Batalla inmobiliaria para crecer

El sector inmobiliario ha vivido esta semana una intensa batalla entre tres de sus empresas cotizadas. El deseo de Inmobiliaria Colonial de ganar tama?o mediante una fusi¨®n amistosa con Bami y Metrovacesa ha quedado en agua de borrajas despu¨¦s de que los consejos de estas dos compa?¨ªas hayan rechazado la idea. La compa?¨ªa resultante ser¨ªa la primera en capitalizaci¨®n.

La empresa resultante de la fusi¨®n sumar¨ªa una capitalizaci¨®n de 2.424 millones de euros y unos activos de casi 6.300 millones

Rivero ha sido muy activo adquiriendo empresas. Primero compr¨® Zab¨¢lburu y luego Bami pas¨® a controlar Metrovacesa

Lo que empez¨® como una conversaci¨®n informal en un restaurante entre responsables de las tres compa?¨ªas ha podido terminar como el rosario de la aurora. Bami -controlada por su presidente, Joaqu¨ªn Rivero (17%), con el apoyo de varias cajas de ahorros- y Metrovacesa -en la que Bami tiene el 23,9%- han rechazado la idea de fusionarse con Colonial -controlada por La Caixa (49%)- y se han quedado, adem¨¢s, con cierto resquemor tras varios d¨ªas de dimes y diretes sobre una operaci¨®n en la que han proliferado los rumores y que los analistas no acababan de ver. Inmobiliaria Colonial, por su parte, se ha quedado compuesta y sin novias, pero con la idea de perseverar en su empe?o de crecer mediante operaciones corporativas, para ganar m¨²sculo y hacerse m¨¢s atractiva al inversor internacional.

La batalla viene propiciada por el peque?o tama?o de las inmobiliarias espa?olas. Las tres en liza m¨¢s las otras dos que cotizan en Bolsa, Vallehermoso y Urbis, apenas representan el 3,5% del total del mercado residencial. Esa escasa dimensi¨®n -hasta tres veces menor que alguna inmobiliaria francesa o brit¨¢nica- y el excesivo peso de la actividad promotora, por encima de la patrimonial, hace que no se consideren en los ¨ªndices sectoriales de las bolsas internacionales y que en la espa?ola coticen con un elevado descuento sobre su valor neto contable, de hasta el 56% frente al 26% de media europea, seg¨²n datos de UBS Warburg. Crecer es, pues, el objetivo principal de muchas de ellas y, desde luego, de Inmobiliaria Colonial.

Pensando en ello, la empresa catalana, con mayor peso en la actividad patrimonial que en la de promoci¨®n y centrada sobre todo en el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona, ha tanteado la posibilidad de llevar a cabo una fusi¨®n amistosa a tres bandas con Bami y Metrovacesa, en funci¨®n del valor liquidativo de cada una, para crear entre las tres lo que ser¨ªa la primera inmobiliaria espa?ola.

La primera

Seg¨²n datos de Colonial, la empresa resultante de la fusi¨®n sumar¨ªa una capitalizaci¨®n de 2.424 millones de euros y unos activos de casi 6.300 millones, tendr¨ªa en patrimonio 2,4 millones de metros cuadrados y una reserva de suelo de 3,6 millones. Ser¨ªa, pues, mucho m¨¢s visible en el mercado. Pero ser¨ªa tambi¨¦n La Caixa la que controlar¨ªa, con aproximadamente un 20% del capital, la nueva empresa, mientras la participaci¨®n de Rivero quedar¨ªa diluida hasta el 2%. Y esto, seg¨²n los analistas, cuadraba poco en la trayectoria del presidente de Bami.

Bajo la gesti¨®n de Rivero y con el apoyo otorgado por el Banco Popular y un conjunto de cajas de ahorros, Bami ha ido comi¨¦ndose peces m¨¢s grandes que ella. Primero se hizo con la inmobiliaria de Altadis, Zab¨¢lburu, y luego compr¨® a precio de oro, con una prima del 59% sobre la cotizaci¨®n, la parte que el BBVA ten¨ªa en Metrovacesa y que le daba el control. "Rivero", dice Ignacio Santos, de Banif, "ha sido muy activo en compras de empresas, est¨¢ ahora trabajando en la fusi¨®n de Bami y Metrovacesa y no creo que quiera meterse en una operaci¨®n en la que pierde el control de la sociedad".

De hecho, tanto el consejo de Bami como el de Metrovacesa han rechazado un¨¢nimemente la fusi¨®n. Pero en el entorno de ambas se siente que ha sido m¨¢s por c¨®mo se ha planteado -con "prisa y ciertas presiones", seg¨²n fuentes pr¨®ximas a estas compa?¨ªas- que por el sentido que ten¨ªa. Al fin y al cabo, todas las inmobiliarias est¨¢n en la carrera por coger tama?o, y Bami y Metrovacesa, tambi¨¦n.

Las mismas fuentes disienten de la opini¨®n de varios analistas de que la negativa venga propiciada por la p¨¦rdida de control de Rivero en la nueva sociedad. En realidad, dicen, Rivero controla Bami, y ¨¦sta, Metrovacesa, s¨®lo en tanto cuente, como hasta ahora, con el apoyo de las cajas de ahorros. Pero lo cierto es que es Rivero el que ha personalizado y capitaneado la nueva trayectoria de Bami.

Lo que parece claro es que el fracaso de la integraci¨®n a tres bandas no va a dar lugar a una OPA hostil. Primero, por ese apoyo de los consejos a Rivero, que supone de hecho un buen blindaje, y luego, por el alto precio que Colonial tendr¨ªa que ofrecer. El precedente de lo que Bami pag¨® por Metrovacesa, y que la inmobiliaria todav¨ªa tiene que digerir, ha puesto el precio de las ofertas por las nubes. "Una OPA hostil", dice David Cabeza, de Renta 4, "la veo muy complicada porque tiene muchas implicaciones accionariales".

As¨ª las cosas, la necesaria consolidaci¨®n en el sector pasa ahora por nuevas combinaciones. De momento, Bami y Metrovacesa analizar¨¢n pr¨®ximamente su fusi¨®n, y el canje de acciones que resultar¨ªa de la misma, tras el estudio que est¨¢n realizando Merril Lynch y Deutsche Bank. Inmobiliaria Colonial seguir¨¢ buscando novia. El ciclo parece que va a la baja y esperar¨¢ nuevas oportunidades, aunque ser¨¢ dif¨ªcil que tengan el calado de la operaci¨®n que ahora se ha intentado y que, por otra parte, ha pasado sin pena ni gloria en la Bolsa. Bami ha cerrado esta semana al mismo precio que el viernes pasado, 3,16 euros; Metrovacesa ha subido s¨®lo 15 c¨¦ntimos, la misma cantidad que ha perdidio Colonial.

Mientras, otras empresas van tomando posiciones. Fernando Mart¨ªn, propietario de la promotora Martinsa, se ha hecho con el 6,7% de Vallehermoso.