El 70% de las rentas est¨¢ por debajo del precio de mercado

En el mercado de viviendas de alquiler espa?ol coexisten dos situaciones claramente antag¨®nicas. Por un lado un 70% del total del parque -m¨¢s de dos millones de viviendas- mantiene rentas muy por debajo de los actuales valores de mercado. Esto es posible porque m¨¢s de la mitad de los contratos tiene rentas no actualizadas, y s¨®lo un porcentaje algo superior al 25% presentan mecanismos eficaces de actualizaci¨®n. Por el contrario, el 30% del parque de alquileres soporta precios medios muy elevados. Este contraste se explica por la coexistencia de una legislaci¨®n muy restrictiva -la previa al Decreto Boyer de 1985-, con otra absolutamente liberalizadora -la emanada del Decreto Boyer-.Los contratos previos a 1985, el 80% de los existentes, se caracterizan por una duraci¨®n excesiva debido a la pr¨®rroga forzosa y a las subrogaciones. Adem¨¢s, las rentas, especialmente las fijadas antes de 1964, son muy reducidas y no atienden apenas a un extremo importante: la conservaci¨®n de los edificios.

En el extremo opuesto, los contratos celebrados despu¨¦s de 1985 se caracterizan por la falta de estabilidad -recogen plazos de car¨¢cter anual generalmente-, y por unas rentas muy altas.

El proyecto de ley aprobado ayer por el Consejo de Ministros trata de acabar con esta radical diferenciaci¨®n. Otro tanto sucede con los alquileres de locales comerciales que, pese a que han sufrido una mayor transformaci¨®n que los de las viviendas, registran un excesivo peso de los contratos con pr¨®rroga indefinida sin que las cl¨¢usulas de revisi¨®n hayan actualizado convenientemente las rentas. As¨ª, el 38% de los locales de negocio pagan entre 15.000 y 50.000 pesetas al mes y un 35% abonan entre 15,000 y 150.000. S¨®lo el 4% paga m¨¢s de 150.000 pesetas al mes.

Otros pa¨ªses

El proyecto de ley trata de acercar la realidad de los alquileres espa?oles a los de otros pa¨ªses europeos, sin olvidar que su mejora tendr¨¢ efectos importantes en otros mercados, como el de trabajo. Al animar la oferta de viviendas en alquiler ser¨¢ posible tambi¨¦n eliminar dificultades en los traslados de trabajadores de una a otra zona geogr¨¢fica en funci¨®n de las necesidades de las empresas.

La nueva norma se asemeja a la legislaci¨®n italiana (cuatro a?os de duraci¨®n m¨ªnima, actualizaci¨®n en base al IPC, admisi¨®n de subrogaciones, regulaci¨®n del alquiler de locales comerciales), y queda a medio camino de la brit¨¢nica (arrendamiento indefinido o m¨ªnimo de seis meses en casos especiales) o de la. holandesa (s¨®lo sujetas al C¨®digo Civil).