La incertidumbre atenaza a los nuevos barrios

Hace una d¨¦cada, los responsables de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, gobernado por el PP, se sentaron a analizar la realidad de la capital y sus perspectivas de crecimiento y decidieron que era necesario un cambio de rumbo para poder atender la demanda de vivienda. La soluci¨®n propuesta pasaba por sacar una gran cantidad de suelo p¨²blico al mercado, recalificarlo como urbanizable y confiar en que la competencia entre los promotores privados, en cuyas manos se dejaba todo el proceso, abaratase el precio de los pisos (algo que no sucedi¨®). El argumento fue que, en una ciudad ya casi saturada, la necesidad de hacer sitio para viviendas era imperiosa.

El Plan General de Ordenaci¨®n Urbana de 1997 -el documento que rige todo el desarrollo urban¨ªstico de Madrid- asumi¨® ese esp¨ªritu, entre otras cosas, convirtiendo en urbanizables cientos de hect¨¢reas de suelo que la anterior normativa, de 1985, hab¨ªa declarado "protegido" (estaba prohibido construir sobre ¨¦l) por su inter¨¦s ecol¨®gico, agr¨ªcola o forestal.

Promotores y cooperativas conf¨ªan en que finalmente "se llegar¨¢ a un acuerdo"

El edil de Urbanismo asegura que los jueces "no examinaron datos fundamentales"

El senador del PSOE Juan Barranco recurri¨® ante el Tribunal Superior varios puntos del plan, y los jueces dictaron el pasado 27 de febrero una sentencia que rechaza todas las alegaciones del socialista menos una: concluyen, como ¨¦l, que la transformaci¨®n en urbanizable de ese suelo protegido no estuvo "motivada debidamente", y que, en algunos casos, se hizo en contra de un informe previo de la Consejer¨ªa de Medio Ambiente. El tribunal ordena, por ello, que 28 futuros nuevos barrios -la mayor¨ªa, a¨²n en fase de planeamiento, otros con pisos ya en construcci¨®n (ver gr¨¢fico)- sean "anulados".

El problema es que la sentencia llega cuando ya el desarrollo de esos barrios est¨¢ en marcha, lo que ha generado una enorme incertidumbre entre los promotores o cooperativistas, los futuros compradores y las instituciones. Esos nuevos barrios suman una superficie de 7.056 hect¨¢reas (aunque en muchos casos s¨®lo est¨¢ afectada una parte), y sobre ellos est¨¢ previsto construir m¨¢s de 160.000 viviendas, seg¨²n datos de la Gerencia municipal de Urbanismo.

Lo que est¨¢ ahora en discusi¨®n, tres meses despu¨¦s de que los jueces se pronunciaran, es en qu¨¦ va a consistir esa "anulaci¨®n", o, incluso, si llegar¨¢ a producirse: el PSOE ha pedido la ejecuci¨®n provisional de la sentencia, pero, al mismo tiempo, promete que "todo el mundo tendr¨¢ su piso"; los promotores y cooperativistas conf¨ªan en que "finalmente se llegar¨¢ a una soluci¨®n, porque a nadie se le ocurrir¨¢ paralizar la construcci¨®n de 160.000 casas", y el concejal en funciones de Urbanismo, Ignacio del R¨ªo, anuncia que un informe jur¨ªdico del Ayuntamiento, que har¨¢ p¨²blico en los pr¨®ximos d¨ªas, ha concluido que la sentencia se fundamenta en documentos incompletos y, por tanto, "es inefectiva".

?Se va a ejecutar entonces la sentencia o no? "S¨ª, nosotros hemos pedido ya la ejecuci¨®n provisional: es decir, paralizar por el momento el desarrollo de esos nuevos barrios, hasta que el Tribunal Supremo resuelva los recursos de casaci¨®n presentados por el Ayuntamiento y la Comunidad", explica Modesto Nolla, responsable de Ordenaci¨®n Territorial del PSOE madrile?o y diputado electo.

Pero los socialistas, que estos d¨ªas negocian con IU la formaci¨®n de un Gobierno conjunto en la Comunidad, piden s¨®lo la ejecuci¨®n de "una parte" de la sentencia, y con suficientes matices como para que "no suponga un perjuicio para los derechos ya adquiridos" por los futuros propietarios que ya han apalabrado sus pisos o por los promotores y cooperativistas que han comprado suelo -todos ellos, adem¨¢s, potenciales votantes-. Entre otras cosas, porque eso podr¨ªa dar lugar a indemnizaciones millonarias que tendr¨ªa que afrontar la Administraci¨®n.

