El suelo: pol¨ªtica y mercado

Estamos lejos de cumplir los objetivos del urbanismo democr¨¢tico: vivienda para todos y control de la especulaci¨®n. Pero determinadas soluciones podr¨ªan implicar un retroceso sobre los incuestionables logros de las administraciones democr¨¢ticas de los ochenta, que no pueden ponerse en el mismo saco de lo ocurrido desde el 57, como si desde entonces todo hubiese sido igual en la destrucci¨®n de la costa y la ciudad. El suelo es caro en nuestras ciudades. Por culpa de la intervenci¨®n p¨²blica, opinan algunos, que limita artificialmente la oferta: si los propietarios del suelo tuvieran m¨¢s libertad no sobrar¨ªa terreno mientras los precios se disparan.Algunos ejemplos (ejemplos y no pruebas estad¨ªsticas, por supuesto) pueden hacer sospechar que la realidad es m¨¢s compleja y requiere un an¨¢lisis menos ideologizado. En el municipio de Madrid hay suelo urbanizable retenido por sus propietarios para construir como m¨ªnimo 60.000 viviendas. El Ayuntamiento no desarrolla sus capacidades urban¨ªsticas sobre la ciudad consolidada y desplaza su acci¨®n hacia n¨²cleos que requieren costosas infraestructuras y aumentar¨¢n la congesti¨®n. En el ¨¢rea metropolitana de Madrid existen solares para la construcci¨®n inmediata de 32.000 viviendas, y el suelo urbanizable supera, con mucho, las necesidades previstas. Una encuesta del MOPTMA detecta en 25 municipios, donde vive el 25% de la poblaci¨®n espa?ola, suelo urbanizable para incrementar la poblaci¨®n residente en un 40%. En la costa valenciana hay suelo urbanizable para duplicar los 1,5 millones de viviendas existentes.Por otra parte, hay ayuntamientos, como los de Gij¨®n y Mah¨®n, que, aplicando la normativa actual, lideran operaciones de suelo para construir a corto plazo 3.000 viviendas protegidas. En otros, como el de Murcia, se efect¨²an intervenciones que combaten la retenci¨®n especulativa del suelo. Uno de los pa¨ªses donde el suelo es m¨¢s asequible es Holanda, donde no es precisamente abundante, gracias a una extensa e intensa intervenci¨®n p¨²blica. Las grandes operaciones de creaci¨®n de nuevas centralidades en las ciudades francesas son obra de una ambiciosa y potente intervenci¨®n p¨²blica. En la Comunidad de Madrid, la intervenci¨®n p¨²blica es ahora la gran productora del ¨²nico suelo asequible.La dimensi¨®n internacional del problema ayuda a comprender su naturaleza: el vertiginoso crecimiento de los precios inmobiliarios, en el boom que vivi¨® el mundo occidental, de Jap¨®n a EE UU, pasando por Suecia y tambi¨¦n por aqu¨ª, ha acabado en un crash sin precedentes que coloca a buena parte del sistema financiero en una delicada situaci¨®n. El problema ha sido m¨¢s grave en los pa¨ªses con menos regulaci¨®n. Los bancos japoneses tendr¨¢n que provisionar 200.000 millones de d¨®lares (y 70.000 millones de francos los franceses) empantanados, como las cajas de ahorro americanas, en la ci¨¦naga inmobiliaria. ?Un fen¨®meno de estas dimensiones ha sido un movimiento espasm¨®dico debido a un planeamiento urbano que ha limitado la oferta de suelo en varios continentes a la vez, o el espasmo lo ha producido la din¨¢mica especulativa de propietarios, promotores y financieros?Como se ve, las cosas son bastante m¨¢s complicadas de lo que parece en un mercado sui g¨¦neris como el del suelo, del que un ilustre economista dijo hace tiempo que no era como el del trigo, aunque todo propietario de un campo de trigo desear¨ªa convertirlo en un solar para construir rascacielos y se resistir¨ªa a dedicarlo a viviendas de promoci¨®n p¨²blica. En el uso del suelo se enfrentan el inter¨¦s general y los intereses privados de sus propietarios. Por eso el urbanismo plantea cuestiones de gran trascendencia pol¨ªtica. ?La ciudad debe ser el resultado de un dise?o pol¨ªtico, democr¨¢ticamente elaborado o el resultado de la competencia por los distintos usos del suelo? ?El suelo ser¨ªa m¨¢s asequible para todo tipo de demandante de vivienda, el medio ambiente urbano mejor, la congesti¨®n menor y las plusval¨ªas revertir¨ªan m¨¢s f¨¢cilmente en favor de la colectividad si hubiese menos pol¨ªtica y m¨¢s mercado del suelo?

Existe suficiente teor¨ªa y experiencia para considerar que el mercado, por s¨ª solo, es incapaz de crear ciudad, entendida como un espacio donde se integran los grupos sociales y se organizan las distintas funciones de la existencia. Por ello, la delimitaci¨®n del suelo urbanizable es, en todo nuestro entorno cultural, un acto pol¨ªtico reservado al planeamiento y pieza fundamental del mismo. ?Por supuesto que ello disminuye la oferta potencial de un bien de por s¨ª limitado! Pero a cambio de obtener las ventajas de un espacio organizado. En cualquier caso, el suelo urbano es un bien escaso y no renovable en la misma situaci¨®n y entorno, cuyo uso requiere y produce fuertes externalidades y por eso su mercado ser¨¢ siempre imperfecto, cualquiera que sea su regulaci¨®n.

La propiedad privada del suelo tender¨¢ a maximizar su precio restringiendo la cantidad puesta en el mercado. Frente a esta actitud ampliamente constatada, la informaci¨®n disponible indica que, salvo en la ciudad consolidada, donde la escasez es inevitable, en las ¨¢reas de nueva expansi¨®n no hay d¨¦ficit de suelo urbanizable provocado por las regulaciones urban¨ªsticas. Sin embargo, el planeamiento urban¨ªstico ser¨ªa adem¨¢s responsable de distorsionar el mercado del suelo, segment¨¢ndolo e impidiendo que los propietarios puedan decidir su uso m¨¢s adecuado y as¨ª responder eficientemente a la demanda. M¨¢s mercado, es decir, m¨¢s libertad para el propietario, ser¨ªa la soluci¨®n. Pero, aparte de que ning¨²n propietario de suelo entender¨ªa que su uso m¨¢s eficiente es dedicarlo a construir viviendas destinadas a la poblaci¨®n con menos recursos, no hace falta deformar la realidad de nuestro sistema urban¨ªstico para criticarlo adecuadamente.