Inmobiliarias y bancos renegocian cr¨¦ditos a la baja para evitar el derrumbe del mercado

Las empresas inmobiliarias est¨¢n renegociando cr¨¦ditos con los bancos y cajas masivamente para evitar el derrumbe de precios en el sector. Estas operaciones se realizan a la baja, con tipos m¨¢s favorables, ampliando el valor de las hipotecas o canjeando los avales personales por garant¨ªas reales. La dif¨ªcil situaci¨®n financiera de muchos promotores inmobiliarios, evidenciada por la suspensi¨®n de pagos del grupo Confort, configura un aut¨¦ntico escenario de crisis. As¨ª lo reconocen los grandes del sector, Metrovacesa e Incosa entre otros, y lo confirman adem¨¢s las ratios de actividad: la construccion cay¨® un 4% en 1992, la compra de viviendas est¨¢ completamente estancada y el mercado de oficinas se sit¨²a al nivel m¨¢s bajo desde 1988.

Las entidades intentan evitar las suspensiones de pagos de las inmobiliarias con dificultades, en gran medida porque ello las obligar¨ªa a dotar en su fondo de morosos el 50% de las deudas impagadas. El alto promedio de morosidad de la banca espa?ola (entre el 6% y el 7% sobre inversi¨®n cred1ticia) "es uno de los factores que est¨¢n permitiendo sostener los precios del sector inmobiliario, principalmente en la vivienda, a pesar del claro estancamiento de la demanda" se?alan medios del sector. La renegociaci¨®n en curso de cr¨¦ditos explica en parte la singularidad de la crisis inmobiliaria en Espa?a frente a situaciones como la del Reino Unido, donde s¨®lo en el ¨¢rea de Londres "las entidades se han hecho cargo de los activos correspondientes a 80.000 ejecuciones de sumarios hipotecarios por impagos", se?ala el semanario The Economist.

A Juicio de los expertos, la desaceleraci¨®n de la econom¨ªa espa?ola ha situado el mercado inmobiliario en la parte m¨¢s baja de su comportamiento c¨ªclico. "El estancamiento de los precios de venta y la reducci¨®n de los alquileres de pisos y oficinas definen una ca¨ªda de la que no saldremos, previsiblemente antes de dos a?os", afirman fuentes ejecutivas de Metrova cesa, filial del BBV, l¨ªder del sector. Otros medios precisan que este estancamiento encubre la inexplicable falta de elasticidad de los precios en un mercado en absoluto transparente.

En el caso de la vivienda, la disminuci¨®n de la renta familia disponible de los espa?oles consecuencia de la recesi¨®n, y la evoluci¨®n de los tipos de inter¨¦s de las hipotecas (entre el 12% y el 14% para promotores y particulares) no han hecho bajar los precios. "Han bajado, eso s¨ª, las tasaciones de fincas efectuadas por las entidades financieras que hace apenas tres a?os las hac¨ªan euf¨®ricamente, en muchos casos por encima del precio de mercado", explican fuentes de de 14 Inmobiliaria Colonial (Incosa), en la ¨®rbita de La Caixa.

El mercado imperfecto

El mercado inmobiliario cambi¨® de cielo en el bieno 1990-1991. Desde entonces, el retroceso de demanda ha sido m¨¢s r¨¢pido que el repliegue de la financiaci¨®n, cuya excesiva fluidez demuestra que las entidades han apostado por incrementar cuotas de mercado a pesar del riesgo y de las restricciones crediticias de los dos ¨²ltimos a?os. Abunda en ello, adem¨¢s, la opini¨®n de los expertos cuando se?alan que el mercado de la vivienda es imperfecto desde el momento en que el ajuste entre oferta y demanda, que deber¨ªa determinar el precio, no se produce ni en el momento adecuado ni por el volumen de producci¨®n necesario.

En el subsector de oficinas las firmas consultoras independientes (Richard Ellis entre otras) pronostican el aplazamiento de parte de los proyectos en marcha en Barcelona -Diagonal Mar, calle de Tarragona o Sant Cugat- y el mantenimiento en Madrid -Puerta de Europa, Campo de las Naciones o M¨¦ndez Alvaro-, pero con estancamiento de la demanda. En esta actividad, la ca¨ªda de los alquileres ya se ha confirmado: menos de 5.000 pesetas el metro cuadrado en el paseo de la Castellana de Madrid, de 4.000 a 2.500 pesetas en la Diagonal de Barcelona y de 2.000 a 1.500 en los parques de reciente construcci¨®n junto al aeropuerto de Barcelona.

El descenso -a un ritmo de entre el 17% y el 18%- del n¨²mero de viviendas iniciadas y de los proyectos visados por los colegios de arquitectos y aparejadores en 1992 confirma asimismo la situaci¨®n de ciclo bajo.

En el primer semestre de 1992, la formaci¨®n bruta de capital (inversi¨®n) en la construcci¨®n cay¨® un 3,2% y en el segundo semestre la bajada fue del 4,9%. Estos datos, ofrecidos por el Ministerio de Econom¨ªa en el resumen de actividad econ¨®mica de 1992, contrastan con los crecimientos del 6,8% y del 1,8% en los mismos periodos del a?o anterior.

La pr¨¢ctica desaparici¨®n de la presencia de las multinacionales en el mercado en los ¨²ltimos meses es otra confirmaci¨®n del escenario de crisis. Grupos como Heron, Vandale, P¨¦l¨¦ge y Pi¨¦rre Premier han abandonado o congelado sus proyectos en los centros hist¨®ricos y los distritos financieros de Barcelona y Madrid; otros, como Reinhold (absorbido por Nibbla en Suecia) y Kepro (grupo Kerriper), anuncian su permanencia, pero ralentizando la actividad debido a la recomposici¨®n de sus matrices.