Los promotores achacan la carest¨ªa de los pisos a la pol¨ªtica de vivienda protegida del Gobierno

La construcci¨®n de pisos descendi¨® el a?o pasado en Euskadi un 4,7%. S¨®lo el empuje de las viviendas de protecci¨®n oficial (VPO), cuya edificaci¨®n aument¨® un 17% fren¨® la ca¨ªda. Y es que 34 de cada 100 pisos que se empezaron a levantar eran protegidos. Un r¨¦cord hist¨®rico. Sin embargo, los promotores y constructores creen que uno de los factores que explica la carest¨ªa de la vivienda en Euskadi es, precisamente, la apuesta del Gobierno por la VPO. En su opini¨®n, la obligaci¨®n de reservar el 65% de los suelos urbanizables para estas casas ha reducido el mercado de la vivienda libre, fomentando as¨ª su encarecimiento. Por eso, piden la revisi¨®n de esta norma y reducir esta reserva a un 30%.

Esta es una de las consideraciones y propuestas que las patronales de la construcci¨®n de las tres provincias han incluido en un informe que han elaborado sobre el mercado inmobiliario en el Pa¨ªs Vasco y que han trasladado al Departamento de Vivienda, que dirige IU. Su trabajo intenta demostrar como la aprobaci¨®n en 1994 de la Ley de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda lejos de abaratar el precio de los pisos, lo ha disparado. Esta norma, conocida como Ley Maturana, en referencia al ex consejero socialista de Vivienda, Jos¨¦ Antonio Maturana, en cuyo mandato se aprob¨®, obliga a los due?os de suelos urbanizables a construir en ellos un 65% de VPO.

Seg¨²n el estudio, en el periodo 1988-1993 el precio de los pisos en Euskadi se increment¨® en un 40% frente a un aumento medio nacional del 60%. Sin embargo, la tendencia se rompe a partir de 1994 y el incremento en el periodo 1993-2002 es mayor en Euskadi que en el resto de Espa?a.

La teor¨ªa de los autores del trabajo es que se produce una disfunci¨®n econ¨®mica porque no es "l¨®gico" reservar las dos terceras partes del suelo para construir VPO cuando este tipo de casas s¨®lo ocupa un tercio de la producci¨®n. De los 14.746 pisos iniciados durante el a?o pasado, 5.054 eran protegidos (un 34% del total). De esta forma, en el otro tercio que queda disponible de suelo hay que ubicar el 66% de pisos construidos, que son los del mercado libre.Las consecuencias de esta situaci¨®n son, seg¨²n el informe, que haya menos vivienda libre y que no se pueda controlar su precio final, ya que al disponer de menos suelo, todo el valor de la urbanizaci¨®n y del precio de los terrenos donde se construye VPO se va a imputar a la libre.

Los datos de las patronales, recabados del Instituto Vasco de Estad¨ªstica, el Ministerio de Fomento y la Sociedad de Tasaci¨®n, indican que el suelo de los pisos libres soporta una carga cinco veces superior al de la protegida. Confirmando su argumento, el a?o pasado descendi¨® un 13,4% la construcci¨®n de pisos libres, situ¨¢ndose en 9.692. Para encontrar un nivel similar hay que retroceder hasta 1997, cuando se construyeron 9.592. A partir de entonces nunca bajaron de 11.000, alcanz¨¢ndose puntas de hasta 15.000, como en 1999.

El informe aporta con mucho detalle la evoluci¨®n de los precios del metro cuadrado ¨²til de la vivienda libre, resaltando que desde 1994 ha experimentado en Euskadi un aumento del 93,86%, pasando de 1.111,9 euros ese a?o a 2.155,6 en 2001, casi el doble. San Sebasti¨¢n, Vitoria, Bilbao y Barakaldo ocupan, sobre un total de 71 ciudades, los lugares 1?, 3?, 4? y 11? entre las m¨¢s caras de Espa?a.

Por otra parte, el trabajo elaborado por los constructores refleja que la evoluci¨®n de los ¨ªndices de precios de la vivienda entre 1993 y el a?o 2000, seg¨²n las tasaciones hipotecarias, demuestra que el Pa¨ªs Vasco es la comunidad que mayor incremento de precio tuvo, situ¨¢ndose en el 71,41%. En el mismo periodo de tiempo, la media de Espa?a fue del 42,76%.

