Tras la euforia, resaca: precios de hace 15 a?os

En la d¨¦cada de los ochenta hubo un auge inmobiliario con un espectacular aumento de los precios del suelo de viviendas y oficinas. Los autores de este art¨ªculo, sin embargo, advierten de que, tras la dura correcci¨®n de estos dos ¨²ltimos a?os, los precios de las oficinas han descendido en realidad en un 12% en t¨¦rminos reales con respecto al a?o 1976. Ahora, no obstante, el problema no son los precios, sino la paralizaci¨®n del mercado.

?Cu¨¢l es el valor real de las cosas? ?sta es una pregunta que hoy d¨ªa se hacen innumerables personas y a la que cada vez resulta m¨¢s dif¨ªcil encontrar respuesta. Y esto es as¨ª, en buena medida, por el desapego con que la econom¨ªa financiera se ha comportado en el pasado reciente, y lo sigue haciendo a¨²n hoy, con respecto a la econom¨ªa real. Esta profunda asimetr¨ªa entre una y otra ha teminado por destruir cualquier mecanismo de fijaci¨®n de precios, especialmente en aquellos productos que hasta fechas recientes se situaban en el ojo del hurac¨¢n especulativo.Es el caso de los productos inmobiliarios y muy especialmente de aquellos dirigidos al mercado de oficinas. Fijar hoy el valor real del metro cuadrado de, oficina en cualquiera de los grandes centros urbanos direccionales del mundo desarrollado -Madrid entre ellos- se ha convertido en una tarea digna de mejor causa, m¨¢s pendiente de la l¨®gica sin control de la especulaci¨®n que de cualquier otro tipo de planteamiento sujeto a una base racional. M¨¢s en la vor¨¢gine de la jugada en corto que en la perspectiva del largo plazo. Un signo m¨¢s, sin duda, del ¨¦xito indiscutible de esa cultura del pelotazo que parece haberse instalado entre nosotros.

En las l¨ªneas que siguen se pretende esbozar una reflexi¨®n en tomo a este problema que enfrenta valores y precios en el sector de las oficinas de Madrid.

En primer lugar, la apreciaci¨®n de que nos encontramos ante un fen¨®meno b¨¢sicamente coyuntural, por brutal que haya sido su impacto, en el que la combinaci¨®n de toda una serie de factores de dif¨ªcil reedici¨®n impulsaron la l¨ªnea de precios a cotas insoportables para la competitividad real de la econom¨ªa madrile?a. Para, a rengl¨®n seguido, abordar de forma tentativa, y a partir de hip¨®tesis de trabajo abiertas, una reflexi¨®n en tomo al sistema de precios posible en este segmento del mercado inmobiliario que sit¨²e oferta y demanda al abrigo de bandazos coyunturales.

Burbuja especulativa

Se da por sentado que el mercado inmobiliario experiment¨¦ un espectacular incremento de precios de cuya ra¨ªz especulativa ya nadie duda, de la misma forma que cada vez es m¨¢s aceptado que este elevado grado de artificiosidad se encuentra en la base misma del modelo de crecimiento experimentado en los ¨²ltimos a?os.

En un breve repaso vale recordar c¨®mo durante la segunda mitad de los ochenta, a semejanza de lo que ven¨ªa ocurriendo en otras grandes metr¨®polis de nuestro entorno, las oficinas madrile?as se constituyeron en la punta de lanza de la burbuja especulativa que caracteriz¨® el periodo a todos los efectos.

Precios de venta que superaban el mill¨®n de pesetas por metro cuadrado y alquileres rodando las 6.000 pesetas por metro cuadrado y mes, para las oficinas de primer nivel hab¨ªan dejado de sorprender.

Madrid se colocaba as¨ª entre las ciudades m¨¢s caras del mundo desarrollado, no lejos de capitales mundiales como Par¨ªs y Londres. Con el agravante de que su oferta global, en t¨¦rminos de competitividad comunicaciones, infraestructuras, volumen de negocio, calidad de servicios, administraci¨®n incluida, etc¨¦tera-, estaban muchos enteros por debajo de este nivel de precios.

