Los contratos de locales de negocio anteriores al decreto Boyer se extinguir¨¢n antes de 16 a?os

Actualizar la renta de los locales de negocio y recortar el plazo de sus contratos de car¨¢cter indefinido han sido dos de los grandes obst¨¢culos con los que se ha encontrado el proyecto de ley de arrendamientos urbanos (LAU). Finalmente, el Gobierno ha optado por diferenciar entre locales de comercio y aqu¨¦llos en los que se desarrollan actividades de car¨¢cter financiero. Para los primeros ha dise?ado un calendario de resoluci¨®n de contratos que va de 14 a 16 a?os, en tanto que para los segundos el plazo se fija entre ocho y 10 a?os. Adem¨¢s, ha establecido una actualizaci¨®n en cinco a?os para las rentas congeladas y ha restringido el derecho de traspaso.

La tesis central de la nueva ley de alquileres es que los arrendamientos de los locales de negocio e fijen libremente en el mercado. Sin embargo, para que el choque entre la situaci¨®n actual y la futura no sea frontal, se articula un r¨¦gimen transitorio. Este r¨¦gimen transitorio, que afecta a los contratos celebrados antes del decreto Boyer de 1985, establece diferentes situaciones en funci¨®n de dos conceptos: la fecha de extinci¨®n del contrato y la actualizaci¨®n de las rentas en caso de que est¨¦n congeladas.A la hora de establecer el final de los contratos en vigor y que fueron firmados antes de 1985, el proyecto de ley distingue entre locales comerciales y aqu¨¦llos en los que se realizan actividades relacionadas con el sistema financiero (banca, seguros, etc¨¦tera).

Para los locales comerciales se fija un plazo de 14 a 16 a?os como fecha tope para la resoluci¨®n de los contratos. Si el contrato se efectu¨® antes del 12 de mayo de 1956, su extinci¨®n ser¨¢ 14 a?os despu¨¦s de que entre en vigor la ley. Si el contrato se realiz¨® entre el 12 de mayo de 1956 y el 1 de enero de 1970, la finalizaci¨®n ser¨¢ a los 15 a?os. Por ¨²ltimo, si el contrato se hizo a partir del 1 de enero de 1970, su conclusi¨®n ser¨¢ 16 a?os despu¨¦s de que la nueva LAU aparezca en el Bolet¨ªn Oficial del Estado (BOE).

En el caso de locales dedicados a actividades financieras, la resoluci¨®n de los contratos ser¨¢ de 8 a 10 a?os. Si el contrato se firm¨® antes del 12 de mayo de 1956, finalizar¨¢ ocho a?os despu¨¦s de que entre en vigor la nueva ley. Si el contrato se rubric¨® entre el 12 de mayo de 1956 y el 1 de enero de 1970, acabar¨¢ nueve a?os despu¨¦s de que se apruebe la ley. Finalmente, si el contrato data de despu¨¦s del 1 de enero de 1970, concluir¨¢ 10 a?os despu¨¦s de que la LAU sea publicada en el BOE.

El proyecto de ley introduce, adem¨¢s, una modificaci¨®n para todos los locales de negocio (incluidos los financieros) en funci¨®n de si hubieran sido traspasados en los ¨²ltimos cinco a?os. En caso afirmativo, todos los plazos de extinci¨®n de contrato sufrir¨ªan una pr¨®rroga de cinco a?os.

El segundo gran criterio diferenciador introducido en el r¨¦gimen transitorio del alquiler de los locales comerciales es la actualizaci¨®n de las rentas. Este criterio ¨²nicamente se aplica a los contratos con rentas congeladas, es decir, a los que no poseen ninguna cl¨¢usula de revisi¨®n.

El mecanismo de actualizaci¨®n se efect¨²a durante los primeros cinco a?os a partir de la entrada en vigor de la ley. El c¨¢lculo de la nueva renta a pagar se obtiene aplicando un coeficiente de actualizaci¨®n (v¨¦ase cuadro adjunto) que var¨ªa en funci¨®n del a?o en que se realiz¨® el contrato.

