Suelo, vivienda y recalificaci¨®n / y 2

El autor, despu¨¦s de realizar una serie de c¨¢lculos, viene a demostrar que la recalificaci¨®n masiva de terreno que supone la revisi¨®n del Plan General propuesto por el Ayuntamiento no tiene ning¨²n sentido.

La principal zona donde se va a introducir el mecanismo de gesti¨®n directamente relacionado con la disponibilidad de suelo para la construcci¨®n de viviendas de precio tasado por cesi¨®n de los particulares del 60% de la edificabilidad es el llamado ensanche del este.Se trata en t¨¦rminos disciplinares estrictamente de una new town (nueva ciudad) situada en el arco que se desarrolla desde la nacional II a la nacional IV, con una superficie total de 3.500 hect¨¢reas, de las cuales 1.650 hect¨¢reas son zonas verdes y red viaria y un n¨²mero m¨¢ximo de viviendas de 70.000, con 1,25 millones de metros cuadrados de terciarlo e industria.

Si se ajusta el conjunto de la nueva ciudad al mecanismo de los concursos de suelo, se ceder¨¢n por la iniciativa privada suelos para 42.000 viviendas. Pero analicemos cu¨¢nto cuesta llegar a este saludable final. Los costes (necesariamente aproximados) de urbanizaci¨®n rondan los 135.000 millones de pesetas. El coste de construcci¨®n estricto de las 28.000 viviendas que la iniciativa privada puede llegar a desarrollar alcanza la cifra (incluyendo honorarios y licencias, gesti¨®n y comercializaci¨®n, as¨ª como una financiaci¨®n calculada prudentemente) de 353.000 millones de pesetas. El coste de suelo puede variar sensiblemente en funci¨®n de la actitud de los propietarios o bien del valor catastral de los terrenos (recu¨¦rdese el reciente incremento de estos valores), pero puede oscilar entre 10.500 millones de pesetas a 300 pesetas metro cuadrado de suelo y 84.000 millones de pesetas a 2.400 pesetas metro cuadrado de suelo (20.000 pesetas metro cuadrado repercusi¨®n). Valores de suelo por encima de esta cifra ser¨ªan descabellados tan siquiera para pensar en iniciar el proceso.

79.000 millones de pesetas

Estas cifras no quieren decir otra cosa (cre¨¢nme que, aunque de forma apresurada, los c¨¢lculos est¨¢n hechos) que una vivienda de 127 metros cuadrados construidos no costar¨¢ menos de 21 millones de pesetas (estimando el coste de suelo a 8.400 pesetas metro cuadrado de repercusi¨®n y el beneficio en el 20%).

Bien, ya he llegado al fondo de la cuesti¨®n. Lo que el ensanche del este propone es que la iniciativa privada urbanice y construya con una inversi¨®n global de aproximadamente 518.000 millones de pesetas 28.000 viviendas de una media de 21 millones de pesetas al lado de 42.000 viviendas de precio tasado, que rondar¨¢n los 10 millones de pesetas, detr¨¢s de Moratalaz y Vic¨¢lvaro.

Para aqu¨¦llos que deseen contrastar estos n¨²meros, debo anunciar que he estimado que la iniciativa privada urbaniza los suelos que cede. De no ser as¨ª, la inversi¨®n municipal en urbanizaci¨®n ser¨ªa de 79.000 millones aproximadamente.

Sinceramente, mi opini¨®n es que no entra dentro del sentido com¨²n inmobiliario abordar una operaci¨®n como la descrita (y que es el 64% del nuevo suelo previsto). Hay que a?adir que una modificaci¨®n del procedimiento de tal forma que el 60% de "apropiaci¨®n p¨²blica de plusval¨ªas" se convirtiera en un 40% o en un 20% supondr¨ªa un descenso de la posibilidad de la efectiva resoluci¨®n del problema de demanda de vivienda a precio asequible para la mayor¨ªa de la poblaci¨®n madrile?a y una p¨¦rdida de la credibilidad en una sobrecalificaci¨®n de suelo para la vivienda libre.

Sospecho, por tanto, que con el procedimiento analizado no se resuelve el problema de la vivienda a precio asequible, y si ello se confirmarlo tiene sentido revisar as¨ª el Plan General.

Adem¨¢s, en t¨¦rminos arquitect¨®nicos, cuando se aborda una calificaci¨®n tan extensa de suelo y sus mecanismos de desarrollo no son realistas los resultados f¨ªsicos se caracterizan b¨¢sicamente por la dispersi¨®n. Dicho de otro modo, por la presencia de peque?os n¨²cleos de bloques o unifamiliares, disgregados por un territorio nunca acabado de rematar en los que cualquier percepci¨®n unitaria de ciudad se hace imposible.

Lo perverso de una calificaci¨®n extensiva de suelo como la propuesta no es la cantidad o su mera existencia, sino que se justifica con un muy respetable objetivo social que en funci¨®n de los mecanismos de desarrollo previstos no es previsible que se alcance, y que entusiasmarse con ese objetivo es perder al menos otros cuatro a?os m¨¢s en el intento de solucionar seriamente el problema de la vivienda de precio accesible en Madrid, deteriorando irreversiblemente las zonas as¨ª calificadas con un disgregado salpic¨®n de no-ciudad.