La subida de tipos encarece los prestamos hipotecarios en 7.000 pesetas por mill¨®n y a?o

La subida de tipos de inter¨¦s se ha trasladado casi inmediatamente a un encarecimiento de los pr¨¦stamos hipotecarios. Los clientes de las entidades financieras han visto como en lo que va de a?o el coste por mill¨®n de pesetas solicitado para una vivienda se ha encarecido. entre 7.000 y 10.000 pesetas anuales si el pr¨¦stamo es a tipo variable, un encarecimiento que se convierte en una carga notable cuando la cantidad prestada supera los 10 millones. La evoluci¨®n de. los tipos de referencia es alcista, aunque en la ¨²ltima semana se aprecia una ligera tendencia al descenso.

El coste medio de los pr¨¦stamos hipotecarios se ha encarecido entre 1 punto y 1,5 puntos en el ¨²ltimo a?o, seg¨²n se desprende de las revisiones de tipos que ha efectuado la banca y las cajas de ahorro en los pr¨¦stamos concedidos para adquisici¨®n de vivienda. Este encarecimiento equivale a elevar el coste por mill¨®n de pesetas solicitado y a?o de un pr¨¦stamo hipotecario en 7.000 pesetas, y en 84.000 pesetas el coste total al final del pr¨¦stamo, supuesto un periodo medio de 12 a?os (siempre por cada mill¨®n), en la hip¨®tesis m¨¢s favorable. Los bancos consultados aseguran, sin embargo, que esta subida de tipos de inter¨¦s "est¨¢ siendo mucho m¨¢s lenta" que la ca¨ªda de tipos de inter¨¦s que se produjo hasta mediados del a?o 1994. A esta cifra se llega en el supuesto de un cr¨¦dito hipotecario concedido al 11%, a 12 a?os, que ha tenido que revisarse en 1 punto por el encarecimiento de los tipos de inter¨¦s. En el caso de la subida m¨¢xima, en torno a 1,5 puntos, el prestatario tendr¨ªa que pagar unas 10.000 pesetas m¨¢s por mill¨®n d¨¦ pesetas y a?o. Una cantidad muy respetable si se tiene en cuenta que, como media, para la compra de un piso se requieren entre 12 y 15 millones y se aplica a un plazo, tambi¨¦n medio, de 12 a?os.

La evoluci¨®n

Que la subida de tipos de inter¨¦s se ha trasladado casi inmediatamente al tipo de los cr¨¦ditos hipotecarios se puede apreciar en la evoluci¨®n de las principales instituciones financieras. As¨ª, por ejemplo, el Banco Central Hispano aplicaba un tipo fijo del 11,25% (11,85% TAE) en enero de este a?o; en marzo ya era del 12% (12,68% TAE). El tipo variable ha pasado del 8,25% en enero (11 % TAE) al.8,50% (12,29% TAE). El caso en el Banco Bilbao Vizcaya (BBV) es similar. El tipo hipotecario variable pas¨® del 7,5% en octubre de 1994 al 8,75% en abril de este a?o; y el tipo fijo ha subido un punto en ese periodo, exactamente desde el 11 % al 12%.

En el caso de las cajas de ahorro, la evoluci¨®n es similar. Cajamadrid ha subido en medio punto el coste de su pr¨¦stamo a tipo fijo desde el 11 % al 11,5% (nominal), mientras que el tipo variable ha aumentado del 10,75% al 11,5%. La Caixa, igualmente, ha aumentado el tipo variable en medio punto, del 11% al 11,5%, en lo que va de a?o.

Otras versiones aseguran que el encarecimiento es todav¨ªa m¨¢s acusado. As¨ª, por ejemplo, la publicaci¨®n inmobiliaria de Argentaria asegura que, en el caso de un pr¨¦stamo hipotecario de 5 millones de pesetas, a inter¨¦s variable, el tomador del pr¨¦stamo, en caso de suscribir lo en marzo de 1994, hubiera pagado entonces una mensualidad de 47.898 pesetas y, por la subida de tipos registrada, estar¨ªa pagando ahora 61.659 pesetas al mes.

El encarecimiento de los pr¨¦stamos hipotecarios se produce, principalmente, en los cr¨¦ditos suscritos a tipo de inter¨¦s variable, que implican una revisi¨®n anual del coste del dinero prestado. Pero los cr¨¦ditos concedidos a inter¨¦s fijo tambi¨¦n se han encarecido, aunque l¨®gicamente sus nuevos tipos se aplican ¨²nicamente a los nuevos contratos. En t¨¦rminos generales, el coste superior del dinero se aplica por una parte a los pr¨¦stamos de nueva concesi¨®n, sean fijos o variables, y, por otra, a las revisiones de los existentes a tipo de inter¨¦s variable.

Bancos y cajas de ahorro siguen con extrema fidelidad los indicadores de referencia de tipos de inter¨¦s que utilizan para fijar tipos de sus hipotecas. Los tipos de referencia m¨¢s utilizados suelen ser el MIBOR, los de la Asociaci¨®n Hipotecaria o los propios hipotecarios de la banca. Una evoluci¨®n de estos tres, los principales, puede apreciarse en el gr¨¢fico adjunto. Los tipos de referencia empiezan a subir a partir de mediados del a?o 1994 y las decisiones que toma el Banco de Espa?a con motivo de la devaluaci¨®n de la peseta confirman la tendencia desde comienzos de este a?o.

Los bancos se muestran cada vez m¨¢s reticentes a conceder cr¨¦ditos a tipo de inter¨¦s fijo, porque, aparentemente, suelen beneficiar a los clientes. "Cuando los tipos de inter¨¦s bajan" -explica un directivo de un gran banco- "hay que bajar el tipo del pr¨¦stamo ya concedido, para prevenir una posible subrogaci¨®n; pero cuando el tipo sube, ya no es posible subirlo, por las mismas razones. Es m¨¢s claro el cr¨¦dito hipotecario a tipo de inter¨¦s variable".