Enrique Gonz¨¢lez, gerente de UNECA (Uni¨®n de Empresarios de la Construcci¨®n de ?lava) y uno de los autores del informe, resalta que desde 1994, a?o de la aprobaci¨®n de la Ley Maturana, el Gobierno interviene de una manera excesiva en el mercado de la vivienda y ese intervencionismo no est¨¢ dando resultados. El estudio se?ala que hasta el a?o 1993, los precios de la vivienda en Euskadi sub¨ªan menos que en el resto de Espa?a, salvo Galicia, y a partir de 1994 los precios en la comunidad aut¨®noma suben m¨¢s que las dem¨¢s comunidades. Desde 1985 hasta 1993 el valor medio de los pisos libres en Euskadi crec¨ªa a un ritmo del 8% anual, y desde 1994 la subida media anual es del 15%.

Redistribuci¨®n del suelo

Seg¨²n Gonz¨¢lez, la situaci¨®n es "insostenible". "Los ayuntamientos", a?ade, "ya han lanzado la voz de alarma, los constructores tambi¨¦n en el sentido de que si queremos abaratar los precios de la vivienda libre, es necesario introducir m¨¢s competencia". ?C¨®mo? "Construyendo m¨¢s viviendas y dentro de ellas fomentar el segmento de los pisos de precio tasado". Estas casas pertenecen al segmento de la vivienda libre, pero su precio est¨¢ frenado y oscila entre el m¨¢ximo de una VPO y una media de los pisos libres.

As¨ª, el informe propone una redistribuci¨®n del suelo urbanizable, de manera que un tercio se destine a VPO, otro tercio a pisos tasados y el otro tercio a la vivienda libre pura. "Ser¨ªa un producto accesible para determinadas capas de la poblaci¨®n, que con unos ingresos que rondan los l¨ªmites para acceder a los sorteos de pisos protegidos no pueden participar en ellos ni acceder al mercado libre", indica el gerente de UNECA. En cualquier caso, descarta el uso de los sorteos (la f¨®rmula habitual) para adjudicar tanto estas casas como las de protecci¨®n oficial. Seg¨²n se expone en el informe, "los sorteos ofrecen resultados perjudiciales y a medio plazo la sociedad lo va a pagar. Si el Gobierno dice que la vivienda tiene que ir a los ciudadanos que m¨¢s la necesitan, sortear la protecci¨®n no parece serio ni razonable".

Por eso, los constructores apuestan por hacer lo contrario: eliminar los sorteos y establecer concursos con baremos en funci¨®n de necesidades.

Conjunci¨®n de intereses

La bajada en la construcci¨®n de pisos libres ha coincidido con una subida del 17% en la edificaci¨®n de vivienda protegida. Desde el Departamento de Vivienda esta tendencia encierra un mensaje muy claro para los constructores y promotores: "El Gobierno ofrece el mantenimiento de la actividad econ¨®mica del sector de la construcci¨®n residencial. Est¨¢ trasvasando la producci¨®n de viviendas del mercado privado al p¨²blico".

Por lo tanto, entiende que existe una conjunci¨®n de intereses. De un lado, los l¨®gicos de una empresa privada que desea tener actividad que le reporte beneficios y, por otra parte, los del departamento, que est¨¢ comprometido con el desarrollo de "ambiciosos" objetivos para aumentar la oferta de viviendas protegidas.

Atendiendo ha como ha subido la cuota de los pisos protegidos en el total de la vivienda construida, se puede vaticinar que la Ley Maturana est¨¢ empezando a dar sus frutos. Las nuevas promociones de VPO se construyen sobre los solares que cuando se aprob¨® la norma eran urbanizables y que con el paso de los a?os han pasado a ser urbanos y, por lo tanto, est¨¢n obligados a preservar el 65% de su espacio para los pisos protegidos. Estos suelos se ir¨¢n incorporando al mercado, puesto que los terrenos que antes de entrar en vigor la norma eran urbanos, y por lo tanto no estaban afectados por la ley, se han agotado.