Un informe revela la desmesurada creaci¨®n de suelo residencial

La Comunidad de Madrid exagera un poco cuando propugna la construcci¨®n de medio mill¨®n de nuevas viviendas en la regi¨®n de aqu¨ª al a?o 2017. Tal conclusi¨®n se extrae de un informe elaborado por el Departamento de Estudios Econ¨®micos y Monetarios de Argentaria para evaluar el auge del mercado inmobiliario en Madrid. El director general de Planificaci¨®n Urban¨ªstica, Pedro Ortiz, estableci¨® que deb¨ªan edificarse 35.000 nuevos pisos al a?o entre el 1997 y el 2007. Argentaria lo deja en 26.000.

El estudio de Argentaria rebaja en un 25% las proyecciones elaboradas desde el Gobierno de Alberto Ruiz-Gallard¨®n, y apuntaladas por el equipo de Jos¨¦ Mar¨ªa ?lvarez del Manzano, que aprob¨® un Plan General, s¨®lo para Madrid, que calificaba suelo hasta el l¨ªmite del municipio para m¨¢s de 300.000 pisos. El informe bancario, basado en datos del Instituto Demogr¨¢fico y en estimaciones propias, es el primer trabajo documentado que pone en duda las elevadas expectativas urban¨ªsticas que preconiza, desde el primer d¨ªa, el PP. El documento bancario habla de la necesidad de 26.200 nuevas construcciones al a?o hasta el 2005, y advierte de que, a partir de ese momento, "las necesidades de viviendas disminuir¨¢n r¨¢pidamente".A ello hay que a?adir que el mercado ya se encuentra sobredimensionado en la actualidad, a juicio de Argentaria. Concreta su informe: "La producci¨®n est¨¢ siendo muy elevada y, desde 1994, supera notablemente la demanda neta estimada a largo plazo".

Esta visi¨®n de las necesidades inmobiliarias contrasta en gran medida con la apuesta de la Comunidad de Madrid por un crecimiento con el acelerador pisado a fondo. El Plan de Estrategia Territorial dise?ado el a?o pasado por Pedro Ortiz, director general de Planificaci¨®n, hablaba de elevar en una cuarta parte las viviendas madrile?as: de los dos millones de pisos actuales habr¨ªa que pasar a 2,5 millones en ese horizonte del 2017. Ortiz le apunt¨® a su consejero de Obras P¨²blicas, Luis Eduardo Cort¨¦s, que el ritmo de crecimiento hab¨ªa de ser de 35.000 viviendas anuales durante los pr¨®ximos diez a?os. A continuaci¨®n, en una segunda fase m¨¢s reposada, se edificar¨ªan las 150.000 restantes en los diez a?os siguientes.

45.000 pisos en 1997

Transcurrido un a?o de aquel documento, las primeras cifras reales conocidas hablan de un incremento a¨²n m¨¢s impetuoso del mercado inmobiliario. Durante 1997 se proyectaron en la Comunidad de Madrid 37.682 pisos de precio libre y otros 7.477 con alg¨²n tipo de protecci¨®n oficial. Ello arroja un total de 45.159 casas para un ejercicio de actividad enfebrecida en el sector de la construcci¨®n.Ortiz admite que el mercado "se est¨¢ recalentando", pero no cree que haya motivos para preocuparse. "Ha sucedido que el precio del dinero se encuentra a niveles muy bajos, de modo que cualquier banco puede prestarle 17 millones de pesetas a una familia que sea capaz de ahorrar 100.000 pesetas al mes", razon¨®. El director general pronostic¨® que la bajada de precios en el mercado inmobiliario "se producir¨¢ en una segunda fase, cuando el promotor ya no pueda vender sobre los planos, sino ocho meses o un a?o despu¨¦s de finalizar su obra".

Pese a la controversia, el ide¨®logo regional en materia de desarrollo urban¨ªstico mantiene la vigencia de esas 500.000 viviendas para los pr¨®ximos veinte a?os, un crecimiento mayor al de los ¨²ltimos cuatro siglos. Y basa sus cuentas no tanto en el crecimiento demogr¨¢fico como en la variaci¨®n en el modelo de sociedad. "La clave se encuentra en la reducci¨®n del tama?o medio de la familia. Un hogar de cinco miembros se transforma en otro de tres, porque los dos hijos restantes se han ido a vivir por su cuenta", vaticina. Y resume: "De esta manera, no s¨®lo se multiplica el n¨²mero de viviendas, sino que adem¨¢s los madrile?os tienden a vivir mejor, porque disponen de m¨¢s superficie".

La media actual se encuentra en 20 metros cuadrados de vivienda por madrile?o. La administraci¨®n regional aspira -"porque es leg¨ªtimo", enfatiza Ortiz- a elevar ese list¨®n hasta los 25 metros cuadrados. No parece disparatado: ese ¨ªndice se sit¨²a en la actualidad en 30 metros cuadrados en Italia, 34 en Francia, 37 en Alemania, 43 en Dinamarca, 45 en Suecia, 48 en Noruega, 50 en Estados Unidos y 51 en Canad¨¢. En el otro lado de la balanza, los japoneses s¨®lo disponen de siete metros cuadrados por barba, y a¨²n viven m¨¢s apretados en China (seis) y en Rusia (cinco).

La tesis de Argentaria contradice radicalmente esta versi¨®n. El banco advierte de que la inmensa mayor¨ªa de nuevos compradores de vivienda se sit¨²a entre los 25 y los 35 a?os, y recuerda que esta franja de poblaci¨®n "desciende dr¨¢sticamente a partir del 2005". Hasta ese momento se generar¨¢n 26.200 nuevas viviendas al a?o, y de ah¨ª en adelante la demanda ser¨¢ mucho menor. De hecho, el informe bancario calcula que la poblaci¨®n en la Comunidad no pasar¨¢ de 5.570.000 personas en el 2015, s¨®lo 481.000 m¨¢s que los contabilizados en el padr¨®n de 1996. A raz¨®n de 2,5 habitantes por piso, las necesidades no llegar¨ªan a las 200.000 viviendas.