La nueva fiscalidad y la vivienda

Un estudio sobre los problemas de la vivienda realizado en 1990 por el Consejo de la Juventud de la Comunidad de Madrid revel¨® que en el territorio de ¨¦sta se hab¨ªa llegado a un tan alto n¨²mero de pisos desocupados que resultaban ser no menos de un cuarto de mill¨®n. Posteriormente, en enero de 1991, el Ayuntamiento de Madrid advirti¨®, por medio de un informe dado a conocer por el tercer teniente de alcalde, Jos¨¦ Luis Garro, que s¨®lo en la capital ascend¨ªan a 70.000 las viviendas deshabitadas.Datos de tal envergadura bien creemos que merecen que se reflexione a su respecto. Y una de las primeras llamadas de atenci¨®n que a tal prop¨®sito es obligado hacer concierne al debatido tema de los valores catastrales y a lo que sobre ellos se resuelva finalmente en el futuro, tras suspender el Gobierno, con el mayor acierto, la nueva gran subida de los mismos que se hab¨ªa iniciado en el ¨²ltimo trimestre de 1990. Ya que dos a?os antes, en 1988, los valores catastrales sufrieron un fuerte incremento, que los duplic¨® en. muchos inmuebles, sin que ello haya impedido, sino todo lo contrario, la especulaci¨®n, y que el denominado dinero negro se refugiase en el acaparamiento y en la retenci¨®n de la propiedad inmobiliaria, como bien hemos visto y era de esperar que ocurriese. De ah¨ª que a esa duplicaci¨®n de tales valores, efectuada en 1988, no debiera seguir para los a?os venideros m¨¢s que un reajuste en el que se aplicaran, como mucho, las variaciones de los ¨ªndices de precios al consumo. No son escasos los pa¨ªses europeos que mantienen bajos estos valores, con s¨®lo moderadas alzas peri¨®dicas.

En cuanto al grave tema de los alquileres, lo que m¨¢s importa es serenar, en vez de dislocar m¨¢s a¨²n, la demanda de viviendas y otros inmuebles, lo que requiere dos cosas: plena estabilidad y abaratamiento de precios para los nuevos contratos (sin desalojos por el mero transcurso de un lapso de tiempo), as¨ª como la evitaci¨®n de cualesquiera medidas jur¨ªdicas o econ¨®micas contra los anteriores inquilinos y dem¨¢s arrendatarios, que si se adoptaran no har¨ªan sino traducirse en un sustancial incremento de los desahucios, ya demasiado frecuentes y numerosos, como bien saben en los juzgados, incluso en los arrendamientos anteriores al decreto Boyer.

Pero hay tambi¨¦n numerosos puntos concretos de las reformas e innovaciones fiscales que se est¨¢n poniendo en marcha que han empezado a incidir ya de la manera m¨¢s sensible y directa en la preocupante situaci¨®n que se ha generado en materia de vivienda, y de hecho en todo el sector inmobiliario. Por lo que parece obvio que de lo que debiera tratarse, y m¨¢s a¨²n con esa enorme masa de inmuebles desocupados, es de que se tornaran m¨¢s asequibles los precios de ¨¦stos, as¨ª como sus costes de financiaci¨®n y su fiscalidad.

En consecuencia, la nueva Ley de Tasas y Precios P¨²blicos, ante su rigor valorativo y los altos precios del mercado, tendr¨ªa que ser complementada con una reducci¨®n de los tipos impositivos en la compra de inmuebles, eximiendo del IVA y, en su caso, del impuesto de transmisiones la primera vivienda que una persona adquiriese para destinarla a su domicilio habitual, as¨ª como, por supuesto, las viviendas de car¨¢cter social. De igual modo, debiera ponerse en pr¨¢ctica la sexta directiva de la CE, vigente desde 1977, en la que se previene la franqu¨ªa del IVA en el arrendamiento de locales y viviendas.

Y en la nueva Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas F¨ªsicas no s¨®lo habr¨ªa que eximir de tributaci¨®n los incrementos de patrimonio o plusval¨ªas que se pusieran de manifiesto en la enajenaci¨®n de la vivienda habitual del sujeto pasivo cuyo producto se dedicara a la adquisici¨®n de otra vivienda para igual uso, sino que esa misma exenci¨®n habr¨ªa de extenderse, por elementales razones de congruencia e igualdad de trato, a la venta o realizaci¨®n de cualesquiera otros activos e instrumentos de ahorro cuyo importe se reinvirtiera tambi¨¦n en la compra de viviendas para domicilio del adquiriente. No es justo que si no se tributa por la venta de una lujosa mansi¨®n para comprarse otra quiz¨¢ mejor todav¨ªa, haya de tributarse, en cambio, por el empleo de unos ahorros para conseguir un modesto piso el ciudadano que ninguno tiene.

Elevar el m¨ªnimo exento

En cuanto al nuevo impuesto sobre el patrimonio, debiera elevarse sustancialmente su m¨ªnimo exento (en Francia se sit¨²a en el equivalente a 90 millones de pesetas), as¨ª como otorgar un r¨¦gimen particularmente favorable a los inmuebles arrendados, por la funci¨®n social que cumplen, los cuales tendr¨ªan que quedar libres en realidad de tributaci¨®n por patrimonio.Existiendo otra cuesti¨®n de la m¨¢xima trascendencia por lo que a este impuesto se refiere. Y es que su base, en los inmuebles, debe ser siempre el valor catastral, de manera constante y unitaria. Pues si en los inmuebles vac¨ªos el impuesto gira sobre dicho valor, haci¨¦ndolo, en cambio, sobre el precio de compra en los que se vayan adquiriendo (seg¨²n se previene en el proyecto de ley del impuesto), es bien evidente que se est¨¢ penalizando la compra de las viviendas y dem¨¢s inmuebles por quienes los precisen.