En concreto, el c¨¢lculo se efect¨²a de la siguiente manera (v¨¦ase cuadro adjunto):

-Se determina la renta congelada (por ejemplo 1.500 pesetas) y la fecha del contrato (11 de mayo de 1956).

-Se fija el ¨ªndice de precios al consumo del a?o anterior al que se efect¨²a el c¨¢lculo (supongamos que la revisi¨®n se hace en 1993 y que el IPC de 1992 fuera el 4%), y se calcula su tanto por uno (el tanto por uno del 4% es 0,04).

-Se busca el coeficiente de actualizaci¨®n correspondiente al a?o del contrato (el del 11 de mayo de 1956 es 1,7303).

-Se suma el ¨ªndice resultante del IPC y el coeficiente multiplicador (0,04 m¨¢s 1,7303 igual a 1,7703).

-Se multiplica el coeficiente resultante (1,7703) por la renta inicial (1.500 pesetas) y obtendremos la renta actualizada del primer a?o (2.655 pesetas).

-Este mecanismo se repite hasta el quinto a?o, tomando como partida la renta actualizada de cada c¨¢lculo anterior (2.655, 4.701, 8.322 y 14.732 pesetas en nuestro ejemplo) y los ¨ªndices de inflaci¨®n de cada a?o. En el ejemplo utilizado, la renta actualizada al cabo de cinco a?os (suponiendo que el IPC se mantenga en el 4%) ser¨ªa de 26.081 pesetas. Es decir, que se ha multiplicado la renta inicial por algo m¨¢s de 17 veces.

La nueva ley determina que, una vez actualizada la renta durante esos cinco a?os, en los restantes ejercicios hasta la finalizaci¨®n del contrato se incrementa la renta con el IPC del a?o anterior.

Adem¨¢s, concreta que si los inquilinos de los locales comerciales con rentas congeladas se niegan a esta actualizaci¨®n, su contrato se extinguir¨¢ en un plazo comprendido entre cuatro y seis a?os a contar desde la entrada en vigor de la ley. Cuatro a?os si el contrato es anterior al 12 de mayo de 1956, cinco a?os si se firm¨® entre el 12 de mayo de 1956 y el 1 de enero de 1970, y seis a?os si data de despu¨¦s del 1 de enero de 1970.

Sin derecho a traspaso

Otra novedad importante que introduce el proyecto de ley sobre los locales de negocio es la eliminaci¨®n del derecho de traspaso, a no ser que el local a traspasar mantenga la misma actividad comercial. Es decir, qu¨¦ si el local es una panader¨ªa, debe seguir siendo una panader¨ªa si se quiere traspasar.

El proyecto de ley de arrendamientos urbanos recoge, en otro de sus art¨ªculos, que "se faculta a las comunidades aut¨®nomas para que puedan establecer el dep¨®sito obligatorio de la fianza que se pacte". Este punto, que puede parecer menor en el contexto de la norma, ha sido, sin embargo, uno de los m¨¢s debatidos entre la Administraci¨®n central y las comunidades.

La explicaci¨®n es sencilla: las fianzas -cantidades adelantadas por el inquilino al arrendador en el momento de contratar- suponen una cantidad de dinero importante. En el caso de la Comunidad de Madrid, por ejemplo, y a pesar de que hasta ahora el dep¨®sito de la fianza no era una obligaci¨®n atendida a rajatabla por los propietarios, significa una cantidad anual de 5.000 millones de pesetas.

Aunque las fianzas deben ser devueltas al inquilino al t¨¦rmino del contrato -es decir, la comunidad no se queda con el dinero-, el simple dep¨®sito en las arcas de las autonom¨ªas de cientos y a¨²n miles de millones de pesetas, representa un flujo de tesorer¨ªa que, bien aprovechado, sirve para atender algunas necesidades en materia de vivienda.