"No pedimos que se toque nada de lo que ya est¨¢ hecho, s¨®lo pretendemos evitar que se generen nuevos derechos que impedir¨ªan despu¨¦s la aplicaci¨®n definitiva de la sentencia si el Supremo la confirma", dice Nolla. Y pone un ejemplo: los gobiernos salientes del Ayuntamiento y la Comunidad, ambos del PP, "se apresuraron" a aprobar, poco antes de las elecciones y cuando ya se conoc¨ªa la resoluci¨®n del Tribunal Superior, el plan de sectorializaci¨®n de uno de los barrios anulados: Valdebebas.

Con ello "pretendieron consolidar unas actuaciones urban¨ªsticas que los jueces hab¨ªan declarado nulas. Si eso pasara en el resto de los barrios y, despu¨¦s, el Supremo confirmase que no pueden construirse, habr¨ªa que indemnizar a miles de afectados y eso saldr¨ªa car¨ªsimo", argumenta el diputado.

As¨ª pues, la petici¨®n de ejecuci¨®n provisional planteada por el PSOE se limita a reclamar que, a la espera de la decisi¨®n del Supremo, se impida a las administraciones aprobar "nuevos planeamientos, planes parciales o de sectorizaci¨®n, parcelaci¨®n y reparto de terrenos entre promotores o proyectos de urbanizaci¨®n". Pero no dice nada de que se proh¨ªba conceder licencias de construcci¨®n en los barrios que ya han pasado por todas esas fases. De hecho, los socialistas salvan de la sentencia a los grandes desarrollos del norte -Las Tablas, Sanchinarro y Monte Carmelo-, los ¨²nicos en los que ya se ha iniciado la construcci¨®n de pisos. "En esos barrios, y en otros como Arroyo del Fresno o Valdebebas [que entran ahora en la ¨²ltima fase de desarrollo] la aplicaci¨®n de la sentencia s¨®lo crear¨ªa perjuicios a los compradores", alega Modesto Nolla.

El problema es que, si el Supremo tarda en pronunciarse, los otros 23 ¨¢mbitos afectados por la anulaci¨®n s¨ª quedar¨ªan paralizados, estancados en las primeras fases del desarrollo, y los promotores advierten de que, si eso se alarga mucho, quienes pedir¨¢n una indemnizaci¨®n ser¨¢n ellos.

En los nuevos barrios del sureste de la ciudad, por ejemplo, que van muy retrasados -Los Berrocales, Los Cerros, Valdecarros-, los compradores ya empiezan a desesperarse: hubo quienes, antes incluso de que el suelo estuviese repartido, las alcantarillas puestas y el alumbrado p¨²blico organizado, apalabraron su piso con las cooperativas con la esperanza de recibir las llaves este a?o, y ahora saben que no lo tendr¨¢n ni en el pr¨®ximo lustro. Si la sentencia se ejecuta y todo se paraliza, la espera se alargar¨ªa a¨²n m¨¢s.

A todo esto, los responsables de Urbanismo del gobierno municipal saliente, capitaneados por Ignacio del R¨ªo, han aprovechado sus ¨²ltimos d¨ªas en la Casa de la Villa para elaborar un informe que, seg¨²n el edil, demuestra que el fallo del Tribunal Superior es "jur¨ªdicamente muy d¨¦bil" y que finalmente no se aplicar¨¢. La raz¨®n es que los jueces "no examinaron documentos fundamentales".

Para empezar, dice Del R¨ªo, "los grandes barrios de Sanchinarro, Monte Carmelo, Las Tablas y Arroyo del Fresno se proyectaron sobre un suelo que ya hab¨ªa sido declarado urbanizable en el Plan General de Ordenaci¨®n Urbana de 1985, y por lo tanto deben quedar fuera de una sentencia que s¨®lo se refiere al Plan General de 1997".

