El plan de vivienda de Madrid favorece la especulaci¨®n y los precios ilegales

Modelo fallido

El cumplimiento escrupuloso de la ley que regula la venta de pisos protegidos (m¨¢s baratos) en Madrid se ha topado, en la capital, con un obst¨¢culo dif¨ªcil de sortear: el plan municipal de vivienda. La f¨®rmula del Ayuntamiento consiste en dejar en manos privadas todo el proceso, con la ¨²nica condici¨®n de que al menos el 50% de la vivienda construida sea protegida. Esto ha favorecido el aumento del precio final de las casas m¨¢s all¨¢ de su l¨ªmite legal, dando lugar a un fraude denunciado esta semana por la Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) y por el concejal de Vivienda, Sigfrido Herr¨¢ez, y negado por el alcalde, Jos¨¦ Mar¨ªa ?lvarez del Manzano, y el edil de Urbanismo, Ignacio del R¨ªo. El presidente regional, Alberto Ruiz-Gallard¨®n, pidi¨® el pasado jueves la intervenci¨®n de la fiscal¨ªa en este caso.El precio m¨¢ximo de una vivienda de protecci¨®n oficial (VPO, para personas con rentas de hasta 5,5 millones anuales) es de 16 millones, con garaje y trastero incluidos. Su equivalente en vivienda de precio tasado (VPT, para familias con ingresos de hasta 7,6 millones) no puede superar los 20 millones de pesetas. Asprima ha denunciado, sin embargo, que esos m¨¢ximos se sobrepasan habitualmente "en los nuevos barrios del norte de la capital": las inmobiliarias convencen a los compradores para que incorporen mejoras (puertas blindadas, piscina, revestimientos) que encarecen el precio final del piso, o bien cobran directamente ese sobreprecio en dinero negro.

La raz¨®n de esta ilegalidad hay que buscarla en el precio del suelo. Los due?os del terreno, ante la inexistencia de control por parte del gobierno municipal, especulan con el suelo hasta colocarlo a precios desorbitados: m¨¢s de 40.000 pesetas por metro cuadrado en VPO y m¨¢s de 70.000 pesetas en VPT, cuando para cumplir la ley -que el suelo no suponga m¨¢s del 15% del precio final en VPO y el 25% en VPT- los precios m¨¢ximos deber¨ªan estar en 27.000 y 56.000 pesetas por metro cuadrado, respectivamente.

As¨ª, las inmobiliarias deben pagar por el terreno hasta el doble de lo que ser¨ªa legal, y eso convierte la vivienda protegida en inviable econ¨®micamente. Es decir, no es rentable construir pisos de 16 millones cuyo coste, s¨®lo en suelo, supera los cuatro millones. Y la ¨²nica forma de compensar esa falta de rentabilidad es aumentar el precio por otras v¨ªas. "La iniciativa privada no est¨¢ para perder dinero", advierten desde una inmobiliaria.

Este modelo p¨²blico de vivienda, que la oposici¨®n municipal (PSOE e IU) atribuye a un exceso de doctrina liberal en los planes del concejal Ignacio del R¨ªo, choca con la f¨®rmula adoptada, desde 1991, por el Gobierno regional en otras localidades madrile?as. La Comunidad expropia grandes extensiones de suelo y las saca despu¨¦s a concurso, con un precio pol¨ªtico tasado que no admite mejora en las ofertas. Se evita as¨ª la especulaci¨®n y los precios se mantienen en los l¨ªmites legales. El Ejecutivo regional invit¨® en su momento al Ayuntamiento de la capital a formar consorcios conjuntos para controlar el desarrollo de los nuevos barrios, pero la propuesta fue rechazada por el alcalde.

El concejal de Vivienda, Sigfrido Herr¨¢ez, descart¨® asimismo el modelo de los consorcios como soluci¨®n al fraude, ya que, dijo, "tambi¨¦n tienen promotores privados que hacen vivienda social y a los que hay que controlar". Herr¨¢ez no hizo referencia al hecho de que esos consorcios funcionen con precios de suelo necesariamente m¨¢s bajos que los que se dan en los nuevos barrios de la capital, que carecen de control administrativo.