Aton¨ªa del mercado

Un dato bastante menos conocido es el punto anormalmente bajo desde el que parte este boom inmobiliario registrado entre 1985 y 1990. El an¨¢lisis habitual parte de precios estimados en pesetas corrientes de cada a?o, de forma que para el periodo que media entre 1976 y 1993 se apreciar¨ªa una situaci¨®n de aton¨ªa en el mercado (los precios se mantienen) entre esta primera fecha y 1985, a?o a partir del cual se inicia una imparable escalada que alcanza su cl¨ªmax en 1990 para caer despu¨¦s en estos ¨²ltimos a?os.

Sin embargo, si el an¨¢lisis se realiza en pesetas costantes (v¨¦ases los gr¨¢ficos 1 y 2), es decir, descontando la inflaci¨®n de cada a?o, el panorama var¨ªa sustancialmente, haci¨¦ndose m¨¢s rico y esclarecedor de lo que realmente ha sucedido. Desde este enfoque, ya no aparece tan s¨®lo el espectacular crecimiento del periodo 1985-1990, seguido por el severo recorte del periodo 1991-1992, sino que aflora algo bastante menos conocido: la muy fuerte reducci¨®n de los precios reales experimentada entre 1976 y 1984. De hecho, al iniciarse el boom en 1985 los precios part¨ªan de una situaci¨®n anormalmente baja, tras un descenso del 64% en el caso del precio medio de las superficies en venta con relaci¨®n al 1976 (v¨¦ase el gr¨¢fico 1).

Los precios de alquiler para edificios de primer nivel, habitualmente m¨¢s estables, reflejan tambi¨¦n la misma tendencia (v¨¦ase el gr¨¢fico 2).

Desde esta perspectiva de largo plazo, tal y como reflejan ambos gr¨¢ficos, las oscilaciones del mercado son verdaderamente significativas y llevan, a la fecha de hoy, a una conclusi¨®n sorprendente: tras la severa correcci¨®n de estos dos ¨²ltimos a?os los precios de las oficinas han descendido en un 12% en t¨¦rminos reales con respecto a 1976, hace tres lustros. Y esto sucede en un pa¨ªs que, en el mismo periodo, ha incrementado sensiblemente su producto bruto.

Caracterizar los rasgos de coyuntura que definen este paisaje despu¨¦s de la burbuja no es empe?o f¨¢cil. Con todo, se pueden aventurar algunos datos que dominan el panorama actual en el mercado madrile?o de oficinas:

- Los precios de alquiler para los edificios de primer nivel han descendido durante el bienio 1991-1992 en un 39,2%. En cifras absolutas, lo que hace dos a?os se alquilaba sin problemas a 6.000 pesetas hoy se consigue por menos de 4.000, y lo que en venta pod¨ªa costar cerca del mill¨®n actualmente se acomoda con mucho menos.

Desocupaci¨®n

- Con todo, el dato m¨¢s significativo es que, a pesar de este brusco descenso en los precios, el mercado est¨¢ empantanado, de forma que ni se vende ni se alquila, sino que m¨¢s bien se desocupa.

- Fruto de esta situaci¨®n se est¨¢ generando un potente stock de oferta constituido por superficies que se desocupan y por las promociones que est¨¢n en v¨ªsperas de irrumpir en el mercado (500.000 metros cuadrados terminados y otros 400.000 en construcci¨®n que acceder¨ªan al mercado en los pr¨®ximos 18 meses). ?ste es, en lo inmediato, junto al desplome de los precios, el aspecto m¨¢s perturbador en relaci¨®n con el futuro de la oferta.

Todo an¨¢lisis que quiera formular un diagn¨®stico relativamente preciso tanto de la coyuntura actual como, sobre todo, de las tendencias de futuro deber¨ªa ser capaz de separar la componente coyuntural, que se ha intentado reflejar m¨¢s arriba, de aquellos otros rasgos de car¨¢cter m¨¢s estructural. En otro caso, la deformaci¨®n que induce la l¨®gica especulativa opera tanto en el auge como en la recesi¨®n, de forma que, al igual que en el primer caso la escalada de precios da la impresi¨®n de retroalimentarse de forma indefinida, en la recesi¨®n la ca¨ªda puede perder todo punto de contacto con cualquier referencia real. A este empe?o se destina la segunda parte de este art¨ªculo.

es periodista, es ingeniero de caminos y es arquitecto.