Econom¨ªa incentivar¨¢ la emision de c¨¦dulas, bonos y participaciones hipotecarias

La reforma del mercado hipotecario es uno de los ejes de la nueva pol¨ªtica de vivienda a la que se comprometi¨® el Ejecutivo durante la campa?a para las elecciones municipales y auton¨®micas. La Secretar¨ªa de Estado de Econom¨ªa acaba de enviar el real decreto por el que se inicia esta reforma al Consejo de Estado con el objetivo de aprobarlo antes de fin de a?o. El texto legal modifica el reglamento del mercado hipotecario (de 1982) con el objetivo de abaratar la financiaci¨®n de los pr¨¦stamos hipotecarios tanto para los bancos y cajas que los conceden como para los particulares. Este objetivo se materializa en un impulso a la. emisi¨®n de tres activos financieros: c¨¦dulas, bonos y participaciones hipotecarias.

La reforma pretende "eliminar aquellas disposiciones que dificultan la expansi¨®n del mercado hipotecario", seg¨²n se afirma en la memoria que acompa?a al proyecto de real decreto. El primer objetivo de ese mercado hipotecario es, seg¨²n el mismo texto, asegurar la canalizaci¨®n de un volumen de fondos suficiente para la financiaci¨®n de la vivienda, proporcionar mayores facilidades de acceso a la misma y reactivar el sector de la construcci¨®n.Con esta idea, bancos, cajas y sociedades de cr¨¦dito hipotecario tendr¨¢n muchas m¨¢s facilidades para emitir, colocar entre los inversores, t¨ªtulos de deuda que respalden la financiaci¨®n de los cr¨¦ditos hipotecarios que conceden a sus clientes. Estas emisiones pretenden reducir el coste financiero y de riesgo que tiene para bancos y cajas conceder pr¨¦stamos a largo plazo con dinero captado a corto plazo. Al disminuir el coste para las entidades financieras, Econom¨ªa espera que tambi¨¦n pueda reducirse el que soportan los clientes.

Los t¨ªtulos de deuda que van a potenciarse son las c¨¦dulas y los bonos hipotecarios, dos activos financieros que s¨®lo se diferencian en que las c¨¦dulas son a corto o medio plazo (unos tres a?os) y los bonos a m¨¢s largo plazo.

Junto a estos dos t¨ªtulos de deuda, el proyecto de real decreto impulsa la emisi¨®n de las participaciones hipotecarias, un nuevo activo financiero que tendr¨¢ el respaldo del bien hipotecado. Invertir en una participaci¨®n hipotecarla equivaldr¨¢ a asumir una parte del pr¨¦stamo que ha concedido el banco o la caja de ahorros al cliente, por lo que, en caso de impago, el inversor puede actuar contra el comprador del inmueble hipotecado.

El impulso a las c¨¦dulas y los bonos hipotecarios se har¨¢ mediante la supresi¨®n o relajaci¨®n de una serie de requisitos que deben cumplir las entidades de cr¨¦dito para emitir estos t¨ªtulos. En la actualidad s¨®lo pueden emitir c¨¦dulas las entidades financieras que conceden un importante volumen de pr¨¦stamos hipotecarios respecto al total de cr¨¦ditos que tienen en su cartera.

Esa relaci¨®n entre cr¨¦ditos hipotecarios y cr¨¦ditos totales desaparece en el proyecto de real decreto, con lo que se ampl¨ªa el conjunto de emisores potenciales.

Coeficiente de reinversi¨®n

Un segundo problema que intenta solventar la reforma es la obligaci¨®n que ahora tienen los bancos y cajas que emiten c¨¦dulas hipotecarias de reinvertir el 70% de esos fondos en pr¨¦stamos hipotecarios cuando vencen las c¨¦dulas.El problema aqu¨ª aparece por la diferencia de plazo entre las c¨¦dulas (a tres a?os) y los pr¨¦stamos hipotecarios (la mayor¨ªa entre 10 y 15 a?os). Una caja de ahorro puede haber financiado la mayor parte de sus cr¨¦ditos hipotecarios (el l¨ªmite m¨¢ximo es del 90%) en un momento de expansi¨®n de ese mercado y, al vencimiento de los t¨ªtulos, enfrentarse a una situaci¨®n de menor demanda. La obligaci¨®n de reinvertir el 70% obligar¨ªa a esta entidad financiera a conceder pr¨¦stamos con el s¨®lo objetivo de cubrir ese coeficiente.

Para solventar este problema, el proyecto de real decreto prev¨¦ que el coeficiente de reinversi¨®n pueda cubrirse con participaciones hipotecarias, es decir, con esos nuevos t¨ªtulos que representan una parte de un cr¨¦dito ya concedido por cualquier entidad financiera. Adem¨¢s, y con car¨¢cter general, las participaciones hipotecarias que adquiera un banco o una caja podr¨¢n incluirse en la base del c¨®mputo para emitir c¨¦dulas y bonos hipotecarios.