En cuanto al resto de barrios anulados, "su recalificaci¨®n fue motivada, quiz¨¢s no en la primera fase de tramitaci¨®n del plan, pero s¨ª en la fase final", asegura el concejal. El recurso de Barranco, que ha dado lugar a la sentencia, se present¨® "s¨®lo contra la orden de la Consejer¨ªa de Urbanismo del 17 de abril de 1997", que hizo p¨²blica la aprobaci¨®n del Plan General. Pero esa aprobaci¨®n estaba "condicionada" a que el Ayuntamiento solventase una serie de deficiencias. "Cuando se solventaron, en diciembre de 1997, s¨ª se motiv¨® la conversi¨®n del suelo protegido en urbanizable", sostiene Del R¨ªo. "As¨ª que, en realidad, la sentencia pide que se haga algo que ya est¨¢ hecho. Es inefectiva en t¨¦rminos jur¨ªdicos, y esperamos que, cuando le entreguemos todos estos documentos al Tribunal Superior, la revoque", concluye el edil.

"?Eso es absurdo!", protesta el socialista Nolla. "El Ayuntamiento estaba obligado a presentar el expediente, con todos los documentos, durante el proceso judicial. Si no lo hizo es algo grav¨ªsimo. En cuanto a los barrios del norte, eso de que era suelo urbanizable desde 1985 es un argumento que ya usaron antes de que se dictara sentencia, y es obvio que no han convencido al tribunal".

Al margen del debate jur¨ªdico, y a la espera de que el Tribunal Superior decida si la sentencia se ejecuta o no y en qu¨¦ t¨¦rminos, los promotores y cooperativistas siguen captando posibles compradores y tomando posiciones en los nuevos barrios. "Nos enteramos de la sentencia por la prensa, y a d¨ªa de hoy nadie nos ha informado de lo que va a pasar. A pesar de ello, estamos bastante tranquilos: la verdad es que no nos entra en la cabeza que ninguna administraci¨®n, ning¨²n partido, se empe?e en paralizar todos esos barrios, confiamos en que finalmente se llegar¨¢ a un acuerdo", dice Jos¨¦ Manuel Galindo, secretario general de la Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

El "acuerdo" que propone Galindo pasar¨ªa por acatar la sentencia, pero poni¨¦ndole soluci¨®n al mismo tiempo: "Lo que dicen los jueces es que no se motiv¨® la recalificaci¨®n del suelo, ?verdad? Pues que se motive, aunque sea a posteriori. Eso se puede hacer, hay una f¨®rmula jur¨ªdica que se llama expediente de convalidaci¨®n y que consistir¨ªa en ir motivando, caso a caso, las razones que llevaron a recalificar el terreno [inter¨¦s p¨²blico, falta de suelo vacante...]", explica. Asprima, seg¨²n su secretario general, propuso esta f¨®rmula al Ayuntamiento hace semanas, y el edil Del R¨ªo ha confirmado a este peri¨®dico que el pleno municipal aprob¨® en abril iniciar los tr¨¢mites.

?Y si los jueces no admiten esa soluci¨®n y el Supremo ratifica la sentencia? "Eso ser¨ªa desastroso. Se producir¨ªa un estrangulamiento del suelo disponible y los precios de la vivienda se disparar¨ªan. Conf¨ªo en que no ocurra", dice Galindo. Y a?ade: "Pero es que tampoco se puede esperar a que hable el Supremo, eso puede tardar muchos meses. Hay que llegar a un acuerdo ya. Yo entiendo que el PSOE, desde un punto de vista pol¨ªtico, no tenga m¨¢s remedio que pedir la ejecuci¨®n provisional de la sentencia, pero despu¨¦s estoy seguro de que sabr¨¢ negociar con los afectados. Todos saldremos ganando".

Algo parecido opina Miguel Torralbo, presidente de Oficina de Gesti¨®n de Vivienda (Ofigevi), una asociaci¨®n de cooperativas que opera en los nuevos barrios del sureste, como Los Ahijones y Los Berrocales. "Estoy convencido de que no van a paralizar nada. Si dejan construir en Sanchinarro, Las Tablas o Monte Carmelo, ?por qu¨¦ van a condenar al resto de los barrios afectados?", se pregunta. En cualquier caso, y por lo que pudiera pasar, Torralbo advierte de que los afiliados de Ofigevi "defenderan a capa y espada sus intereses". "Claro que pedir¨ªamos indemnizaciones si al final todo se paraliza. Aunque, sinceramente, no creo que eso suceda".