?Quien especula en Madrid?

A finales de los a?os ochenta se produjo en Madrid una escalada de los precios del suelo. Con la r¨¢pida recuperaci¨®n y la internacionalizaci¨®n de su econom¨ªa se produce una fuerte e inesperada expansi¨®n de la demanda.La iniciativa privada, la inversi¨®n inmobiliaria, reaccion¨® de una manera selectiva hacia el sector terciario -comercio, ocio y, especialmente, oficinas- y hacia el residencial de mayor poder adquisitivo.

Como consecuencia de todo ello se produce un efecto tir¨®n, y la burbuja especulativa arrastra a la mayor parte del espacio metropolitano. Se hac¨ªa as¨ª inviable la promoci¨®n de viviendas de protecci¨®n oficial. Y se producen, igualmente, efectos muy perversos en el resto de la econom¨ªa madrile?a. El encarecimiento acabar¨¢ repercutiendo en los costes fijos de las empresas, que los trasladan a los precios de los productos generando inflaci¨®n y perdiendo competitividad.

Desde el punto de vista territorial, el proceso tendr¨¢ tambi¨¦n consecuencias negativas, produci¨¦ndose un desequilibrio entre ¨¢reas centrales y ¨¢reas marginadas.

Frente a esta situaci¨®n, ?qu¨¦ alternativas se planteaban? ?C¨®mo reaccion¨® la iniciativa privada y las administraciones territoriales madrile?as de signo dispar? ?Cu¨¢les fueron y siguen siendo los marcos conceptuales y operativos en materia de pol¨ªticas p¨²blicas de suelo?

La iniciativa privada se vio envuelta en un ciclo -que la posterior crisis de los noventa pondr¨ªa en evidencia- de sobreproducci¨®n de oficinas.

El Ayuntamiento de Madrid aprovech¨® el ciclo alcista para, rematar operaciones muy rentables, gerenciadas ya por el Partido Popular, como la del Campo de las Naciones, SA (con ventas, todav¨ªa en 1991 y 1992, por valores de repercusi¨®n de 175.000 pesetas el metro cuadrado de suelos adquiridos a la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid a 2.632 pesetas el metro cuadrado); y, en cualquier caso, operaciones carentes de un dise?o estrat¨¦gico y de una presencia activa en la gesti¨®n de suelo tanto a corto como a largo plazo. La Comunidad de Madrid, a partir de 1989, trabaja en dos frentes en materia de suelo: el de garantizar una oferta real de suelo urbanizado para la ejecuci¨®n de viviendas con alg¨²n r¨¦gimen de protecci¨®n, en el actual Programa de Vivienda; y el de crear nuevas ¨¢reas para actividades productivas y de equiparmentos a lo largo de toda la regi¨®n metropolitana, lo que ha hecho a trav¨¦s de la sociedad Arpegio.

Arpegio es una empresa p¨²blica que opera y act¨²a como la mayor parte de las agencias p¨²blicas de los pa¨ªses occidentales que trabajan en los campos relacionados con el suelo y el desarrollo urbano (las sociedades de econom¨ªa mixta en Francia, las empresas estatales de desarrollo, o LEG, alemanas, las corporaciones de desarrollo, o LDC, norteamericanas, etc¨¦tera). Reciben los suelos de las correspondientes administraciones territoriales, que lo han captado generalmente por compras p¨²blicas o expropiaciones para, una vez urbanizado, ofertarlo a usuarios finales o inversores privados.

De este modo se evitan, por un lado, los estrangulamientos derivados de retenciones de suelos ociosos con fines especulativos y, por otro, unos procesos econ¨®micos inflacionarios, en la medida en que se expulsa del ciclo de producci¨®n inmobiliaria el factor menos regulable por el mercado y m¨¢s proclive a su distorsi¨®n especulativa: el suelo.

Arpegio adecua los precios p¨²blicos de oferta del suelo a su coste efectivo, favoreciendo la econom¨ªa real. Todos los ingresos generados por la actividad urbanizadora dentro de la agencia p¨²blica se aplican a la propia actividad urbanizadora.

Con este mecanismo, en estos ¨²ltimos tres a?os, la Comunidad de Madrid, a trav¨¦s de Arpegio, se ha dotado de unas reservas de suelo p¨²blico para actividades productivas de m¨¢s de 22 millones de metros cuadrados (diez veces el Campo de las Naciones), para que en los pr¨®ximos veinte o m¨¢s a?os no tengamos problemas de escasez (la misma funci¨®n que la de un embalse del canal en periodos de sequ¨ªa); Asimismo, ha urbanizado m¨¢s de tres millones de metros cuadrados, donde se ha instalado un n¨²mero muy importante de establecimientos productivos (534.301 metros cuadrados construidos).

Esta manera de proceder institucional, donde el sector p¨²blico tiene un papel activo en los procesos de desarrollo urbano, que se distancia de las premuras irreflexivas de los cambiantes ciclos e incorpora nuevos conceptos estrat¨¦gicos (modelos de desarrollo cualitativo y l¨ªmites a los crecimientos, medio ambiente urbano ... ), tiene dos flancos de oposici¨®n en nuestro pa¨ªs.

La concepci¨®n liberal, que con un desconocimiento de los procesos de desarrollo urbano, los factores y agentes que operan plantea que la soluci¨®n al encarecimiento del precio de los suelos vendr¨¢ de manera cuasi taumat¨²rgica con la desregulaci¨®n del sector, favoreciendo la creaci¨®n de un mercado del suelo.

Y la concepci¨®n ultraconservadora (muy extendida en algunos representantes significados del Partido Popular de Madrid), no homologada ya con ninguna referencia de derecha europea, que con una zafia concepci¨®n puramente ideol¨®gica descalifica, sin pararse en mientes, cualquier posici¨®n moderna y activa del sector p¨²blico en la gesti¨®n de nuestras ciudades y territorios, pretendiendo que retrocedamos en lo que han sido aut¨¦nticas conquistas culturales en los modernos Estados democr¨¢ticos, dejando el campo abierto a la insolidaridad y la especulaci¨®n.

Es ahora cuando quiero hacer la pregunta: ?qui¨¦n especula en Madrid?

es consejero delegado de Arpegio, SA, empresa p¨²blica de la Comunidad de Madrid.