"El sector inmobiliario coge al Gobierno con el pie cambiado"

"La gente lo que mira es lo que puede pagar hoy, sin preguntarse por el ma?ana. Y en la actualidad el esfuerzo mensual que tiene que hacer un hogar con unos ingresos medios para la compra de un piso es inferior al de hace diez a?os, aunque el pago se prolongue m¨¢s del doble", de esta forma explica Jes¨²s Leal Maldonado, uno de los pocos catedr¨¢ticos de sociolog¨ªa urbana que hay en Espa?a, c¨®mo el crecimiento econ¨®mico y la mejora de los tipos de inter¨¦s de las hipotecas son la base del boom inmobiliario y de la subida de los precios de la vivienda experimentada desde 1997.

Pregunta. ?Hasta cu¨¢ndo cree que va a durar esta escalada de precios?

Respuesta. Hasta que el pago de la hipoteca media sea insoportable para la econom¨ªa familiar y para el riesgo bancario, y creo que no estamos lejos de ese punto. Hay que tener en cuenta que los hogares formados por personas por debajo de los 40 a?os dedican m¨¢s de la mitad de sus ingresos al pago de la vivienda. Tambi¨¦n se hace dif¨ªcil creer en una mayor bajada de forma permanente de los tipos de inter¨¦s, como en que se pueda incrementar el riesgo de impago por parte de las entidades financieras, lo que lleva a pensar que el recorrido al alza que pudieran tener los precios no es mucho.

"Las pol¨ªticas fiscales han actuado de bombero pir¨®mano respecto al calentamiento de los precios de la vivienda en Espa?a"

P. ?En qu¨¦ medida afecta la pol¨ªtica de vivienda del Gobierno a este encarecimiento y qu¨¦ deber¨ªa hacer para corregirlo?

R. El problema de la pol¨ªtica de vivienda es que el cambio que se estaba dando por el aumento de los precios y de la actividad inmobiliaria le ha cogido con el paso cambiado, con medidas de fomento de la construcci¨®n. Y con pol¨ªticas fiscales que han actuado de bombero pir¨®mano respecto al calentamiento de los precios.

Por ello hay que dejar de incentivar la producci¨®n de forma indiscriminada, suprimiendo paulatinamente las desgravaciones fiscales por inversi¨®n en vivienda. Esto tiene un coste pol¨ªtico que hay que afrontar y que afecta sobre todo a los m¨¢s ricos. Frente a ello, hay que concentrar la intervenci¨®n p¨²blica en la construcci¨®n de pisos en alquiler, con una gesti¨®n privada o consorciada y ayudando fiscalmente a los inquilinos. Hay que desarrollar m¨¢s las ayudas directas a los hogares j¨®venes de rentas m¨¢s bajas, pues no tiene sentido que las pol¨ªticas de intervenci¨®n directa (viviendas de protecci¨®n oficial) se centren exclusivamente en la rebaja de los tipos de inter¨¦s, cuando est¨¢n ya muy bajos. Finalmente, hay que regular y clarificar el destino del suelo de cesi¨®n que reciben los ayuntamientos y que con frecuencia emplean en pagar las fiestas locales u otros gastos corrientes. Eso supondr¨ªa la construcci¨®n de menos viviendas de lujo, a precios elevados y m¨¢s viviendas sociales, sin que ello implicara un mayor gasto p¨²blico.

P. ?Y la actuaci¨®n de los promotores inmobiliarios, c¨®mo ha influido en los precios?

R. Lo que determina el precio de la vivienda es la capacidad de los hogares de afrontar un coste para satisfacer sus necesidades de alojamiento. Y los promotores lo calculan mirando al vecino, a partir de encuestas sobre los precios y el ritmo de venta de la oferta existente. El precio del suelo se fija a partir del precio de la vivienda, en una cuenta hacia atr¨¢s, en la que el propietario calcula lo que se puede pagar por las viviendas que en ¨¦l se construyan. Es un proceso que afecta a todos los pa¨ªses, la diferencia entre unos y otros se plantea con la incidencia de las pol¨ªticas de suelo y vivienda. En todos los pa¨ªses industrializados hay una intervenci¨®n poderosa del Estado sobre el mercado, en el caso espa?ol es de las m¨¢s bajas.

P. ?Cu¨¢les son las principales lacras del sector inmobiliario y c¨®mo podr¨ªan remediarse?

R. El sector inmobiliario mueve enormes cantidades de dinero y detr¨¢s de ¨¦l nos encontramos actuaciones de todo tipo. Sigue siendo el principal medio de blanquear el dinero y una fuente de corrupci¨®n pol¨ªtica desde la calificaci¨®n de terrenos hasta la especulaci¨®n m¨¢s feroz. Uno de los motivos es la falta de transparencia, debido tambi¨¦n a las fuertes cargas fiscales que afectan a las transacciones inmobiliarias. Creo que habr¨ªa que cambiar esa fiscalidad e impulsar una mayor claridad en las transacciones.