Nieve con gancho comercial

Tras el proyecto de ocio Madrid Xanad¨² y de su pista de esqu¨ª artificial, que permitir¨¢ practicar este deporte durante todo el a?o, se esconde un enorme centro comercial de 135.000 metros cuadrados. Sus promotores, con la estadounidense Mills Corporation al frente, han invertido 250 millones de euros y han logrado atraer a El Corte Ingl¨¦s y a m¨¢s de 200 establecimientos americanos y europeos. Conf¨ªan en ellos para recuperar la inversi¨®n.

Los promotores calculan que entre 25 y 30 millones de personas pasar¨¢n cada a?o por el nuevo centro comercial

El parque de nieve s¨®lo supondr¨¢ el 5% de la facturaci¨®n, estima Laurence Siegel, presidente de Mills Corporation

La autov¨ªa que enlaza Madrid con Arroyomolinos, 23 kil¨®metros al suroeste, est¨¢ salpicada de centros comerciales. Dejas el Hipercor de San Jos¨¦ de Valderas a la izquierda, luego el centro comercial Tres Aguas, inaugurado en 2002, el parque de Alcorc¨®n, con una veintena de grandes superficies tipo Ikea, y el centro Opci¨®n Multiocio. Un poco m¨¢s adelante, a la altura de ese pueblo que ronda los 3.500 habitantes, habr¨¢ uno m¨¢s el 16 de mayo: Madrid Xanad¨².

Por ahora lo que hay en el terreno de Parcelatoria de Gonzalo Chac¨®n (PGC), socio de Mills Corporation, es una gran instalaci¨®n, que albergar¨¢ tanto la pista de esqu¨ª como el centro comercial. Y 400 obreros que trabajan contra el reloj, camiones que entran y salen, y mucha tierra removida. A partir de mediados de mayo habr¨¢ una gran pista de esqu¨ª de 18.000 metros cuadrados en la que se podr¨¢ practicar, desde ocho euros los ni?os y 10 los adultos durante hora y media. Veinte grandes establecimientos, como Hipercor -El Corte Ingl¨¦s ha sido una de las locomotoras del centro, en el que ha invertido 70 millones de euros-, 220 tiendas, incluidas todas las marcas de Inditex, y operadores americanos, franceses, italianos, alemanes y portugueses; un multicine con 15 salas, un circuito de karts, bolera y otros servicios de ocio y 30 restaurantes.

Lo que naci¨® como un parque tem¨¢tico, idea que convenci¨® al Gobierno de Alberto Ruiz-Gallard¨®n para recalificar el terreno y permitir la edificaci¨®n, ha resultado ser un gran proyecto comercial en el que el esqu¨ª es s¨®lo un gancho m¨¢s. "La nieve generar¨¢ un 5% de la facturaci¨®n", estima Laurence Siegel, presidente y consejero delegado de Mills, un consorcio inmobiliario que gestiona 20 centros comerciales, la mayor¨ªa en EE UU, y cuyo primer paso en Europa es este proyecto. El ocio ocupa un 40% de Xanad¨².

Mills es el inversor mayoritario de la operaci¨®n, con 250 millones de euros, en la que est¨¢ asociado con PGC, propietario no s¨®lo del terreno sino tambi¨¦n de la idea de traer nieve durante todo el a?o a Madrid. Para aportar esa cantidad han realizado una ampliaci¨®n de capital y suscrito un cr¨¦dito para la construcci¨®n con el Hypo Vereinsbank.

Siegel asegura que el centro dar¨¢ beneficios "desde el primer d¨ªa", si bien no alcanzar¨¢ velocidad de crucero hasta el tercer a?o, un plazo normal para este tipo de centros que combinan ocio y comercio, explican fuentes del sector. La nieve es el gancho. "Lo que hace el esqu¨ª es atraer familias por largos periodos de tiempo. Si permaneces muchas horas, gastas m¨¢s dinero", asegura Siegel. Su compa?¨ªa posee dos tercios de la sociedad que explota el centro comercial, una proporci¨®n que se invierte en el caso del parque de nieve.

El presidente de Mills no quiere detallar cu¨¢les son las previsiones de negocio para el primer a?o, salvo el n¨²mero de visitantes: entre 25 y 30 millones al a?o. Los ingresos de los promotores provienen del alquiler de los locales comerciales, que var¨ªa mucho en funci¨®n de su tama?o, la localizaci¨®n dentro del centro comercial e incluso del inter¨¦s que ha tenido Mills para que se sumen al centro.

Healey & Baker, que ha llenado de inquilinos Madrid Xanad¨², ha cerrado contratos para el 95% de los locales, aseguran en Mills. El promotor ha prohibido a esta consultora dar detalles sobre los precios, si bien fuentes del sector estiman que ¨¦stos pueden oscilar entre los 9,6 euros por metro cuadrado y mes en el caso de los locales m¨¢s grandes y entre 24 y 27 euros para los m¨¢s peque?os. A los ingresos de alquiler, los promotores deben descontar el porcentaje que se lleva Healey & Baker, que podr¨ªa rondar el 10%, siempre seg¨²n las mismas fuentes. La mayor¨ªa de los contratos de arrendamiento en centros comerciales incluye un ingreso variable en funci¨®n de las ventas de cada tienda.

Madrid Xanad¨² es un ejemplo de una tendencia del sector, que el a?o pasado vivi¨® un boom en Espa?a con la apertura de 31 centros de m¨¢s de 5.000 metros cuadrados, seg¨²n un informe de Jones Lang LaSalle. Su director de Retail, Luis ??iguez, subraya que "conforme el mercado madura [los centros] concentran mayor oferta para atraer a m¨¢s p¨²blico". La ventaja de Xanad¨² es una propuesta de ocio diferente. Mills conf¨ªa en sus resultados y ya busca nuevos proyectos para Sevilla, Valencia y Barcelona.