨ªstico se tendr¨¢n en cuenta Ios derechos urban¨ªsticos que ya se han adquirido en el desarrollo del proyecto. Este valor, que se incorpora con el derecho a urbanizar, se establece agregando al valor inicial el 50% del coste estimado de la urbanizaci¨®n. El suelo urbano se valora con arreglo al 50% del aprovechamiento que se establezca en el planeamiento municipal.

La reforma incorpora tambi¨¦n importantes modificaciones en la f¨®rmula para calcular el aprovechamiento, como la relaci¨®n entre los metros cuadrados construibles y la superficie total, que ahora no se ten¨ªa en cuenta.

Con este nuevo texto, el propietario se puede ver obligado a realizar cesiones de terreno para urbanizar superiores a las previstas conforme a la anterior normativa.

La propiedad

El propietario deber¨¢, asimismo, costear y, en su caso, ejecutar la urbanizaci¨®n y edificar en el plazo que establezca la licencia obtenida para ello. En caso contrario el terreno puede ser expropiado.El proyecto de ley establece el procedimiento para garantizar que el suelo disponible sea tambi¨¦n suelo edificado, ya que, seg¨²n el titular del MOPU, Javier S¨¢enz Cosculluela, "la propiedad cle un terreno no comporta ininediata y autom¨¢ticamente el derecho a disponer de su aprovechamiento urban¨ªstico, salvo en la medida en que el propietario previamente va cumpliendo con una serie de cargas y deberes inherentes a la propiedad".

Afirma tambi¨¦n que la ley crea instrumentos que pueden ser usados por otras administraciones, pero no invade la competencia de las comunidades aut¨®nomas. Lo sustancial de la ley es que, b¨¢sicamente, la nueva configuraci¨®n del derecho de propiedad no se ha modificado, seg¨²n el ministro.

Otra de las figuras incorporadas para su utilizaci¨®n por las Administraciones P¨²blicas es la constituci¨®n de patrimonios municipales de suelo mediante expropiaci¨®n con destino exclusivo a viviendas de protecci¨®n oficial o dotaciones de inter¨¦s social (hospitales, colegios, parques ... ). Se podr¨¢n delimitar forzosamente determinadas zonas para la construcci¨®n de viviendas de protecci¨®n o promoci¨®n oficial.

Se concede tambi¨¦n a los ayuntamientos los derechos de tanteo y retracto para la obtenci¨®n de suelo y viviendas en determinadas circunstancias.

El proyecto mantiene el actual registro de solares, pero considera motivo de exclusi¨®n del mismo el incumplimiento de cualquier deber.

El ¨¢mbito de aplicaci¨®n de la nueva normativa abarca a las capitales de provincia y a los municipios con m¨¢s de 25.000 habitantes, aunque las comunidades aut¨®nomas que lo consideren oportuno podr¨¢n extender esta aplicaci¨®n.

Sin embargo, determinadas prescripciones como los plazos para solicitar la licencia de edificaci¨®n, las expropiaciones, los patrimonios municipales de suelo, tanteo y retracto y calificaciones de suelo para viviendas protegidas, se aplicar¨¢n en todos los municipios.