Intereses hipotecados

Los tipos de inter¨¦s en Espa?a han bajado a m¨ªnimos hist¨®ricos en un periodo muy breve de tiempo. En un a?o y medio, el Banco de Espa?a ha reducido el precio oficial del dinero en 6,25 puntos hasta situarlo en el 7,5% actual. El ciudadano de a pie tiene siempre la impresi¨®n de que el beneficio de este abaratamiento del cr¨¦dito queda restringido a las grandes empresas que son, en definitiva, los mejores clientes de los bancos, aqu¨¦llos que se benefician de los llamados tipos preferenciales que recogen inmediatamente los recortes oficiales. Si bien esta impresi¨®n se confirma para quienes hayan pedido un cr¨¦dito al consumo para pagar su cocina o un nuevo coche, cuyos intereses tan s¨®lo han ca¨ªdo dos puntos -del 14% al 12%- en ese mismo periodo, no es as¨ª para las dos millones y medio de familias que tienen un cr¨¦dito hipotecario. En este ¨²ltimo caso, las rebajas de los intereses llegan a los tres puntos en las hipotecas renegociadas de palabra o las novaciones formales -entre un 11% y un 12%- a cinco puntos en los nuevos cr¨¦ditos -que se contratan a un tipo medio del 9,25%-. Este proceso negociador ha dejado fuera de juego a las subrogaciones -cambio de hipoteca de una entidad a otra-. Desde que el pasado mes de abril se aprob¨® la nueva Ley de Subrogaci¨®n para abaratar el coste de cancelaci¨®n y constituci¨®n de un nuevo pr¨¦stamo, las entidades han registrado muy pocas.Mientras este elevado n¨²mero de familias -de unos ingresos medios moderados- puede ahorrarse entre un 18% y un 25% en el pago de su hipoteca, seg¨²n los c¨¢lculos del sector, hay otro n¨²mero elevado de ahorradores que est¨¢n viendo c¨®mo cae la remuneraci¨®n de sus dep¨®sitos. Es la otra cara de la moneda que, a juicio de Carmen Alcaide, directora del servicio de estudios del BBV, hay que destacar a la hora de valorar el impacto del recorte de tipos. Las familias perciben m¨¢s renta por los intereses que cobran que por los que pagan. Seg¨²n los datos del Banco de Espa?a, en 1993 de la renta familiar se gastaron unos 2,477 billones de pesetas en el pago de intereses, mientras que recibieron 3,897 billones. "En t¨¦rminos netos, el impacto es perjudicial" se?ala Alcaide.

Aunque el impacto neto en la renta de las familias pueda ser negativo, puesto que el volumen de dep¨®sitos es mayor que el de cr¨¦ditos, la bajada de los tipos oficiales ha llevado a los ciudadanos deudores a presionar m¨¢s que nunca a las entidades (bancos y cajas) para que trasladaran los recortes a sus cr¨¦ditos, especialmente a las hipotecas. "No ha habido nunca tanta presi¨®n social como ahora porque ca¨ªdas en picado como ¨¦sta no se han dado nunca. Algo parecido ocurri¨® a principios de los ochenta cuando bajaron tambi¨¦n los tipos, pero el volumen de los cr¨¦ditos hipotecarios no era tan elevado y el impacto fue menor", se?ala Gregorio Mayayo, presidente de la Asociaci¨®n Hipotecaria de Espa?a.

Los cr¨¦ditos hipotecarios han crecido mucho m¨¢s que el resto de las inversiones crediticias. Su saldo ha aumentado m¨¢s de un 10% desde enero de 1993 y a marzo de este a?o se situaba ya en los 14 billones de pesetas. Desde que la Ley de Subrogaci¨®n entra en vigor, se han modificado los tipos de m¨¢s de 30.000 pr¨¦stamos -de los cuales s¨®lo un 1% ha sido mediante la subrogaci¨®n- por un valor de 125.000 millones de pesetas, con un descenso medio de dos a tres puntos, seg¨²n los datos del Banco Hipotecario. Los bancos y las cajas se est¨¢n empleando a fondo para no perder unos clientes cuya morosidad no llega a la mitad del resto de los cr¨¦ditos. Quieren mantener cautivo a un deudor al que durante muchos a?os le pueden vender otros productos. Normalmente adelantan unos meses la revisi¨®n a la baja de los tipos variables para calmar los ¨¢nimos del cliente.

Este es el caso de M. C. P. Esta maestra, soltera de 40 a?os, contrat¨® un pr¨¦stamo hipotecario de 11 millones a tipo variable a un plazo de quince a?os en 1991. Hasta el pasado mes de abril pagaba un 14,35%. La caja de ahorros le rebaj¨® el tipo al 12% dos meses antes de que le venciera el plazo para la revisi¨®n anual y se ha comprometido de palabra a baj¨¢rselo al 11,5% dentro de pocos meses. "Yo quer¨ªa que lo aproximaran m¨¢s al 9%, al que est¨¢n concediendo los nuevos cr¨¦ditos, pero no es posible", dice. "De todas maneras, he mandado una carta al banco exigiendo una mayor rebaja y amenazando con que si no me lo rebajan me cambio de entidad. Para asustarles un poco". Aunque sea s¨®lo con la rebaja de 2,35 puntos, M. C. P pasa a pagar una cuota al mes de 127.000 pesetas frente a las 150.000 que pagaba antes, lo que supone un ahorro del 15,3%. Si le rebajan medio punto m¨¢s ahorrar¨¢ otras 4.000 pesetas.

El caso de M. N. es parecido. Este profesional, de 36 a?os, casado y con dos hijas, contrat¨® en septiembre de 1988 un cr¨¦dito de ocho millones a pagar en diez a?os a un tipo variable. El 11 de marzo pasado, tras varias visitas de M. N. al banco para reclamar una rebaja, ¨¦ste le comunic¨® que le adelantaba la revisi¨®n que le corresponder¨ªa en septiembre. Su tipo pas¨® del 14,25% al 12%. Su cuota mensual se ha reducido de 380.000 a 320.000 pesetas.

En ambos casos el ahorro es importante. "Se ha estimado que de la cifra de ahorro de la familia, el 30% va a pagar cuota del cr¨¦dito hipotecario. Ahora este porcentaje disminuye, por lo que la renta disponible para gastar aumenta", se?ala Julio Rodr¨ªguez. Esta mayor renta disponible est¨¢ reanimando la compraventa de viviendas. En Madrid, por ejemplo, el descenso de los tipos unido a la bajada de los precios del ¨²ltimo a?o, ha provocado una subida de entre el 7% y el 10% del precio del metro cuadrado en el primer trimestre, tras caer un 25% el a?o pasado.