La escopeta cargada de Fadesa

Fadesa vela sus armas en el contencioso por la toma de control de Metrovacesa. La inmobiliaria gallega, que ha incrementado en un 91% su facturaci¨®n en 2002 y ha multiplicado casi por tres su beneficio neto, se ha alejado de los focos en las ¨²ltimas semanas y aguarda pertrechada -incluido un respaldo financiero imprescindible- el desenlace de la OPA italiana sobre Metrovacesa para mover sus fichas.

La p¨¦rdida de la opci¨®n Metrovacesa s¨®lo dejar¨ªa a Fadesa la carta de Urbis para crecer significativamente v¨ªa fusiones y adquisiciones

Un desaf¨ªo y una revancha. Manuel Jov¨¦ Capell¨¢n, el presidente y fundador de Fadesa, tiene desde hace tiempo dos espinitas clavadas. Su grupo, creado hace 25 a?os, va viento en popa (v¨¦ase el gr¨¢fico de resultados adjunto), pero hasta ahora siempre ha visto frustrados sus planes de adquirir una gran compa?¨ªa para liderar el negocio inmobiliario. La segunda espinita es Joaqu¨ªn Rivero, el presidente de Bami, atribulado ahora por la OPA lanzada por las italianas Caltagirone y Marchini, a trav¨¦s de sus sociedades Quarta Ib¨¦rica y Astrim, sobre Metrovacesa.

Rivero le gan¨® la partida hace tres a?os por el control de Zab¨¢lburu, la empresa de Altadis, y en junio ceg¨® a Fadesa otra de las posibilidades de crecimiento por incorporaci¨®n de un gran grupo al adquirir Bami al BBVA su paquete de control en Metrovacesa. El sinsabor fue mayor porque d¨ªas antes Sacyr, mediante la compra de su paquete de control al SCH, se hizo con Vallehermoso, la primera inmobiliaria espa?ola, con lo que desapareci¨® otra de sus opciones para crecer por esta v¨ªa.

Forzado comp¨¢s de espera

La inmobiliaria gallega no niega la mayor respecto a Metrovacesa, se lo dijo por escrito a la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores el 17 de marzo: Fadesa no descarta "posibilidad alguna" respecto a la compa?¨ªa citada "en particular en funci¨®n del resultado que tenga la oferta p¨²blica formulada" por las sociedades italianas.

Un comp¨¢s de espera forzado, seg¨²n se?alan distintas fuentes del sector, al desbaratar las sucesivas mejoras de su oferta por parte de Quarta y Astrim la primitiva idea de Fadesa de lanzar una OPA competidora. De hecho, seg¨²n esas fuentes, Fadesa entr¨® en contacto con Caja Madrid para que liderara una operaci¨®n, en la que participar¨ªan otras cajas, de respaldo financiero a su posible OPA sobre Metrovacesa, y baraj¨® tambi¨¦n la posibilidad de llegar a un acuerdo con el fondo de pensiones holand¨¦s PGGM, propietario del 10,5% de la inmobiliaria objeto del deseo, basado en un intercambio de acciones y activos (centros comerciales, fundamentalmente).

La dimensi¨®n del desembolso para afrontar una OPA, seg¨²n los analistas, har¨ªa m¨¢s factible la seg¨²nda f¨®rmula de desembarco para Fadesa, a trav¨¦s de la negociaci¨®n con algunos de los accionistas minoritarios de Metrovacesa.

La empresa gallega reitera que "oficialmente" ni confirma ni desmiente tales contactos y gestiones, pero agrega "que sigue abierta a cualquier posibilidad" de adquisici¨®n, incluida Metrovacesa, "en la l¨ªnea de crear valor para la compa?¨ªa y mantener, en la medida de lo posible, el control de la sociedad".

A Rivero, inmerso en buscar apoyos para hacer fracasar la OPA hostil italiana, no le han gustado nada las maniobras de los competidores gallegos: "Fadesa est¨¢ interesada en entrar en Metrovacesa y actuar de bisagra para una fusi¨®n a tres bandas". "Otra cosa es que le salga bien", se?ala. La operaci¨®n insinuada por Rivero es similar a la que en su d¨ªa plante¨® Colonial, la inmobiliaria de La Caixa, que fue rechazada por Bami.

La perdida definitiva de la opci¨®n Metrovacesa, de producirse, ¨²nicamente dejar¨ªa a Fadesa, a Colonial y a alguna otra inmobiliaria mediana, la carta de Urbis para lograr un crecimiento significativo v¨ªa fusiones y adquisiciones. Banesto, al contrario de su matriz SCH, no se ha desprendido de su inmobiliaria. Controla el 51,32% de Urbis, que es la tercera inmobiliaria espa?ola por facturaci¨®n.

Fadesa, que es hoy el quinto grupo inmobiliario espa?ol y el primero entre los que no cotizan, persigue una adquisici¨®n de gran calado para romper definitivamente las costuras de grupo regional y familiar que amenazan con constre?ir en el futuro su fuerte expansi¨®n de los ¨²ltimos lustros (ha duplicado con creces sus ventas en los ¨²ltimos cinco a?os). El futuro del negocio inmobiliario, muy fragmentado en Espa?a, requiere adem¨¢s jugadores de mayor tama?o y Jov¨¦ lo sabe. De ah¨ª su proyecto de sacar Fadesa a Bolsa, aplazado por la situaci¨®n que viven los mercados, y la incorporaci¨®n al capital de la inmobiliaria de inversores ajenos a la familia fundadora como Morgan Stanley, Caja Espa?a o algunos de los gestores y mayores accionistas de Zara.

El gran salto adelante de Fadesa, explican en el grupo, se ha producido en la ¨²ltima d¨¦cada a ra¨ªz de la adopci¨®n de un modelo de negocio propio y de la diversificaci¨®n. La inmobiliaria, que hasta 1993 no inici¨® su expansi¨®n fuera de Galicia (hoy est¨¢ en Espa?a, Portugal y Marruecos), opt¨® a finales de los noventa por una estrategia integral en sus inversiones.

Un modelo propio

"Nuestra mayor ventaja competitiva", explican en Fadesa, "es la integraci¨®n de la actividad inmobiliaria dentro de la propia empresa: buscamos y seleccionamos suelo, realizamos las investigaciones de mercado, dise?amos proyectos adaptados al cliente, y construimos y vendemos las viviendas".

Al cambio de la estrategia de inversi¨®n y comercializaci¨®n no ha sido ajena la ampliaci¨®n y diversificaci¨®n de actividades en torno al producto inmobiliario. Hace tres a?os y medio, Fadesa cre¨® una divisi¨®n patrimonial que no se limita al alquiler de viviendas y otros inmuebles, sino que explota directamente o a trav¨¦s de sociedades creadas con terceros proyectos hoteleros, campos de golf, centros comerciales, residencias de ancianos y centros log¨ªsticos.