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Renfe saca a concurso una operaci¨®n para edificar pisos y of¨ªcinas sobre las v¨ªas de Chamart¨ªn

Javier Casqueiro

Renfe acaba de plantear al mercado una operaci¨®n urban¨ªstica, situada literalmente sobre la estaci¨®n de Chamart¨ªn, que ha roto los esquemas inmobiliarios municipales para la zona norte de Madrid. La compa?¨ªa ha convocado un concurso para poner en uso -no en venta- 610.000 metros cuadrados de su propiedad ahora ocupados por v¨ªas y espacios muertos del complejo ferroviario M¨¢s importante de Espa?a. La direcci¨®n de Renfe entiende que Chamart¨ªn es un desastre, sin accesos y sin fachada, y que precisa una gran reforma que se aprovechar¨¢ para ganar dinero. El Ayuntamiento definir¨¢ con el adjudicatario el contenido de la actuaci¨®n en viviendas y oficinas, pero ve problemas en su representatividad.

La operaci¨®n urban¨ªstica sobre la estaci¨®n de Chamart¨ªn -sepultando las v¨ªas y los espacios sin utilizar bajo gruesas plataformas de acero- parec¨ªa un proyecto de ciencia ficci¨®n. El Consejo de Administraci¨®n de Renfe, sin embargo, aprob¨® el pasado martes la convocatoria del concurso de ideas para un plazo de s¨®lo dos meses y se ha fijado luego otros 30 d¨ªas m¨¢s para tomar la decisi¨®n.El ministro de Obras P¨²blicas y Transportes, Jos¨¦ Borrell, del que depende Renfe, ha conversado ya sobre la iniciativa con el alcalde, Jos¨¦ Mar¨ªa ?lvarez del Manzano, y con el presidente de la Comunidad, Joaqu¨ªn Leguina, y obtuvo su visto bueno. Pero la negociaci¨®n al detalle ha encontrado dificultades inesperadas.

El concejal de Urbanismo, Jos¨¦ Ignacio Echevarr¨ªa, que ha participado hasta en la redacci¨®n de p¨¢rrafos del futuro convenio, ahora defiende otra posici¨®n m¨¢s cr¨ªtica. El edil cree que el Ayuntamiento va a tener poca representatividad en la mesa que definir¨¢ las l¨ªneas maestras del plan.

Urbanismo tiene planes espec¨ªficos para la parcela que se conoce como Colonia Campamento, propiedad al 60% de Renfe y al 40% restante de promotores privados. Esos 96.000 metros cuadrados entre la estaci¨®n y la calle de Mauricio Legendre estaban programados para una paralizada estaci¨®n de autobuses.

Ram¨®n Mart¨ªnez Fraile, director general de planificaci¨®n de Renfe, su interlocutor, precisa que la actuaci¨®n se puede empezar por cualquier lado y adelanta que el n¨²mero de representantes de cada administraci¨®n en la mesa no es decisivo: "Echevarr¨ªa es el que tiene el poder para poner el l¨¢piz y planificar. Si el Ayuntamiento no acepta algo, no se hace".

Renfe, en cualquier caso, es la propietaria de Chamart¨ªn y quiere modificar la penosa imagen de la estaci¨®n. "La primera estaci¨®n de Espa?a no puede permanecer como est¨¢ ahora, hecha un desastre, con accesos muy dif¨ªciles y sin fachada", reconoce Mart¨ªnez Fraile.

Enterrar las v¨ªas

Los anteriores responsables de Renfe encargaron por 23 millones de pesetas un proyecto arquitect¨®nico a la empresa de ingenier¨ªa SOM, asentada en Chicago (Estados Unidos) y especializada en recubrir antiguas estaciones con losas de acero instaladas con diversos procedimientos. El nuevo suelo lo han reconvertido -en Chicago, Londres y otras muchas ciudades- en construcciones e incluso rascacielos.Renfe pretende con la Operaci¨®n Chamart¨ªn tapar las v¨ªas, reordenar la zona, generar unas plusval¨ªas y disponer de esos 610.000 metros cuadrados para construir viviendas y oficinas a precios muy inferiores a los del mercado. La compa?¨ªa, sin embargo, no precisa en el concurso cu¨¢ntos pisos y bloques de oficinas pueden llegar a instalarse en este privilegiado espacio, a escasos metros de la plaza de Castilla.

"Adjudicaremos el proyecto porque somos los propietarios, pero luego el promotor, que no ser¨¢ ni un banco ni arquitectos, sino una gran inmobiliaria que quiera ganar dinero arriesgando, definir¨¢ el contenido y los equipamientos con los responsables municipales y de la Comunidad, que son los que tienen las competencias urban¨ªsticas", asegura Mart¨ªnez Fraile.

Renfe ya ha recibido se?ales claras de que llegar¨¢n al menos tres ofertas, una extranjera (la empresa de Chicago que redact¨® el primer proyecto, un tanto exagerado) y dos espa?olas.

"Apreciamos que el mercado est¨¢ caliente para este tipo de operaciones, pero para inversores con visi¨®n de futuro, no para pelotazos", asevera Mart¨ªnez Fraile. La cantidad precisa para acometer el proyecto se calcula en 10 a?os sobre los 200.000 millones de pesetas, desembolso inabordable para una administraci¨®n, pero interesante para un promotor privado que se encuentra con suelo edificable seis veces m¨¢s barato que el del mercado en la zona (50.000 pesetas el metro en vez de 300.000).

Se estima que podr¨ªan construirse hasta 2.400 viviendas de 100 metros cuadrados a precios no superiores a 15 millones de pesetas.

Los adjudicatarios, seg¨²n los directivos de Renfe, deber¨¢n plantearse el negocio a tan largo plazo como 90 a?os, por lo que tendr¨ªan que solicitar cr¨¦ditos bancarios en el extranjero (m¨¢s bajos que en Espa?a). Adem¨¢s de afrontar la inversi¨®n, abonar¨¢n un canon a la compa?¨ªa ferroviaria, no precisado a¨²n, por el uso del suelo.

El Ayuntamiento tambi¨¦n podr¨ªa obtener beneficios econ¨®micos directos (el 15% del aprovechamiento lucrativo del suelo a construir) y ganar¨ªa una reordenaci¨®n de la zona con casi el 50% de espacios verdes, calles, colegios y otros equipamientos p¨²blicos.

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Sobre la firma

Javier Casqueiro
Es corresponsal pol¨ªtico de EL PA?S, donde lleva m¨¢s de 30 a?os especializado en este tipo de informaci¨®n con distintas responsabilidades. Fue corresponsal diplom¨¢tico, vivi¨® en Washington y Rabat, se encarg¨® del ¨¢rea Nacional en Cuatro y CNN+. Y en la prehistoria trabaj¨® seis a?os en La Voz de Galicia. Colabora en tertulias de radio y televisi¨®n.

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